49 C 165/2023-67 — Městský soud v Brně

1. Žalobkyně se domáhala určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu ze dne , datum, . Žalobu zdůvodnily zejména tím, že mezi účastníky je vedeno řízení o vyklizení bytu v domě na adrese , adresa, , že dne , datum, jim byla doručena výpověď z nájmu z tohoto bytu, že tento byt užívají kontinuálně nejméně od roku 1967, nájemné bylo „sjednané s předchozím vlastníkem podílu na nemovitosti“ v částce , částka, Kč měsíčně a „toto nájemné bylo panu , jméno FO, řádně hrazeno“, pan , jméno FO, byl osobou dlouhodobě závislou na alkoholu a „neposkytoval řádné informace o krocích, které činil“. „Dodatečně se obě nájemkyně dozvěděly“, že právní předchůdci žalovaných s , jméno FO, sjednali bezplatnou nájemní smlouvu, „právě s ohledem na darovací smlouvu“. , jméno FO, „řádně platila nájemné k rukám , jméno FO, , protože ji nikdo se skutečným stavem neseznámil“, po dobu jeho života. Za dobu od úmrtí , jméno FO, bylo nájemné žalovaným doplaceno „obratem, jakmile se nájemkyně dověděly účet, na který má být nájemné uhrazeno“, souhlasily též s navýšením nájemného z , částka, Kč na , částka, . Výpověď z nájmu „je po podání žaloby na vyklizení zmatečná, neb bývá pravidlem nejdříve podat výpověď, a pak teprve požadovat vyklizení (…)“. Podle žalobkyň je výpověď dále nejasná a nesrozumitelná, neboť z ní neplyne, jaký konkrétní nájemní vztah jí má být skončen (kterou nájemní smlouvou měl být založen nájemní vztah). Žalobkyně podle svého názoru nenaplnily výpovědní důvody, byt užívají řádně, uhradily některé opravy a úpravy, které nejsou nájemci povinni hradit (je to povinnost pronajímatele), mají za to, že „se jedná o započitatelnou položku proti nároku na nájemné“. Byt podle svého názoru užívají „oprávněně z titulu nájemní smlouvy, kdy nájem na ně obě přešel po úmrtí člena rodinné domácnosti“ (tj. , jméno FO, ). V doplnění žaloby k výzvě soudu ze dne 9. 10. 2023 žalobkyně uvedly, že žalobkyni [zřejmě žalobkyni b), pozn. soudu] „svědčilo právo užívání bytové jednotky“ podle nájemní smlouvy uzavřené mezi , jméno FO, a žalobkyní b), na níž byly uznány za vlastní podpisy dne 20. 6. 2005, podle této smlouvy nájem začal dne , datum, , nájemné bylo sjednáno částkou , částka, Kč. Žalobkyně „nedrží znění další nájemní smlouvy“, nicméně je jim známo, že další nájemní smlouva byla uzavřena dne , datum, s , jméno FO, jako nájemcem a na žalobkyně smrtí , jméno FO, , dne , datum, , přešel nájem. Žalovaní pak po smrti , jméno FO, nedali žalobkyním na vědomí úpravu nájemného. Zdravotní stav žalobkyně b) je natolik špatný, že „je na užívání bytu závislá“, „není sama schopná situaci a jí doručované přípisy žalovaných spolehlivě posoudit“.2. Žalovaní navrhli, aby soud žalobu zamítl. Výpověď je podle jejich názoru důvodná, byla žalobkyním doručena v době, kdy dlužily na nájemném za dobu přesahující tři měsíce, na předchozí výzvu žalovaných k zaplacení přitom nereagovaly. Zaplacení dlužného nájemného po doručení výpovědi z nájmu bytu již z hlediska oprávněnosti výpovědi není významné. Žalovaní dále uvedli, že již dne 26. 4. 2023 byla oběma žalovaným doručena předchozí výpověď z nájmu bytu, a to z důvodů uvedených v ustanovení § 2288 odst. 2 písm. b) o. z., neboť byt potřebovali pro svého syna , jméno FO, , který v , adresa, studuje. Oprávněnost této (předchozí) výpovědi žalobkyně nenapadli žalobou. Na určení neoprávněnosti výpovědi v projednávané věci pak podle žalovaných nemají žalobkyně naléhavý právní zájem.3. Mezi účastníky bylo nesporné, že původním vlastníkem domu na adrese , adresa, byl , jméno FO, . Od 60. let 20. století s ním v domě bydlela žalobkyně b) a následně – od svého narození – též žalobkyně a). Žalobkyně b) byla družkou , jméno FO, , žalobkyně a) je jeho dcerou. Kupní smlouvou ze dne 6. 8. 1992 , jméno FO, prodal id. 1/2 nemovitostí manželům , jméno FO, a , jméno FO, . I nadále pak užíval zbývající id. 1/2 nemovitostí, a to byt, v němž žalobkyně bydlí dosud. Darovací smlouvou ze dne , datum, daroval , jméno FO, druhou polovinu nemovitostí , jméno FO, , následně kupní a darovací smlouvou nabyli vlastnictví k nemovitosti žalovaní. , jméno FO, a žalobkyně po celou dobu užívali byt, o který v řízení jde, a to , jméno FO, do své smrti dne , datum, , žalobkyně dosud. Dne 26. 4. 2023 byla žalobkyním doručena výpověď z nájmu bytu z důvodů uvedených v ustanovení § 2288 odst. 2 písm. b) o. z. (žalovaní uvedli, že byt potřebují pro svého syna). V tomto přípise žalovaní současně vyzvali žalobkyni k zaplacení nedoplatku na nájemném. Žalobkyně nepodaly žalobu na určení neplatnosti této výpovědi. Dne 2. 6. 2023 byla žalobkyním doručena výpověď z důvodů uvedených v ustanovení § 2291 o. z., o niž jde v projednávané věci. Dne 18. 6. 2023 žalobkyně zaplatily dluh na nájemném v částce , částka, . Mezi účastníky je vedeno řízení o vyklizení bytu pod sp. zn. , spisová značka, u Městského soudu v Brně. Od června 2023 žalobkyně platí nájemné ve výši , částka, měsíčně.4. Ke zjištění skutkového stavu věci soud dále provedl tyto důkazy a učinil z nich následující skutková zjištění:5. Z nájemní smlouvy datované dne , datum, soud zjistil, že jí měl , jméno FO, přenechat k užívání žalobkyni b) „byt I. kat. v 1. podlaží domu č. p. , Anonymizováno, v , adresa, , sestávající z kuchyně, 3 pokojů a příslušenství (…)“ za nájemné v částce , částka, Kč (sic!) měsíčně. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že jde o byt, který obě žalobkyně a , jméno FO, po celou dobu užívají (užívali). Ač je tato listina datovaná dne , datum, , nutno přisvědčit žalovaným, že je zcela nepravděpodobné (či vyloučené), že by skutečně byla uvedeného dne pořízena. Je nicméně evidentní, že pořízena byla, podpisy účastníků na listiny jsou ověřeny (uznány za vlastní) ke dni 20. 6. 2005. Z toho soud dovozuje, že tato listina byla podepsána někdy v období před 20. 6. 2005 (datum ověření podpisů), tj. v době, kdy , jméno FO, byl vlastníkem přinejmenším id. 1/2 nemovitosti a podle dohody spoluvlastníků užíval tuto část domu (byt, o který ve věci jde). Listina, jak se z obsahu jeví, byla sepsána a podepsána v období mezi 1. 1. 1993 (srov. uvedení měny „Kč“, nikoli „Kčs“, ale též odkaz na ustanovení § 685 an. tehdejšího občanského zákoníku; ustanovení § 685 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, upravovalo nájemní smlouvu k bytu až ve znění účinném od 1. 1. 1992) a 20. 6. 2005 (datum ověření podpisu). Tomuto období také odpovídá výše sjednaného nájemného v částce , částka, Kč měsíčně (z vlastní činnosti je soudu známo, že kolem roku 2000 se v této výši nájemné za užívání obdobných bytů v Brně pohybovalo). Soud tedy z této listiny zjistil, že byla sepsána a podepsána, byť nikoli ke dni , datum, případě byla podepsána v době, kdy , jméno FO, byl vlastníkem přinejmenším id. 1/2 nemovitostí a podle dohody spoluvlastníků užíval byt (část domu), o který ve věci jde. Byl tedy oprávněn přenechat tuto část k užívání třetí osobě, mj. též žalobkyni b). Z obsahu smlouvy pak soud neshledal žádný důvod její neplatnosti. Účastníci neuvedli nic, z čeho by bylo lze dovodit, že nájemní vztah založený touto smlouvou, skončil před , datum, (datum uzavření darovací smlouvy ke druhé polovině nemovitosti a současně datum údajného uzavření další nájemní smlouvy, k tomu srov. níže).6. Z výzvy ke zdržení se protiprávního jednání a k odstranění protiprávního stavu ze dne 9. 11. 2015 soud zjistil, že tímto přípisem žalovaný 1) sdělil , jméno FO, , že z jeho strany dochází k porušování „povinností nájemce, které vyplývají z nájemní smlouvy ze dne , datum, “ aj., kdy , jméno FO, měl „znemožňovat řádný výkon práva nájmu ostatním uživatelům domu“, neplnil povinnost hradit drobné opravy a obvyklé náklady spojené s údržbou bytu. Žalovaný 1) vyslovil „důvodnou pochybnost, že byt je ve velmi špatném stavu a že tak došlo (ze strany , jméno FO, ) k poškození bytu závažným způsobem“. Dále žalovaný 1) uvedl, že „v souvislosti s nekomunikativností a neposkytnutím součinnosti (, jméno FO, ) zabraňuje řádnému výkonu práv pronajímatele“. Žalovaný 1) vyzval , jméno FO, , aby mu umožnil vstup do bytu a poskytl nezbytnou součinnosti při kontrole jeho stavu. Z této listiny je evidentní, že dne , datum, měla být uzavřena nějaká nájemní smlouva, kdy v postavení nájemce měl být , jméno FO, . Taková smlouva nebyla soudu předložena, soud se však otázkou, zda, případně v jaké formě byla smlouva uzavřena, nezabýval (a neprováděl tedy k této otázce dokazování výslechem , jméno FO, apod., jak navrhovali žalobkyně), neboť i kdyby byla uzavřena, byla by neplatná. V době, kdy měla být smlouva uzavřena (ke dni , datum, ) totiž byt, o který v řízení jde, resp. část domu, kterou užívali , jméno FO, a obě žalobkyně, nebyly „právně volné“. Smlouvou o nájmu, na níž je uvedeno datum , datum, , totiž tuto část domu přenechal k užívání žalobkyni b) , jméno FO, , který v té době byl vlastníkem id. 1/2 nemovitostí a podle dohody spoluvlastníků tuto část domu (byt, o který ve věci jde) užíval. Účastníci pak neuvedli nic, z čeho by bylo lze dovodit, že nájemní v