19 C 157/2023-44 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se svojí žalobou podanou k Městskému soudu v Brně domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud určil výši nájemného k bytu č. , hodnota, o velikosti , Anonymizováno, nacházejícím se ve , Anonymizováno, . nadzemním podlaží v domě na , adresa, , č.or. , Anonymizováno, v , jméno FO, , v katastrálním území , jméno FO, , neboť na základě usnesení č. 9/12. schůze Rady městské části , adresa, -, Anonymizováno, , konané dne , datum, schválila , Anonymizováno, , adresa, -sever, jako příslušný orgán žalobce, mimo jiné zvýšení nájemného nájemců bytů uvedených v příloze č. 1/2e a přílohy č. 2/2e usnesení, a to konkrétně v katastrálním území , jméno FO, nájemcům, kteří dosud platili nájemné v sazbě , částka, /m2/měsíc navýšení na , částka, /m2/měsíc, a to s účinností od , datum, s tím, že pronajímatel - žalobce bude vždy postupovat v souladu s ust. § 2249 občanského zákona. Dne , datum, byl žalovanému zaslán návrh pronajímatele na zvýšení nájemného, kdy v návrhu byl podrobně seznámen s právní úpravou a důvody, jež vedly ke zvýšení nájemného, jakož i s výší nově navrženého měsíčního nájemného. K zaslanému návrhu na zvýšení nájemného pak žalobce přiložil „Souhlas s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného“ a vyzval žalovaného, aby tato ve stanovené lhůtě doručil žalobci přiložený souhlas, což neučinil, ačkoliv byla poučena, že v případě nepředložení souhlasu žalovaného se zvýšením nájemného podal žalobce návrh ve lhůtě 3 měsíců (nejpozději do , datum, ) návrh na určení výše nájemného k soudu. Navrhované zvýšení nájemného nepřekračuje cenovou hranici tvořenou výši srovnatelného nájemného v daném místě, čase obvyklého.2. Žalovaný se k žalobě písemně nevyjádřil, ačkoliv k tomu byl ze strany soudu vyzván. Na jednání soudu dne , datum, žalovaný uvedl, že vzhledem k tomu, v jakém stavu předmětný byt je, tak nesouhlasí s navýšením nájemného. Žalovaný uvedl, že kromě slevy z nájmu, která se vztahuje na všechny nájemníky v domě měl sám od poloviny roku 2021 do konce roku 2022, individuální slevu ještě 20 % za to, že do bytu zatéká ve dvou místnostech. Začátkem roku 2023 mu došlo oznámení o navýšení nájemného a zároveň mu byla odebrána i sleva individuální za neobyvatelnost bytu, s tím žalovaný nesouhlasil, vzhledem k tomu, že žalobce vady bytu neopravil. Žalovaný uvedl, že v zásadě nevidí problém s výší nájemného tak, jak to navrhuje žalobce, ale jedná se spíše principiálně o to, že žalobce zkrátka neřeší tuto situaci, kdy má žalovaný vlhké stropy a kape voda ve dvou místnostech ze stropu. Z tohoto důvodu nesouhlasí s tímto navýšením nájemného, a to dokud nebude žalobce v této věci „něco dělat“. Tuto záležitost žalovaný urguje u žalobce od roku 2018. Na začátku roku 2020 napsal email přímo panu místostarostovi. K důkazu ohledně stavu bytu žalovaný založil fotografie a dále uvedený email adresovaný místostarostovi.3. Z provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým závěrům. Dne , datum, byla uzavřena nájemní smlouva č. , Anonymizováno, mezi pronajímatelem - žalobcem a nájemcem - žalovaným, kdy předmětem nájemní smlouvy bylo přenechání nájemci do nájmu bytu č. , hodnota, o velikosti , Anonymizováno, , nacházejícím se ve , Anonymizováno, , Anonymizováno, nadzemním podlaží v domě na , adresa, , č.or. 8 v , jméno FO, , v katastrálním území , jméno FO, , a to na dobu neurčitou. Nájemné bylo účastníky sjednáno ve výši , částka, /m2/měsíc s tím, že nedojde-li ke sjednání nového nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného v souladu s příslušnými platnými právními předpisy. Z evidenčního listu pro výpočet nájemného s platností od , datum, soud zjistil, že k předmětnému bytu byla stanovena sazba za 1 m2 ve výši , částka, , a to se splatností do konce kalendářního měsíce, za který se nájemné a zálohy na služby hradí. Žalovaný měl stanovenou výši nájemného , částka, měsíčně a dále od tohoto nájemného byla odečtena sjednaná sleva na nájemném ve výši 45 %, tj. částka ve výši , částka, , nájem celkem ve výši , částka, . Z evidenčního listu pro výpočet nájemného s platností od , datum, soud zjistil, že k předmětnému bytu byla stanovena sazba za 1 m2 ve výši , částka, , a to se splatností do konce kalendářního měsíce, za který se nájemné a zálohy na služby hradí. Žalovaný měl stanovenou výši nájemného , částka, měsíčně a dále od tohoto nájemného byla odečtena sleva na nájemném ve výši 23 %, tj. částka ve výši , částka, , nájem celkem ve výši , částka, . Z výpisu z usnesení z 9/12 schůze Rady městské části , adresa, -, Anonymizováno, , která se konala dne , datum, soud zjistil, že v bodě č. , hodnota, . byla projednávána změna výše nájemného, která byla jednomyslně schválena. Stejně byla domům se dvěma provedenými opravami v k.ú. , jméno FO, poskytnuta sleva z nájmu ve výši 23 % (viz. přiložená tabulka dle Přílohy č. 1/2c usnesení). Žalovaný ohledně stavu bytu po výzvě soudu dle ust. § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř. doložil pět fotografií, na kterých je postupně zachycena vlhkost stropu, a to vlhnou skvrnou na stěně a oprýskanou stěnou. Tyto fotografie nelze místě ani časově zařadit. Není jasné, zda se vůbec vztahují k předmětnému bytu. Navíc tvrzený špatný stav bytu ani jeho rozsah z nich není průkazný. Dále žalovaný k prokázání toho, že žalobce kontaktoval ohledně špatného stavu bytu doložil email ze dne , datum, , který adresoval místostarostovi. Dle obsahu tohoto emailu žalovaný upozorňuje na to, že ze střechy domů dochází k zatékání do půdních prostor, následkem čehož se mu v horních rozích ložnice a kuchyně tvoří vlhkost a plíseň. Další s tímto související problém je i nezateplený štít domu, když v důsledku toho zdi stále promrzají a žalovaný v těchto místnostech musí nepřetržitě topit, vysoušet stropy a likvidovat plísně. Tento problém nahlašoval už v roce 2018.4. Dne , datum, byl podán návrh pronajímatele na zvýšení nájemného, jež bylo Radou městské části , adresa, -, Anonymizováno, na schůzi konané dne , datum, schváleno s účinností od , datum, , kdy měsíční částka navýšení představuje , částka, , to tj. zvýšení o 20% s tím, že aktuální sazba nájemného za m2/měsíc činí , částka, a aktuální předepisované nájemné tak celkem činí , částka, . Nově navržená sazba nájemného za m2/měsíc představuje , částka, a nově předepisované nájemné tak celkem činí , částka, s tím, že žalovaný byl současně vyzván, nechť do 60 kalendářní dnů doručí žalobci souhlas se zvýšením nájemného. V případě, že tento souhlas nebude nájemcem dán, bude pronajímatel nucen řešit určení výše nájemného soudní cestou. Z předloženého písemného souhlasu s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného na nájemce - žalovaným soud zjišťuje, že žalovaný souhlas se zvýšením nájemného žalobci vůbec, natož v dvouměsíční lhůtě neudělil, ačkoliv byl návrh na zvýšení nájemného žalovanému doručen dne , datum, .5. Z náhledu do katastru nemovitostí pro k.ú. , jméno FO, , obec , adresa, , LV č. , hodnota, soud zjistil, že na pozemku parc.č. , hodnota, stojí objekt č.p. , Anonymizováno, na , Anonymizováno, v , jméno FO, , jehož vlastníkem je žalobce. Ze změny výše nájemného včetně příloh 2/2e usnesení 9/12. schůze RMČ , adresa, -, Anonymizováno, konané dne , datum, soud zjistil, že navrhovaná sazba nájemného pro k.ú. , jméno FO, činí v rozmezí , Anonymizováno, -, částka, , při navýšení o 20 % z aktuální sazby nájemného. Z evidenčních listů pro výpočet nájemného s platností od , datum, soud zjistil, že pro byt 2+1 na , adresa, je stanovena sazba za m2 - , částka, , nájem celkem ve výši , částka, , z evidenčního listu pro výpočet nájemného s platností od , datum, soud zjistil, že pro byt 2+1 na , adresa, je stanovena sazba za m2 - , částka, , tj. nájem celkem , částka, , z evidenčního listu pro výpočet nájemného s platností od , datum, soud zjistil, že pro byt 2+1 na , adresa, je stanovena sazba za m2 - , částka, , tj. nájem celkem , částka, , z evidenčního listu pro výpočet nájemného s platností od , datum, soud zjistil, že pro byt 2+1 na , adresa, je stanovena sazba za m2 - , částka, , tj. nájem celkem ve výši , částka, .6. Z inzerce realitních kanceláří soud zjistil, že na , Anonymizováno, , , jméno FO, se nabízí k pronájmu byt , Anonymizováno, o , Anonymizováno, m2 za , částka, měsíčně; v , adresa, zděný byt , Anonymizováno, o , Anonymizováno, m2 za , částka, měsíčně; v , adresa, zděný byt , Anonymizováno, m2 v 2. podlaží za , částka, měsíčně; na třídě , Anonymizováno, , , jméno FO, byt , Anonymizováno, m2, ve , Anonymizováno, . patře, za , částka, měsíčně (inzeráty realitních kanceláří, ceny jsou uvedeny bez poplatků spojených s užíváním bytu).7. Podle ust. § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen o.z.) neujednají-li strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních 3 letech, nebude vyšší n