50 C 226/2017-248 — Městský soud v Brně

1. Žalobci a), b) se žalobou doručenou soudu dne 28.8.2017 domáhali určení vlastnického práva k nemovitostem, a to pozemku parc.č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří o výměře , Anonymizováno, m2, součástí pozemku je stavba č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům, pozemek parc.č. , hodnota, , zahrada o výměře , Anonymizováno, m2, vše v katastrálním území , katastrální území, , obec , název, , zapsáno na LV č. , hodnota, u , katastrální úřad, , , katastrální pracoviště, . Předmětné nemovitosti představovaly součást jejich společného jmění manželů. Žalobci a), b) uvedli, že ze strany , jméno FO, , žalovaného a , jméno FO, byli uvedeni v omyl s tím, že neměli v úmyslu předmětné nemovitosti prodat, ale toliko je pouze zastavit, za účelem získání finančních prostředků pro svoji dceru za účelem zajištění vlastního bydlení, neboť i tato byla ve finančních obtížích. Dále byli uvedeni v omyl tím, že bylo vystaveno potvrzení o úhradě částky ve výši 1.100.000,00 Kč, kdy žalobci a), b) tyto peněžní prostředky neobdrželi. Obsah veškerých listin si přečetli až poté, co ze strany žalovaného bylo požadováno nájemné. Dále byly smlouvy uzavřeny za nápadně nevýhodných podmínek, co do hodnoty nemovitostí, a bylo zneužito tísně žalobců a), b), kdy sám žalobce a) měl nemalé nedoplatky u Finančního úřadu. Hodnota nemovitostí byla dle žalobců a), b) cca 3.500.000,00 Kč, avšak kupní cena dle kupní smlouvy uzavřené dne 3.7.2013 s , jméno FO, činila částku ve výši 1.100.000,00 Kč a následně kupní cena dle kupní smlouvy uzavřené dne 4.11.2013 se žalovaným činila toliko 1.780.000,00 Kč, kdy žalobci a), b) nikdy žádné finanční prostředky neobdrželi.2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil, žalobou uplatněný nárok neuznal a navrhl zamítnutí žaloby v plném rozsahu. Žalovaný nesouhlasil s tím, že by on společně s dalšími osobami se měli dopustit vůči žalobcům a), b) podvodného jednání, kdy je měli připravit o částku ve výši 3.500.000,00 Kč a dále, že uzavřené kupní smlouvy resp. kupní smlouva ze dne 4.11.2013 jsou nemravné, lichevní a že žalovaný využil rozumové slabosti žalobců a), b), jejich tísně a nezkušenosti, a proto jsou neplatné. Žalovaný poukázal na to, že byl rozsudkem Městského soudu v Brně ze dne 20.7.2020 č.j. , spisová značka, , který nabyl právní moci dne 8.9.2020, zproštěn v plném rozsahu obžaloby, kdy soud neshledal, že by jednání v souvislosti s uzavřenou kupní smlouvou ze dne 4.11.2013 se žalobci a), b) bylo trestné resp. že došlo ke spáchání trestného činu podvodu. Žalovaný odmítl, že by kupní smlouva ze dne 4.11.2013 byla neplatná pro lichevní charakter, kdy žalobci a), b) tvrdí, že cena nemovitostí byla dvojnásobná oproti ujednané kupní ceně ve výší 1.780.000,00 Kč. Toto tvrzení bylo vyvráceno znaleckým posudkem č. , Anonymizováno, , který v předmětném trestním řízení vypracoval znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , který v rámci svého výslechu k jím stanovené obvyklé ceně nemovitostí ve výši 2.950.000,00 Kč uvedl, že předmětnou nemovitost viděl toliko z venku, kdy mu nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor, a pokud (což si zjistil) v uvedené době na nemovitých věcech vázla exekuce, stanovenou obvyklou cenu toto korigovalo směrem dolů tj. cena by byla cca o 30 – 35 % nižší, co by odpovídalo kupní ceně ve výši 1.917.500,00 Kč. Uvedené tedy vyvrací hrubý nepoměr ohledně sjednané kupní ceny. K námitce žalobců a), b) týkající se toho, že neobdrželi žádnou kupní cenu, je třeba odkázat na text uzavřené kupní smlouvy ze dne 4.11.2013, kdy je zcela zřejmý způsob její úhrady, kdy část kupní ceny ve výši 1.370.000,00 Kč (uhrazeno ve dvou částkách ve výši 685.000,00 Kč) měla být poukázaná na účet , tituly před jménem, , jméno FO, č. , č. účtu, , kdy další část kupní ceny ve výši 150.000,00 Kč měla být uhrazena na účet , jméno FO, č. , č. účtu, jako provize a zbývající část kupní ceny ve výši 260.000,00 Kč měla být uhrazena na účet , jméno FO, č. , č. účtu, jako provize za zprostředkování obchodu. S uvedenými podmínkami žalobci a), b) souhlasili. Žalovaný dále poukázal na to, že se žalobci a), b) byla uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou 30 let s tím, že sám žalobce a) v rámci hlavního řízení potvrdil, že mezi účastníky byla tato smlouva uzavřena a hradí žalovanému nájemné. Je s podivem, že tato skutečnost žalobcům a), b) nevadila až do roku 2017, kdy se žalovaný dostal do prodlení s úhradou hypotéky, kterou z důvodu koupě čerpal, což mohlo mít negativní vliv na zpětný odkup nemovitých věcí žalobcům a), b). Skutečnost, že se žalobci a), b) nezajímali o obsah smluvních ujednání, smlouvy vlastně před jejich uzavřením nečetli, byť tuto možnost měli, nijak nedali najevo, že něčemu nerozumí, jen je podepsali, nemůže být k tíži žalovaného. Až do roku 2017, kdy podali trestní oznámení, nikoho ani žalovaného nekontaktovali, že uvedené smlouvy (kupní, nájemní….) uzavřít nechtěli nebo, že něčemu nerozumí, i když opět sám žalobce a) uvedl, že si listiny přečetl asi půl roku po jejich uzavření.3. Ve věci bylo rozhodnuto rozsudek Městského soudu v Brně ze dne 27.7.2022, č. j. , spisová značka, tak, že žaloba byla zamítnuta v celém rozsahu. Následně byl tento rozsudek k odvolání žalobců a), b) zrušen usnesením Krajského soudu v Brně č.j. , spisová značka, ze dne 30.10.2023 s tím, věc byla vrácena zdejšímu sodu k dalšímu řízení a doplnění dokazování. Dle ust. § 226 odst. 1 o.s.ř. je právní názor odvolacího soudu pro zdejší soud v rámci nového projednání věci závazný. Dle bodu 13 cit. rozhodnutí odvolacího soudu je pro rozhodnutí ve věci pro závěr o vlastnickém právu žalobců a), b) k nemovitostem specifikovaným v žalobě rozhodné posouzení platnosti a účinků druhé kupní smlouvy ze dne 4. 11. 2013. Posouzení platnosti první kupní smlouvy ze dne 3. 7. 2013 naopak nemá na závěr o vlastnickém právu žalobců k nemovitostem vliv. Pokud byla první kupní smlouva neplatná, nemohli na jejím základě žalobci vlastnické právo k nemovitostem pozbýt. Ovšem i v případě, že by první kupní smlouva byla platná, není mezi účastníky řízení sporu, že byla splněna sjednaná rozvazovací podmínka, že paní , jméno FO, bude ve stanovené lhůtě uhrazena částka 1.370.000,00 Kč. Splněním takové rozvazovací podmínky by účinky kupní smlouvy pominuly a došlo by k obnovení vlastnického práva žalobců k nemovitostem. Kupní smlouva ze dne 3.7.2013 a okolnosti, za kterých byla uzavřena, mohou být významné pouze v případě, že by se vztahovaly i na druhou kupní smlouvu ze dne 4.11.2013 a promítaly by se do závěru o její platnosti. Dále soud výslovně odkazuje na bod 19 - objektivními znaky lichvy (existence písemně uzavřené smlouvy o převodu nemovitostí, ve které je poskytované plnění tj. cena za převáděný nemovitý majetek v hrubém (podstatném) nepoměru oproti hodnotě převáděného majetku), další okolnosti (rizikovost, hospodářský význam, solventnost převodce apod.), dále na bod 20, 21 - subjektivní znaky lichvy, jako např. rozumová slabost, tíseň, lehkomyslnost, stav rozrušení nebo nezkušenosti převodce, okolnosti profitující strany (vědomost žalovaného o okolnostech případu, a zda je využil ve svůj prospěch, nebo uvedené musel vědět), a příčinná souvislost mezi nimi. S ohledem na rozhodnutí Krajského soudu v Brně je pro posouzení věci rozhodná tedy platnost druhé kupní smlouvy ze dne 4.11.2013 s tím, že dle bodu 33 důkazní řízení mělo být zaměřeno na zjištění, zda v případě druhé kupní smlouvy byly naplněny subjektivní a objektivní znaky lichvy, zejména tedy zda žalobci uzavírali druhou kupní smlouvu v tísni a zda toho žalovaný využil, jaké okolnosti projednávané věci mohly mít vliv na vzájemná plnění stran a zda tato plnění byla v hrubém nepoměru.4. S ohledem na uvedené závěry odvolacího soudu soud dle ust. § 118a odst. 1, 3 o.s.ř. vyzval žalobce a), b), jakož i žalovaného k doplnění svých tvrzení a označení důkazů k jejich prokázání.5. Na předmětnou výzvu dle ust. § 118a odst. 1,3 o.s.ř. žalobci a), b) doplnili a upřesnili svá tvrzení, kdy uvedli, že žalobci a), b) měli v úmyslu uzavřít kupní smlouvu dne 4.11.2013, neměli ovšem v úmyslu uzavřít první kupní smlouvu dne 3.7.2013. Při uzavření kupní smlouvy ze dne 3.7.2013 byli uvedeni v omyl, neměli v úmyslu nemovitosti převést, což ostatně vyplývá i z již provedeného výslechu svědků , jméno FO, a , jméno FO, , kdy žalobci a), b) se chtěli jen zbavit dluhů, a proto se obrátili na , jméno FO, , kterým jim bylo slíbeno, že dcera žalobců a), b) dostane hypotéku, a oni budou ručit nemovitostí, kdy půjčka poskytne paní , Anonymizováno, , a ta bude následně vyplacena z hypotéky. Opakovaně žalobci a), b) uvedli, že žádné finanční prostředky v rámci realizovaných obchodů nikdy, a to ani v hotovosti neobdrželi. Navíc částka ve výši 1.100.000,00 Kč nemohla být ani v hotovosti uhrazena, z důvodu omezení plateb v hotovosti, kdy limit pro takové platby činil částku ve výši 270.000,00 Kč. Ostatně sama , jméno FO, dne 30.11.2017 při soudním jednání dne 16.5.2022 uvedla, že žalobcům a), b) peníze vyplaceny nebyly, a to proto, že prostřednictvím