18 Co 4/2026-266 — Krajský soud v Plzni

1. Napadeným rozsudkem soud žalobu o zaplacení 11 858,58 Kč s příslušenstvím zamítl a žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalované plnou náhradu nákladů řízení ve výši 18 270 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalované. Své rozhodnutí odůvodnil tím, že žalobkyně neprokázala, že by byt, jenž jí byl žalovanou pronajat na dobu neurčitou, byl nedostatečně vytápěn, respektive že by nebyly splněny požadavky na průměrnou vnitřní teplotu vzduchu v bytě dle vyhlášky č. 194/2007 Sb., když i z časových intervalů topení, které v řízení bylo prokázáno, lze usuzovat, že minimálně v rozhodných dobách (v 8:00, 12:00, 16:00 a 21:00 hodin) bylo topeno řádně. Vzhledem k tomu, že žalobkyně neunesla důkazní břemeno ohledně tvrzeného nedostatečného vytápění bytu, soud se blíže nezabýval nárokem na prominutí nájemného v žalovaném období (s přihlédnutím k výši nájemného a obvyklého nájemného v dané lokalitě).2. Proti rozsudku podala žalobkyně včasné odvolání, v němž namítla nepřezkoumatelnost rozhodnutí, kdy odůvodnění neobsahuje přesvědčivou úvahu, proč soud při absenci řádného vyhláškového měření v bytě žalobkyně a při neprovedení odborného dokazování upřednostnil provozní výpovědi osob spjatých se správou domu před konzistentními svědectvími osob, které byt dlouhodobě užívají (rodinní příslušníci). Bez zkoumání znalce soud dovozuje, že limity nebyly porušeny, kdy takový závěr je předčasný a vnitřně rozporný, neboť ignoruje princip důkazního břemene a povinnost soudu zajistit úplné zjištění stavu věci. K vadám dokazování přistupuje i opomenutí nebo nedostatečné vypořádání důkazů navržených žalobkyní po poučení dle § 118a o. s. ř., zejména nahrávky k verifikaci výpovědí svědků , jméno FO, ze dne 18. 7. 2025. Žalobkyně souběžně navrhovala výslechy dalších čtyř svědků k trvale nízkým teplotám a plísním. Zatímco navržení svědci byli vyslechnuti, k audiozáznamu soud nepřijal žádné stanovisko. Soud nesprávně aplikoval § 2247 o. z. a vyhlášku č. 194/2007 Sb., kdy odpovědnost za zajištění dodávky tepla nese vůči nájemci pronajímatel, a to bez ohledu na to, že technický provoz zajišťuje společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“). Dle judikatury Nejvyššího soudu má nájemce právo na slevu z nájemného i při částečném podílu na vadě (zde rekonstrukce radiátorů), protože vady brání užívání a pronajímatel je neodstranil. Nárok vzniká již po oznámení a sleva je proporcionální míře ztížení. Soud nehodnotil důkazy ve vztahu k vadám nájmu, ale spíše k poměrům v SVJ. Vyhláška č. 194/2007 Sb. stanoví, jak se zjišťuje průměrná teplota, avšak v bytě žalobkyně takové protokolární měření neproběhlo. Pokud se soud rozhodl vystačit si s laickým hodnocením, musí o to pečlivěji vysvětlit, proč odborná expertiza není nezbytná a proč závěry obstojí i bez ní. Soud pochybil, když své skutkové i právní závěry opřel o stanovisko svědka , jméno FO, mladšího, přestože ten není znalcem a nemá kvalifikaci v oblasti vytápění ani otopných soustav. Tento svědek navíc teploměr použitý žalobkyní nikdy fyzicky neviděl a vycházel jen z fotografií. Žalobkyně v dobré víře vycházela z údajů běžně dostupného teploměru a považovala je za způsobilé indicie o dlouhodobě nízkých teplotách v bytě. Pokud soud fakticky vyžadoval přesnější měření, například kalibrovaným přístrojem, bylo jeho povinností žalobkyni adresně a konkrétně poučit dle § 118a o. s. ř., že bez takového přesnějšího měření hrozí neunesení důkazního břemene, přičemž je nutné upozornit na skutečnost, že nyní již zpětně samozřejmě nelze takové měření uskutečnit. Soud se vůbec nezabýval otázkou správnosti postupu žalované jako pronajímatele poté, co došlo k notifikaci vad, kdy měla jednat aktivně a objektivně a bylo na ní, aby stav ověřila přímo v bytě žalobkyně postupem dle předmětné vyhlášky a teprve na základě takto zjištěných údajů zaujala stanovisko k nároku podle § 2208 o. z. Žalovaná reprezentovaná starostou obce žalobkyni slíbila poskytnutí kalibrovaného měřícího přístroje pro objektivní ověření teplot v bytě podle citované vyhlášky, avšak tento slib nesplnila. Soud přihlédl k měření z jiných bytů, i když ta pocházejí z období mimo předmětný úsek a neprokazují teplotní poměry v bytě žalobkyně v rozhodné době. Soud zamítl žalobu též s poukazem na subjektivní dojem tepla, ačkoli režim vytápění v domě je blokový a dům je nezateplený. Žalovaná a SVJ předložili údaje jen za intervaly 12. 1. až 3. 2. 2024, 4. 3. až 7. 5. 2024. V dubnu však bylo vytápění zajištěno řádně a teplota byla v pořádku. Soud rovněž podcenil, že tvrzené vady bytu nemají pouze komfortní rovinu, mají i přímý zdravotní přesah, kdy u dvou sourozenců žalobkyně byla zjištěna alergie na plísně, jež byly zdokumentovány. Argument soudu, že v bytě žije více osob a zvířat, a proto může být vlhkost vyšší, neodstraňuje odpovědnost pronajímatele, neboť jeho povinnosti je udržovat byt v obyvatelném stavu. Žalobkyně proto navrhla zrušení napadeného rozsudku, vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu řízení a provedení dokazování, případně změnu rozsudku a vyhovění žalobě, stejně tak přiznání práva na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.3. Žalovaná se písemně vyjádřila k odvolání žalobkyně tak, že považuje rozsudek soudu prvního stupně za věcně správný, přezkoumatelný a srozumitelný. Soud se zabýval dostatečně podrobně zjištěním skutkového stavu, kdy provedl výslechy 16 svědků, celou řadu listinných důkazů a ze všech těchto důkazů vyvodil své závěry. Aplikoval správně hmotné i procesní právo. Důkazní břemeno ohledně tvrzených vad bytu spočívajícího v nedostatečném vytápění v období od 9. 12. 2023 do 28. 3. 2024 stíhá žalobkyni. Ta však prokazatelné a dlouhodobější měření teploty v bytě neprovedla. Nejde přitom o důkaz nijak nákladný. Postačilo by, pokud by žalobkyně či její rodinní příslušníci, kteří se v bytě zdržovali, zaznamenávali teplotu v bytě několikrát v průběhu dne po delší časové období. Absence vyhláškového měření teplot dle příslušné vyhlášky však nemůže být vykládána v neprospěch žalované, která nemá povinnost takové měření zajistit a důkazní břemeno ohledně nízké teploty v bytě stíhá žalobkyni. Fotografie teploměru z bytu nejsou dostatečně průkazné, jelikož ani nepokrývají žalované období, ani nejde o ucelené měření v průběhu dne a je otázkou, kdy a za jakých podmínek vznikly (například vícero fotografií z teploměru ze 7. 11. 2023). Soud prvního stupně tak žalobu zamítl pro neunesení důkazního břemene žalobkyně ohledně nedostatečného vytápění. Pokud se soud v rámci právního hodnocení zabýval i dalšími argumenty a okolnostmi věci (více žijících osob a zvířat, stavební úpravy, které ovlivnily funkčnost soustavy), pak jde o úvahy pro věc logické, ale do jisté míry nadbytečné. Žalovaná nad rámec svého důkazního břemene předložila v řízení měření teplot ze sousedního bytu a další důkazy, ze kterých vyplynulo, že nejméně v žalovaném období bylo topeno v bytě řádně. Pokud měla žalobkyně výhrady k vytápění v bytě v minulých letech, pak ty nebyly předmětem tohoto řízení, byť lze usuzovat, že v minulosti v bytě nějaké problémy s topením byly řešeny, a to zejména v souvislosti s rekonstrukcí a výměnou radiátorů v bytě žalobkyně. Žalovaná byla po oznámení vad osobně v bytě nejméně dvakrát na kontrole a v bytě bylo vždy teplo. Žalobkyně použila fotodokumentaci plísně ze spodní strany válendy, a to přesto, že předmětná fotografie musela vzniknout již nejméně o rok dříve, než je žalované období, neboť totožná fotografie byla zaslána v rámci komunikace žalobkyně, respektive její matky se svědkyní , jméno FO, ze dne 16. 1. 2023. Obdobně je třeba přistupovat k výslechům některých svědků, kteří žalobkyni navštěvovali a vyjadřovali se k teplotám v bytě, kdy žalobkyně má byt pronajatý již od listopadu 2021 a tito svědci nebyli schopni určit bližší období, vyjadřovali se spíše obecně a někdy protichůdně. Znalecké posouzení či odborné posouzení otopné soustavy v daném případě nebylo nutné, a navíc jej žalobkyně ani nenavrhovala, a to zvláště za situace, kdy i někteří svědci žalující strany sami uváděli, že pokud se v kotli zatopilo, radiátory byly i vařící, horké a problém byl spíše, kdy a jak často se zatápělo. Žalovaná pak zdůrazňuje, že některé argumenty citované žalobkyní z judikatury Nejvyššího soudu nevyplývají, případně jsou nepravdivé. Žalovaná proto navrhuje potvrzení napadeného rozsudku a přiznání práva na náhradu nákladů odvolacího řízení.4. Odvolání žalobkyně není důvodné.5. V přezkoumávané věci soud prvního stupně provedl dostatek důkazů, z nichž řádně zjistil skutkový stav, který správně právně posoudil a odvolací soud pro stručnost na přesvědčivé odůvodnění napadeného rozsudku odkazuje. Na rozdíl od žalobkyně má za to, že odůvodnění rozsudku splňuje předpoklady uvedené v § 157 odst. 2 o. s. ř., rozsudek není nepřezkoumatelný a pokud snad soud prvního stupně nezdůvodnil neprovedení jednoho jediného důkazu, nejedná se o takovou procesní vadu, která by měla za důsledek zrušení rozsudku a vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu řízen