ECLI: ECLI:CZ:MSBR:2023:31.C.62.2022.1 Datum: 2023-06-28 Předmět: o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví Ustanovení: ["§ 1140 z. č. null/null Sb.", "§ 1143 z. č. null/null Sb.", "§ 1144 z. č. null/null Sb.", "§ 1147 z. č. null/null Sb.", "§ 127a z. č. null/null Sb.", "§ 142 z. č. null/null Sb.", "§ 148 z. č. null/nu ["podílové spoluvlastnictví""spoluvlastnictví"]
O co šlo: o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví (["§ 1140 z. č. null/null Sb.", "§ 1143 z. č. null/null Sb.", "§ 1144 z. č. null/null Sb.", "§ 1147 z. č. null/null Sb.", "§ 127a z. č. null/null Sb.", "§ 142 z.)
1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala vydání rozsudku, kterým by bylo zrušeno a vypořádáno podílové spoluvlastnictví účastnic řízení k pozemku parc. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří o výměře , Anonymizováno, m2, jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , objekt bydlení, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zahrada o výměře , Anonymizováno, m2, oba zapsané na LV číslo , hodnota, pro obec , adresa, , k. ú. , adresa, , u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Označené nemovitosti obě účastnice řízení nabyly v rámci dědictví po jejich matce , jméno FO, . Mezi účastnicemi není funkční spoluvlastnický vztah, proto je nezbytné podílové spoluvlastnictví zrušit a vypořádat. Má zájem nemovitosti nabýt do svého výlučného vlastnictví a žalované zaplatit vypořádací podíl, finanční prostředky na uhrazení vypořádacího podílu má připraveny.2. Žalovaná souhlasila s návrhem na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastnic, potvrdila, že mezi účastnicemi existovaly (a stále existují) neshody stran správy označených nemovitostí. Rovněž souhlasila s tím, aby nemovitosti do svého vlastnictví nabyla žalobkyně a jí byl vyplacen vypořádací podíl. Nesouhlasila však s hodnotou vypořádacího podílu, jak byl zjištěn žalobkyní ani s hodnotou zjištěnou soudem. Namítala, že ani znalecký posudek předložený žalobkyní ani znalecký posudek vyhotovený na pokyn soudu nezjistili správně cenu obvyklou označených nemovitostí, která je ve skutečnosti výrazně vyšší než ta, ke které dospěli znalci žalobkyně a určený soudem.3. Soud ve věci provedl důkazy, ze kterých zjistil následující skutkový stav:4. Dle výpisu z katastru nemovitostí z LV č. , hodnota, jsou žalobkyně a žalovaná podílové spoluvlastnice pozemku parc. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří o výměře , Anonymizováno, m2, jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , objekt bydlení, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m2 v k. ú. , adresa, . Každá vlastní ideální ½ označených nemovitostí, které nabyly na základě usnesení o dědictví Městského soudu v Brně ze dne 23. 3. 2016, sp. zn. 58 D 222/2015.5. Korespondence vedená mezi účastnicemi ze dne 14. 10. 2021, 1. 11. 2021, 15. 11. 2021 a ze dne 9. 12. 2021 dokládá skutečnost, že žalobkyně a žalovaná se na správě označených nemovitostí nedohodly, vznikaly mezi nimi v tomto směru spory, samy nedokázaly do budoucna vyřešit otázku zrušení a vypořádání jejich podílového spoluvlastnictví.6. Ze smlouvy o sdružených službách dodávky elektřiny ze dne 16. 3. 2015, výchozí revizní zprávy elektrického zařízení z 8. 10. 2020, příjmového pokladního dokladu č. 10/2020 ze dne 8. 12. 2020 a ze smlouvy o sdružených službách dodávky plynu ze dne 16. 3. 2015 bylo zjištěno, že to byla žalobkyně, kdo uzavřel s dodavateli smlouvy na dodávky energií do označených nemovitostí, objednal revizní zprávu elektrického rozvaděče a uhradil její cenu.7. Dle výpisu z účtu žalobkyně č. , č. účtu, za období od 1. 2. 2022 do 28. 2. 2022 žalobkyně disponuje na svém účtu zůstatkem 3 543 889,62 Kč.8. Žalobkyně soudu předložila ocenění č. 8353-097/2020, které na její žádost k datu 16. 7. 2020 vypracoval , tituly před jménem, , jméno FO, a kterým určil obvyklou cenu označených nemovitostí na 5 500 000 Kč. Toto ocenění neobsahuje doložku znalce, že si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.9. Za účelem zjištění obvyklé ceny předmětných nemovitostí soud ustanovil znalce, společnost , právnická osoba, . Ta vypracovala znalecký posudek č. 1147-311/2022, ocenění provedla k datu 10. 1. 2023. Dle popisu nemovitostí se v případě domu jedná a stavbu starou cca 100 let, v podprůměrném stavebnětechnickém stavu, s velmi zanedbanou údržbou, vnitřní vybavení je morálně zastaralé, v některých místnostech jsou viditelné trhliny. Dům je řadový, nepodsklepený, s 1 nadzemním podlažím, se sedlovou střechou bez obytného podkroví, dispozičně řešen jako 3+1. Za domem je zahrada s vedlejší stavbou a stodolou. Znalec stanovil obvyklou cenu nemovitostí na 7 550 000 Kč. Příloha č. 6a znaleckého posudku obsahuje databázi porovnávaných stavebních pozemků. Vzorek č. 1 je stavební pozemek o rozloze 590 m2 v k. ú. Veverská Bitýška, jehož obvyklá cena k 11/2022 činila 8 900 Kč/m2. Vzorek č. 2 je stavební pozemek o rozloze 1 012 m2 v k. ú. Veverská Bitýška, jehož obvyklá cena k 8/2022 činila 10 927 Kč/m2. Vzorek č. 3 je zemědělský pozemek o rozloze 531 m2 v k. ú. , adresa, , jehož obvyklá cena k 9. 6. 2022 činila 7 533 Kč/m2. Vzorek č. 4 je zemědělský pozemek o rozloze 803 m2 v k. ú. , adresa, , jehož obvyklá cena k 8. 4. 2022 činila 10 212 Kč/m2. Příloha 6b znaleckého posudku obsahuje databázi porovnávaných domů. Vzorek č. 1 je dům v k. ú. , adresa, s dispozicí 3+1, zanedbaného stavu, jehož kupní cena k datu 14. 4. 2022 činila 4 500 000 Kč. Vzorek č. 2 je dům v k. ú. , adresa, s dispozicí 4+1, po částečné rekonstrukci v roce 2014, v dobrém až průměrném technickém stavu, jehož kupní cena v dubnu 2022 činila 11 460 000 Kč. Vzorek č. 3 je dům v k. ú. , adresa, s dispozicí 2+1, v podprůměrném stavebnětechnickém stavu bez vytápění, jehož kupní cena v květnu 2022 činila 4 200 000 Kč. Vzorek č. 5 je dům v k. ú. , adresa, s dispozicí 2+1, blíže neurčeného stavu, jehož nabízená kupní cena činila 6 990 000 Kč. Vzorek č. 6 je dům v k. ú. , adresa, s dispozicí 2+1, určený k celkové rekonstrukci, jehož nabízená kupní cena činila 5 150 000 Kč. Vzorek č. 7 je dům v k. ú. , adresa, s dispozicí 1+1, k rodinnému domu a jeho pozemku je vypracovaná projektová dokumentace s platným stavebním povolením k realizaci výstavby rodinného domu s více bytovými jednotami, nabízená kupní cena činila 13 550 000 Kč.10. Žalovaná soudu předložila odborné vyjádření k ceně, které vypracoval , tituly před jménem, , jméno FO, . , tituly před jménem, , jméno FO, pracoval při oceňování předmětných nemovitostí v časové tísni a neprovedl jejich místní ohledání. Porovnávací metodou stanovil obvyklou cenu předmětných nemovitostí na 11 500 000 Kč. Za srovnatelné nemovité věci označil ve vzorku č. 1 dům v k. ú. , adresa, , jedná se o dům v celkově lepším vizuálním stavu než předmětný dům, kupní cena k 16. 4. 2021 činila po úpravě 12 834 000 Kč. Vzorek č. 2 je dům v k. ú. , adresa, s dispozicí 4+1, dům je částečně podsklepen, nad obytnou částí objektu bydlení je půda s dřevěnými krovy střechy celkem v zachovalém stavu, částečná rekonstrukce domu proběhla v roce 1944 a v roce 1961, dům vykazuje praskliny zdiva v některých místnostech orientovaných do ulice. Cena po úpravě činila 10 948 000 Kč. Vzorek č. 3 je dům v k. ú. , adresa, , jedná se o dům se 2 samostatnými byty s dispozicí 2+1, v jednom z nich byla v roce 2010 provedena rozsáhlá rekonstrukce včetně fasády z dvorní části domu. Upravená cena činí 11 055 378 Kč. Vzorek č. 4 je rodinný dům v k. ú. , adresa, v celkově lepším vizuálním stavu, než je předmětný dům. Upravená cena činila 11 070 000 Kč. Vzorek č. 5 je dům v k. ú. , adresa, o dispozici 3+1, 1. PP je po rekonstrukci z roku 2015, dům je v celkově lepším stavu než předmětný dům, cena po úpravě činila 11 400 000 Kč. Za srovnatelné pozemky označil ve vzorku č. 1 pozemek v k. ú. , adresa, o výměře 575 m2, upravená jednotková cena činila 9 874 Kč/m2. Vzorek č. 2 je pozemek v k. ú. , adresa, o výměře 876 m2, upravená jednotková cena činila 16 200 Kč/m2. Vzorek č. 3 je pozemek v k. ú. , adresa, o výměře 944 m2, upravená jednotková cena činila 14 491 Kč/m2. Vzorek č. 4 jsou pozemky v k. ú. , adresa, o celkové výměře 1 201 m2, upravená jednotková cena činila 14 338,01 Kč/m2. Vzorek č. 5 je stavební pozemek v k. ú. , adresa, o výměře 1 059 m2, upravená jednotková cena činila 14 130 Kč/m2.11. Jednatel společnosti , právnická osoba, ., , tituly před jménem, , jméno FO, , při výslechu znalce zdůraznil, že v souladu se zadáním provedl ocenění nemovitostí jako celku. Měl k dispozici odborné vyjádření k ceně , tituly před jménem, , Anonymizováno, , ke kterému uvedl, že oba znalci použili jako srovnávané nemovitosti jiné vzorky, protože oba používají pro určení obvyklé ceny rozdílné (realitní) databáze. Vysvětlil, že z důvodu, že malometrážní byty a domy se obchodují v přepočtu za vyšší jednotkovou cenu, zatímco ty velkometrážní za jednotkovou cenu nižší, proto byla cena nemovitostí upravena koeficientem. Ohledně užití koeficientu, který redukuje započitatelnou plochu, uvedl, že v případě plochy garáže a průjezdu se tato plocha nezapočítává do započitatelné plochy, se kterou se uvažuje při výpočtu, metodika , právnická osoba, uvažuje o redukci některých dalších ploch jako je suterén, tím vznikne započitatelná plocha, která se porovnává se stejným typem, nadto v případě předmětné nemovitosti se nejednalo o garáž, ale o polootevřený průjezd, který měl vrata z ulice do dvora. Zdůraznil, že znalcem pokrytá započitatelná plocha zohledňující typy ploch, je u prvních 3 vzorků ze znalecké databáze stanovená
Provozuje Eucalypt 4 s.r.o., IČO 22103741, Jičínská 226/17, Praha 3 (kontakt). Zdroj dat: e-Sbírka / justice.cz (oficiální). Výklady generovány AI z textu zákona, orientační — nenahrazují radu advokáta.