64 Co 123/2026-384 — Krajský soud v Plzni

1. Soud prvního stupně odvoláními účastníků napadeným rozsudkem rozhodl, že žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni 51 860 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 16. 5. 2023 do zaplacení (výrok I), co do částky 1 868 879 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 16. 5. 2023 žalobu zamítl (výrok II). Dále rozhodl, že žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradu nákladů řízení 238 669 Kč (výrok III) a že žalovaná je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Karlových Varech náklady řízení 2 432 Kč (výrok IV).2. Soud prvního stupně vzal za prokázané, že účastníci uzavřeli dne 16. 12. 2014 nájemní smlouvu k rozsáhlému výrobnímu areálu v Ostrově, že žalovaná jako nájemce nájem vypověděla s účinností ke dni 31. 12. 2022 a že ve smlouvě bylo v čl. 13 odst. 1 písm. a) sjednáno právo žalobkyně jako pronajímatelka na smluvní pokutu ve výši dvojnásobku poslední měsíční splátky nájemného za každý i započatý měsíc prodlení s vyklizením pozemků s jejich součástmi a příslušenstvím. Tato zjištění opřel především o samotnou nájemní smlouvu založenou ve spise, jejíž obsah byl mezi účastníky nesporný, a o písemnou výpověď žalované ze dne 19. 5. 2021.3. Dále měl za prokázané, že již od února 2022 žalovaná (nájemkyně) připravovala zpětné předání areálu, za součinnosti se žalobkyní (pronajímatelkou) zjišťovala jeho stav a pořizovala soupis vad a nedodělků, které měla žalovaná odstranit. To dovodil z e-mailové korespondence z 18. 2. 2022, z e-mailové komunikace z 10. 5. 2022, z další komunikace z 8. 11. 2022, ale i z výpovědi svědka , jméno FO, a svědka , tituly před jménem, , jméno FO, , kteří popsali průběh příprav, oprav, stěhování výroby a jednání mezi účastníky.4. Soud dále zjistil, že žalovaná výrobu z areálu fakticky ukončila počátkem prosince 2022, podstatnou část technologií a materiálu odvezla, avšak ke dni 3. 1. 2023 v areálu zůstaly některé její věci a zařízení (kamerový systém, docházkový systém, nepoužívaný starý střižní stroj v suterénu, součásti chladicího systému pro vstřikovnu na střeše, nevyvezený odpad nejméně v jednom až dvou kontejnerech na venkovním pozemku, několik palet v pomocných prostorách, nepořádek v montážní jámě a neodstraněné světelné reklamní panely). Toto zjištění opřel zejména o výpověď svědka , jméno FO, , který uvedl, že po 31. 12. 2022 byly v areálu stále čtečka docházkového systému, technologické zařízení ve sklepích a nevyvezený odpad, dále o výpověď svědka , jméno FO, , jenž připustil, že do konce roku nezvládli nebo opomněli vyklidit část areálu, konkrétně palety, jeden stroj v suterénu a kontejner odpadu, a rovněž o výpověď svědka , tituly před jménem, , jméno FO, , podle něhož v areálu zůstaly některé marginální věci, starý střižní stroj a součásti chladicího systému. Tato svědecká zjištění soud podpořil exekutorskými zápisy z 4. 1. 2023, 1. 2. 2023 a 3. 4. 2023, z nichž vyplynula přítomnost docházkového systému, banneru, odpadu, technického zařízení, části elektroinstalace, zařízení chlazení a později i kamerového systému. Z exekutorských zápisů současně zjistil, že žalobkyně měla již od 4. 1. 2023 přístup do všech budov kromě plechových skladů.5. Pokud jde o průběh předání areálu na přelomu roku 2022 a 2023, soud měl za prokázané, že mezi účastníky byl spor nikoli toliko o samotné vyklizení, ale především o vady areálu, rozsah oprav a předání revizní dokumentace. To dovodil z e-mailu právního zástupce žalobkyně z 29. 12. 2022, v němž žalobkyně odmítla podpis zápisu o předání do doby odstranění vad a předložení platných revizních zpráv, dále ze zápisu o předání pozemků z 30. 12. 2022, podle něhož žalovaná pozemky vyklidila, žalobkyně je však odmítla převzít kvůli neodstranění všech vad, a rovněž z potvrzení zániku nájmu z 3. 1. 2023, z potvrzení o předání klíčů ze 4. 1. 2023, z e-mailu , tituly před jménem, , jméno FO, z 11. 1. 2023 a z dopisu , tituly před jménem, , jméno FO, z 25. 1. 2023. Z těchto listin a ze svědeckých výpovědí , jméno FO, a , jméno FO, soud zjistil, že žalovaná nabízela předání klíčů, dokumentace a revizí, avšak žalobkyně trvala na odstranění vad a úplném dokončení oprav. Z výpovědi svědka , jméno FO, i svědka , jméno FO, soud rovněž zjistil, že hlavním problémem mezi stranami byly revizní zprávy, elektroinstalace a technický stav areálu, nikoli samotná otázka, zda v areálu zůstalo několik jednotlivých věcí.6. Právě tato skutková zjištění byla pro soud prvního stupně významná při výkladu smluvní pokuty. Soud vyšel především z obsahu samotné nájemní smlouvy, zejména z čl. 13 odst. 1 písm. a), jehož jazykové znění podle jeho závěru jednoznačně váže smluvní pokutu na „prodlení s vyklizením“ pozemků s jejich součástmi a příslušenstvím. Naproti tomu jiná smluvní ustanovení, zejména čl. 9 odst. 2 písm. q) a čl. 11.8, upravovala povinnost žalované předmět nájmu vyklidit a předat jej bez závad, případně s popisem technického stavu a stavy měřidel. Soud z toho dovodil, že smlouva rozlišovala dvě samostatné povinnosti: jednak povinnost vyklidit, jednak povinnost předat areál bez závad a s příslušnou dokumentací. Za prokázané však vzal pouze to, že smluvní pokuta byla v textu smlouvy výslovně spojena s první z nich.7. K otázce výkladu společné vůle stran při sjednávání tohoto ujednání soud provedl výslech svědka , tituly před jménem, , jméno FO, , tituly za jménem, Ten uvedl, že nájemní smlouva z roku 2014 vycházela z předchozí smlouvy z let 2008/2009, respektive z dřívějšího smluvního modelu, a že smluvní pokuta byla sjednána již tehdy a měla krýt případy, kdy by nájemce byl v prodlení s vydáním nemovitosti. Toto skutkové zjištění soud podpořil listinným důkazem - nájemní smlouvou z 1. 1. 2007 mezi , právnická osoba, , a , právnická osoba, , z níž vyplynulo, že i v předchozí smlouvě byla smluvní pokuta sjednána pouze pro případ porušení povinnosti nájemce vyklidit prostory při zániku nájmu, a to rovněž ve výši dvojnásobku měsíčního nájemného. Z těchto důkazů soud dovodil, že historicky i podle smluvní návaznosti směřovalo ujednání o smluvní pokutě k sankcionování nevyklizení, nikoli vadného předání.8. Naopak soud neshledal prokázaným, že by společným úmyslem stran bylo rozšířit smluvní pokutu i na prodlení s odstraněním vad, s předáním revizních zpráv, klíčů či jiné dokumentace. Žalobkyně podle jeho závěru takový společný úmysl neprokázala. Významné pro tento závěr bylo i to, že sama žalobkyně v průběhu sporu akcentovala především vady areálu a nepředání revizí, zatímco v zápisu z 30. 12. 2022 současně potvrdila, že žalovaná areál vyklidila, byť jej odmítla převzít pro vady. I tím byl podle soudu potvrzen rozdíl mezi otázkou vyklizení a otázkou řádného, bezvadného předání.9. Na základě těchto skutkových zjištění soud prvního stupně právně uzavřel, že žalobkyně nepřípustně směšuje dvě odlišné smluvní povinnosti. Povinnost vyklidit byla podle něho utvrzena smluvní pokutou; povinnost předat areál bez závad, odstranit vady, předat platné revize a další podklady byla sice smluvně sjednána také, avšak nikoli pod sankcí této konkrétní smluvní pokuty. Proto soud posuzoval vznik nároku na smluvní pokutu výlučně z hlediska toho, zda žalovaná areál včas a úplně vyklidila, nikoli z hlediska toho, zda jej ke dni skončení nájmu předala bez vad a s úplnou revizní dokumentací.10. Rozsudek soudu prvního stupně napadli odvoláním oba účastníci.11. Žalobkyně brojí proti výroku II rozsudku s tím, že má žalobu za zcela důvodnou. V odvolání namítla, že rozhodnutí je nepřezkoumatelné, neboť soud prvního stupně své skutkové i právní závěry řádně neodůvodnil, nevyložil, proč některé důkazy považoval za nevýznamné, neprovedl všechny navržené důkazy, zejména účastnický výslech , tituly před jménem, , jméno FO, , a provedené důkazy nehodnotil ve vzájemné souvislosti. Podle žalobkyně soud dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním, jestliže uzavřel, že rozhodná byla toliko otázka vyklizení areálu, a nikoli též jeho předání v odpovídajícím stavu; ze spisu, z jednání účastníků, ze svědeckých výpovědí i z exekutorského zápisu ze dne 4. 1. 2023 podle ní naopak plyne, že ke dni 30. 12. 2022 ani ke dni 3. 1. 2023 k řádnému předání nedošlo, neboť areál nebyl zcela vyklizen, nebyly odstraněny vady, nebyly předány revizní zprávy a i sama žalovaná následně vynakládala značné prostředky na další vyklizovací a stavební práce v průběhu roku 2023. Za stěžejní odvolací námitku žalobkyně označila nesprávný výklad nájemní smlouvy, konkrétně čl. 13 odst. 1 písm. a). Tvrdila, že smluvní pokuta byla sjednána pro případ, kdy žalovaná pozemky s jejich součástmi a příslušenstvím nevyklidí a vyklizené nepředá pronajímatelce, nikoli jen pro samotné nevyklizení bez vazby na předání. Zdůraznila, že takto podle ní smluvní ustanovení chápali oba účastníci jako profesionálové. Výklad přijatý soudem prvního stupně, podle něhož smluvní pokuta zajišťovala jen vyklizení, nikoli předání vyklizené věci, žalobkyně označila za rozporný s textem smlouvy, s obvyklým významem ujednání i s § 2225 odst. 1 občanského zákoníku. Současně namítla, že m