16 C 329/2023-92 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se svojí žalobou podanou k Městskému soudu v Brně domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud určil, že výše nájemného, které jsou žalovaní povinni společně a nerozdílně platit za nájem bytu č. , hodnota, , nacházejícího se ve 3. podlaží domu na adrese , Adresa žalované, , adresa, , Adresa žalované, , adresa, , Adresa žalované, , který je součástí pozemku parc.č. , hodnota, , zapsaného na LV č. , hodnota, , pro k.ú. , adresa, činí s účinností ode dne 19.12.2023 částku ve výši 16.142,55 Kč měsíčně, neboť žalobce je mimo jiné vlastníkem pozemku parc.č. , hodnota, , zapsaného na LV č. , hodnota, , pro k.ú. , adresa, , jehož součástí je stavba č.p. , adresa, , bytový dům, ve kterém se nachází mimo jiné i byt č. , hodnota, , ke kterému žalovaní uzavřeli dne 11.6.2004 nájemní smlouvu. Nájemní vztah byl sjednán na dobu neurčitou s účinností od 1.6.2004. Ve smlouvě se žalovaní zavázali hradit sjednané nájemné a zálohy na služby, přičemž od 1.4.2019 činí nájemné 13.475,52 Kč měsíčně a pronájem inventáře 270 Kč měsíčně. Zálohy na služby spojené s užíváním bytu pak činí 1.623 Kč měsíčně. S ohledem na povinnosti žalobce postupovat v souladu s péčí řádného hospodáře, navrhl žalovaným dopisem ze dne 12.7.2023 navýšení nájemného o 20% v duchu ust. § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., když u žalovaných nebylo v posledních třech letech žádným způsobem nájemné navýšeno a nájemní smlouva neobsahuje ujednání o pravidelném navyšování nájemného. Ačkoli byli žalovaní dopisem informováni o splnění podmínek pro navýšení nájemného ve smyslu ust. § 2249 odst. 1 o.z. a současně byli oba žalovaní vyzváni k vyjádření souhlasu s návrhem ve lhůtě dvou měsíců od jeho doručení v souladu s odst. 3 shora citovaného zákonného ustanovení spolu s poučením o právu žalobce navrhnout určení výše nájemného soudem, na návrh žalobce nereagovali a nereagovali ani na předžalobní výzvu ze dne 22.9.2023 s poskytnutou dodatečnou pětidenní lhůtou k podání vyjádření. Žalovaní tak i nadále užívají předmětný byt, při aktuální výši nájemného 96 Kč/m2/měsíc, při výměře bytu 140,37 m2. Dle názoru žalobce je tato výše hluboko pod výší obvyklého nájemného v daném místě, které činilo v říjnu roku 2023 částku 343 Kč/m2/měsíc. Žalobce tak navrhuje zvýšení nájemného z původní částky 13.475,52 Kč na částku 16.142,55 Kč, tedy o 19,8%.2. Žalovaní ve svém písemném vyjádření se k žalobě navrhli její zamítnutí s odkazem na 11. zasedání Zastupitelstva městské části města , adresa, -, právnická osoba, ze dne 20.6.2012, kdy pod bodem 23 bylo přijato usnesení, které schválilo v domech svěřených do správy městské části , adresa, -, právnická osoba, , jednostranné zvýšení nájemného dle zákona č. 107/2006 Sb. v platném znění, a to pro standardní byty a byty se sníženou kvalitou dle přílohy č. , hodnota, - varianta č. III, s účinností od 1.12.2012, a dále schválilo, že v případě uzavření „Dohody o úpravě nájemného z bytu“ mezi , Anonymizováno, , městskou částí , adresa, -, právnická osoba, jako pronajímatelem a nájemcem bytu v domě svěřeném do správy městské části , adresa, -, právnická osoba, se neuplatní jednostranné zvýšení nájemného u standardních bytů a u bytů se sníženou kvalitou dle přílohy č. , hodnota, - varianta č. III. s účinností od 1.12.2012, ale nájemné bude zvyšováno postupně, jak v usnesení uvedeno. Žalobce tak nabídl svým nájemcům dvě možnosti, kdy první možností bylo, že nájemci bude jednorázově skokově navýšeno nájemné o plnou částku dovolenou poslední etapou deregulace nájemného s tím, že takovýto nájemce nebude podléhat dalšímu zvyšování nájemného ve formě sjednané inflační doložky. Druhou možností bylo uzavření dohody předvídané shora citovaným usnesením, kdy nájemci bylo skokové zvýšení rozpuštěno do čtyř let výměnou za to, že nájemce bude souhlasit se sjednáním inflační doložky. Po zvážení využili žalovaní první možnost a akceptovali nabídku žalobce na poslední skokové zvýšení nájemného bez odkladu s tím, že současně jimi hrazena výše nájemného nebude zvyšována o inflaci.3. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým závěrům. Dne 11.6.2024 uzavřel žalobce jako pronajímatel s žalovaným 1),2) jako s nájemci nájemní smlouvu s předmětem byt č. , hodnota, , 1. kategorie, o velikosti 4+1 v 3. podlaží domu č.p. , adresa, na , adresa, , adresa, . Nájem byl sjednán na dobu neurčitou s účinností od 1.6.2004. V článku II. bod 1 si účastníci sjednali, že výše nájemného bude stanovena dohodou, přičemž bude upravována každoročně v souladu s cenovými předpisy pro regulaci nájemného z bytu, případně s obecně závaznou vyhláškou zohledňující polohu bytu. Nájemce se zavázal platit pronajímateli nájemné a zálohy na úhradu na služby, vždy do konce měsíce, za který platí nájemné. Podáním ze dne 12.7.2023 podal žalobce návrh na zvýšení nájemného s výslovnou žádostí o zaslání podepsaného druhého vyhotovení tohoto dopisu zpět, a to nejpozději ve lhůtě dvou měsíců od doručení tohoto návrhu s poučením možnosti obrátit se na soud za účelem určení nového výše nájemného za předpokladu nečinnosti v uvedené dvouměsíční lhůtě. Z evidence úhrad za užívání bytu č. , hodnota, , , adresa, , adresa, , adresa, , adresa, soud zjistil, že smluvené nájemné činí 96 Kč/m2/měsíc, přičemž předpokládaná výše nového nájemného byla stanovena na částku 115 Kč/m2/měsíc. Z doručenky datové zprávy soud zjistil, že žalovanému č. , hodnota, ) byl návrh na zvýšení nájemného doručen do datové schránky dne 26.7.2023 a žalované č. , hodnota, ) dne 3.8.2023. Z výpočtového listu úhrady za užívání bytu č. , hodnota, , , adresa, , adresa, , adresa, , adresa, , adresa, s platností od 1.4.2019 soud zjistil, že sazba nájemného za 1 m2 a měsíc činí 96 Kč. Ze zápisu z 11. zasedání Zastupitelstva městské části města , adresa, -, právnická osoba, , konaného ve , právnická osoba, dne 20.6.2012 soud zjistil, že pod bodem 23 byla projednávána úprava nájemních vztahů, kdy usnesením č. , hodnota, - úprava nájemních vztahů bylo schváleno v domech svěřených do správy městské části , adresa, -, právnická osoba, jednostranné zvýšení nájemného dle zákona č. 107/2006 Sb. v platném znění, a to pro standardní byty a byty se sníženou kvalitou dle přílohy č. , hodnota, - varianta č. III, s účinností od 1.12.2012 a dále bylo schváleno, že v případě uzavření „Dohody o úpravě nájemného z bytu“ mezi , Anonymizováno, , městskou částí , adresa, -, právnická osoba, jako pronajímatelem a nájemcem bytu v domě svěřeném do správy městské části , adresa, -, právnická osoba, , se neuplatní jednostranné zvýšení nájemného u standardních bytů a u bytů se sníženou kvalitou dle přílohy č. , hodnota, - varianta č. III, s účinností od 1.12.2012, ale nájemné bude zvyšováno postupně takto:- na období od 1.12.2012 do 31.12.2013 bude nájemné zvýšeno dle přílohy č. , hodnota, ,- na období od 1.1.2014 do 31.12.2014 bude nájemné zvýšeno dle přílohy č. , hodnota, ,- na období od 1.1.2015 do 31.12.2015 bude nájemné zvýšeno dle přílohy č. , hodnota- od roku 2016 bude každoročně k 1.7. nájemné zvyšováno pronajímatelem o míru inflace vyjádřenou přírůstkem indexu spotřebitelských cen oznámenou ČSÚ za předchozí kalendářní rok, přičemž nabídka možnosti uzavřít „Dohodu o úpravě nájemného z bytu“ platí tři měsíce od doručení nabídky nájemci. Z anonymizované nájemní smlouvy uzavřené dne 30.9.2015, a to žalobcem jako pronajímatelem bytu č. , hodnota, , sestávající se ze 4 pokojů, kuchyně a příslušenství v domě č.p. , adresa, , č. or. , adresa, na , adresa, činí nájemné za rok 2017 - 96 Kč. Z výpočtového listu úhrady za užívání bytu č. , hodnota, v , adresa, , adresa, , adresa, , adresa, platný od 1.7.2024 činí sazba nájemného , adresa, ,98 Kč/m2/měsíc. Z anonymizované nájemní smlouvy ze dne 29.4.2013 soud zjistil, že žalobce jako pronajímatel uzavřel nájemní smlouvu k bytu č. , hodnota, sestávající se ze čtyř pokojů, kuchyně a příslušenství k domu č.p. , adresa, , č or. 16, na , adresa, , při nájmu , adresa, Kč/m2/měsíc za rok 2014. Z výpočtového listu úhrady za užívání bytu č. , hodnota, na , adresa, , adresa, , adresa, , , adresa, je soudem zjištěno, že sazba nájemného s platností od 1.7.2024 činí , adresa, ,98 Kč. Z anonymizované nájemní smlouvy uzavřené dne 17.1.2024, a to žalobcem jako pronajímatelem soud zjistil, že k bytu č. , hodnota, , sestávající se ze čtyř pokojů, kuchyně a příslušenství, nacházející se v domě č.p. , adresa, , č or. , adresa, na , adresa, bylo sjednáno měsíční nájemné 107,44 Kč/m2/měsíc. Z výpočtového listu úhrady za užívání bytu č. , hodnota, v domě č.p. , adresa, , č. or. , adresa, na , adresa, soud zjistil, že s platností od 1.9.2024 činí sazba nájemného 118,93 Kč/m2/měsíc. Z anonymizované nájemní smlouvy uzavřené dne 16.1.2013 soud zjistil, že žalobce jako pronajímatel sjednal nájemní smlouvu k bytu č. , hodnota, , sestávající se ze tří pokojů, kuchyně a příslušenství v domě č.p. , adresa, , č. or. , adresa, na , adresa, , při nájemném 77 Kč/m2/měsíc. Z výpočtového listu úhrady za užívání bytu č. , hodnota, v