64 Co 423/2025-139 — Krajský soud v Plzni

1. Shora citovaným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala vyslovení neoprávněnosti výpovědi nájmu prostoru sloužícího k podnikání v nemovitosti označované jako „, právnická osoba, “ na adrese , adresa, , pronajatého žalovanou žalobkyni na základě nájemní smlouvy ze dne 16. 12. 2022 ve znění dodatků, která byla žalobkyni doručena dne 24. 7. 2024 (výrok I), a dále uložil žalobkyni povinnost nahradit žalované náklady řízení ve výši 15 067,20 Kč (výrok II). Rozhodnutí odůvodnil tím, že mezi žalobkyní jako nájemcem a žalovanou jako pronajímatelem byla dne 16. 12. 2022 uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byly prostory sloužící k podnikání nacházející se v 1. podzemním podlaží v budově ve vlastnictví žalobkyně „, právnická osoba, “ na adrese , adresa, , a to za účelem provozování fitness centra. Spolu s ním byla žalobkyni pronajata i dvě parkovací stání. K nájemní smlouvě byly následně uzavřeny dodatky č. 1 až 3. Nájemného bylo v období od 1. 1. 2023 do 31. 5. 2023 sjednáno ve výši 65 464 Kč měsíčně, od 1. 6. 2023 do 29. 2. 2024 ve výši 100 000 Kč měsíčně a od 1. 3. 2024 ve výši 140 000 Kč měsíčně. Nájemné bylo splatné vždy nejpozději do 21. dne příslušného kalendářního měsíce, za které bylo hrazeno, přičemž stranami byla dále dohodnuta povinnost žalobkyně uhradit tzv. zajišťovací vklad ve výši 439 037 Kč, a to ve třech splátkách po 109 509 Kč, které byly splatné ke dni 31. 12. 2022, 30. 6. 2023, a poslední ve výši 219 019 Kč splatné ke dni 31. 12. 2023. Dodatkem č. 3 pak došlo k rozšíření předmětu nájmu o dalších 11 parkovacích stání a navýšení zajišťovacího vkladu o 60 000 Kč se splatností do 10. 1. 2024. Účastníci učinili nesporným, že žalobkyně byla ke dni 24. 6. 2024 v prodlení s peněžitým plněním v celkové výši 747 337 Kč za úhradu nájemného, služby a zálohy na energie za měsíce březen, květen a červen 2024. Nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou, a to do 31. 12. 2027, v případě smlouvou předvídaného prodloužení až do 31. 12. 2032. Na základě čl. 11.1. písm. b) nájemní smlouvy bylo mezi účastníky ujednáno, že žalobkyně jako pronajímatel je oprávněna písemně smlouvu vypovědět před uplynutím sjednané doby, jestliže je žalovaná jako nájemce v prodlením s placením nájemného nebo záloh na poplatky za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem, nebo s úhradou jakékoliv jiné splátky částky dle této smlouvy, a dlužnou částku neuhradí ani ve lhůtě 10 pracovních dnů ode dne doručení písemné výzvy pronajímateli k úhradě. V čl. XIV „Zvláštní ustanovení“ v bodě 14.1 pak bylo mezi stranami sjednáno, že pokud v nájemní smlouvě není stanoveno jinak, veškerá oznámení, která musí nebo mohou být podána podle či v souvislosti s předmětnou smlouvou, budou písemná, a mohou být podána osobně, zaslána prostřednictvím datové schránky, místně či mezinárodně známou kurýrní službou nebo doporučenou poštou. Jako adresy pro doručování byly u žalobkyně identifikovány , právnická osoba, , , Jméno žalované B, , adresa, a e-mail: , e-mail, a současně , e-mail, a u nájemce , Jméno žalobkyně, ., , adresa, a e-mail: , e-mail, . Shodná e-mailová adresa byla uvedena i pro doručování faktur. V závěru ustanovení bodu 14.1 se účastníci dohodli, že při prokazování doručení postačí, pokud odesílatel prokáže, že oznámení bylo doručeno, odesláno či zasláno způsobem popsaným v daném bodu výše. Každá ze smluvních stran je oprávněna kdykoliv během doby trvání změnit kontaktní údaje v bodě 14.1 písemným oznámením doručeným druhé smluvní straně. Zároveň byla dohodnuta povinnost smluvních stran udržovat své kontaktní údaje aktuální a e-mailové adresy funkční. Dne 19. 6. 2024 zaslala žalovaná žalobkyni v 10:55 hodin e-mailovou zprávu z adresy , e-mail, na e-mailovou adresu , e-mail, obsahující informace o tom, že doposud nebyla žalobkyní uhrazena platba ve výši 109 509 Kč splatná ke dni 31. 12. 2022, a ve výši 109 509 Kč se splatností dne 30. 6. 2023, a dále platba ve výši 219 019 Kč splatná ke dni 31. 12. 2023, přičemž zároveň vyzvala žalobkyni k úhradě shora uvedených závazků. E-mailem ze dne 24. 6. 2024 odeslaným opětovně z adresy , e-mail, na adresu , e-mail, žalobkyně vyzvala žalovanou mimo jiné k úhradě dlužného nájemného za období březen, květen a červen 2024. Následně dopisem ze dne 24. 7. 2024 žalovaná vypověděla žalobkyni nájemní smlouvu s odkazem na čl. 11.1 písm. b) nájemní smlouvy, když žalobkyně ani v dodatečně poskytnuté lhůtě 10 dnů dluh ve výši 208 779 Kč na nájemném, poplatcích za služby a energie neuhradila, stejně jako dluh ve výši 388 528 Kč představující druhou, třetí a čtvrtou část zajišťovacího vkladu. Výpověď byla žalobkyni doručena dne 25. 7. 2024, kdy s ohledem na ujednání ve smlouvě měl nájem skončit ke dni 1. 9. 2024. Dne 14. 8. 2024 žalobkyně uplatnila proti výpovědi námitky, přičemž žalovaná na výpovědi nájmu setrvala. V námitkách proti výpovědi nájemní smlouvy žalobkyně argumentovala tím, že žalovaná nedodržela požadavek na písemnou formu a způsob doručení výzvy v souladu s čl. 11.1 písm. b) nájemní smlouvy, které prostý e-mail nesplňuje. Zároveň odkázala na zpřísnění požadavku na písemnou formu oznámení činěný dle nájemní smlouvy, kdy v bodě 14.1 smlouvy byly taxativním výčtem vymezeny způsoby doručování oznámení, které e-mailovou komunikaci nezahrnovaly. První výzvou k úhradě dlužných pohledávek vyplývajících z nájemní smlouvy splňující výše specifikované požadavky na formu a způsob doručení tak byla až výzva (oznámení) ze dne 24. 7. 2024 doručená do datové schránky žalobkyně.2. Soud prvního stupně provedl výklad obsahu sporného obsahu v čl. 14.1 nájemní smlouvy prostřednictvím výkladových pravidel zakotvených v ust. § 555 a § 556 obč. zák., přičemž dospěl k závěru, že výpověď byla oprávněná, když byla provedena způsobem předvídaným nájemní smlouvou při současném splnění hmotněprávní podmínky zakotvené v bodě 11.1 písm. b), který soud prvního stupně vyhodnotil jako jakési protektivní ustanovení s cílem poskytnout nájemci, který se ocitl v prodlení s úhradou nájemného či jiných plateb možnost tyto uhradit v dodatečné lhůtě při vědomí toho, že v případě nesplnění této povinnosti mu reálně hrozí výpověď nájmu před uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Odkázal na skutečnost, že žalobkyně nesporovala obsah emailových výzev ze dne 19. 6. 2024 a 24. 4. 2024, ale toliko nedodržení kvalifikované formy výzev, kdy skutečnost, že žalobkyně se s obsahem e-mailových výzev citovaných shora seznámila, vyplývá z následné e-mailové reakce jejího jednatele. Žalobkyně si tedy byla plně vědoma svého prodlení. Obsah bodu 14.1 ohledně způsobu komunikace a doručování oznámení vyhodnotil soud prvního stupně jako demonstrativní výčet, když tomuto závěru svědčí i zavedená obchodní praxe stran sporu. Zdůraznil zejména užití slovního spojení „mohou být podána“, kdy ve spojení s následným textem citovaného odstavce, který zahrnoval jak adresy pro doručování, tak i adresy emailové obou smluvních stran, je nutno dojít k závěru, že úmyslem stran bylo si sjednat možnost doručení oznámení i prostřednictvím e-mailové komunikace na e-mailové adresy v bodě 14.1 smlouvy specifikovaných. Žalobkyně i žalovaná spolu v e-mailu řešily nejen fakturaci, ale i další obchodní záležitosti provozního charakteru, a dále i návrhy znění dodatků k nájemní smlouvě. Pokud by účastníci nezamýšleli doručování oznámení prostřednictvím e-mailu považovat za jeden ze způsobů písemné komunikace sjednané ve smlouvě, pak by k identifikaci e-mailových adres v daném článku ve výčtu doručovacích adres včetně povinnosti adresy udržovat aktuální a funkční postrádal smysl. S ohledem na shora uvedené bylo dle soudu prvního stupně již nadbytečné aplikovat pravidlo zakotvené v ust. § 557, dle něhož se výraz připouštějící různý výklad vyloží v pochybnostech k tíži toho, kdo výrazu použil v jednání jako první, když návrh smlouvy měla vypracovat žalovaná. Svůj postup odůvodnil odkazem na subsidiární povahu ust. § 557, jehož využití přichází v úvahu toliko za situace, kdy se nezdaří význam sporného ujednání zjistit výkladem dle pravidel zakotvených v ust. § 556 obč. zák. Výrok o náhradě nákladů řízení vychází z ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy procesně úspěšné žalované bylo přiznáno právo na jejich plnou náhradu.3. Proti rozsudku podala včasné odvolání žalobkyně. Namítla, že soud prvního stupně nesprávně vyložil ujednání zakotvené v čl. XIV bodu 14.1. nájemní smlouvy, když prostý e-mail nesplňuje požadavek na písemnou formu výzvy dle bodu 11.1. písm. b) nájemní smlouvy ani zpřísněný způsob jejího doručení. V této souvislosti odkázala na judikaturu Nejvyššího soudu ČR, kdy soud prvního stupně se s touto argumentací žádným způsobem v odůvodnění napadeného rozsudku nevypořádal. Dále odkázala na tzv. disclaimer obsažený v zápatí všech e-mailů žalobkyně, dle kterého společnost , právnická osoba, . ani s ní spojené společnosti, projevem a jednáním, které jsou obsahem e-mailu, nemá v úmyslu uzavřít, ani neuzavřela žádnou smlouvu s osobou, které je email adresován, a ta