62 C 83/2024-113 — Městský soud v Brně

1. Žalobou doručenou soudu dne 30. 4. 2024 se žalobce domáhal určení výše nájemného za užívání bytu č. , hodnota, v budově č. p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku p. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , obci , adresa, (dále jen „byt“ nebo „předmětný byt“) s účinností od 1. 5. 2024. Uvedl, že je vlastníkem bytu, který žalovaní užívají na základě nájemní smlouvy ze dne 1. 4. 1996, kterou uzavřeli se , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, jako tehdejším vlastníkem bytu; nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Žalobce vstoupil do práv a povinností pronajímatele nabytím vlastnického práva k domu, v němž se předmětný byt nachází. Nájemní smlouva neupravuje možnost žalobce jako pronajímatele zvýšit jednostranně nájemné, nájemné bylo navýšeno naposledy ke dni 1. 12. 2022, a to o 4 % předchozího nájemného. Nájemné ke dni 1. 4. 2020 činilo 7.975,27 Kč měsíčně, ke dni 1. 4. 2021 bylo navýšeno o 5 % na 8.374,03 Kč měsíčně a ke dni 1. 12. 2022 dále o 4 % na 8.708,99 Kč měsíčně. Žalobce se domáhá navýšení na 9.292,49 Kč měsíčně, tj. navýšení o 6,7 % stávajícího nájemného. Celkové navýšení nájemného v posledních třech letech tak není větší než 20 %.2. Srovnatelné nájemné v daném místě činilo v roce 2015 cca 15.000 Kč měsíčně, přičemž s ohledem na vývoj realitního trhu a výrazný nárůst inflace, je zřejmé, že aktuální nájemné je ještě vyšší; v roce 2024 se nájemné ve srovnatelných bytech v dané lokalitě pohybuje kolem 18.000 Kč měsíčně, jak žalobce zjistil z realitní inzerce. Žalobce proto žalovaným přípisem ze dne 4. 12. 2023 navrhl zvýšení nájemného na 9.292,49 Kč měsíčně.3. Žalobce dále upozornil na to, že zatímco v současné době hradí žalovaní za užívání bytu celkem 11.858 Kč měsíčně, tj. nájemné ve výši 8.708,99 Kč a zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši celkem 3.114 Kč, v dubnu 2024 došlo ke snížení záloh, a proto by celková měsíční úhrada za užívání bytu činila po navrhovaném zvýšení 12.441,49 Kč měsíčně., právnická osoba, námitkám žalovaných žalobce uvedl, že neexistuje žádný důvod pro srovnávání nájemného s nájemným v obecních bytech a že žalobce je oprávněn vycházet z nájemného obvyklého v daném místě a čase, a ohradil se proti nařčení ze strany žalovaných, že napomáhá bezdůvodnému obohacování a páchání trestné činnosti.5. Žalobce se podanou žalobu domáhá rovněž zaplacení nedoplatku na nájemném ve výši odpovídající požadovanému zvýšení, a to za dobu od 1. 5. 2024 do právní moci rozsudku.6. Žalovaní navrhli, aby žaloba byla zamítnuta. Potvrdili, že jsou společnými nájemci předmětného bytu. Svůj nesouhlas se zvýšením nájemného odůvodňovali tím, že příjemcem navýšeného nájemného, tj. rozdílu mezi současně hrazeným nájemným a nájemným navýšeným, by ve skutečnosti nebyl žalobce, ale , právnická osoba, . , právnická osoba, se podle žalovaných dopouští protiprávního jednání, když je členem družstva, který nemá nájemní právo k žádnému bytu. Podle žalovaných svůj členský podíl v družstvu spojuje právě s bytem, jehož nájemci jsou žalovaní. Žalovaní se domnívají, že rozdíl mezi současně hrazeným nájemným a nájemným navýšeným by byl protiprávně poukazován , jméno FO, , čímž by se bez právního důvodu obohacoval. V tomto postupu žalovaní spatřují páchání trestné činnosti. Pokud žalovaní přistoupili k uzavření soudního smíru týkajícího se navýšení nájemného ve věci vedené u zdejšího soudu pod. sp. zn , spisová značka, , učinili tak neuváženě bez znalosti všech relevantních informací, které mají k dispozici nyní.7. Soud provedl dokazování listinami. Provedené důkazy hodnotil (jednotlivě i všechny důkazy ve vzájemné souvislosti) z hlediska zákonnosti, závažnosti a pravdivosti a má za to, že jsou spolehlivým podkladem pro rozhodnutí ve věci, tedy že nic nebrání tomu, aby z nich soud při rozhodování o věci vycházel; přitom přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci. Pravost ani pravdivost listinných důkazů, z nichž soud při rozhodování vycházel, nebyla v tomto řízení účastníky zpochybňována.8. Žalobce je podle informativního výpisu z evidence katastru nemovitostí vlastníkem předmětného bytu. Žalovaná jako nájemce uzavřela dne 1. 4. 1996 se , Anonymizováno, jako pronajímatelem nájemní smlouvu , Anonymizováno, , kterou statutární město , adresa, jako tehdejší vlastník bytu přenechalo žalované předmětný byt do užívání s tím, že výše nájemného a záloh na poskytované služby je uvedena v evidenčním listu. Nájemní smlouva neobsahovala ujednání o možnosti pronajímatele jednostranně zvýšit nájemné. Výměra bytu podle nájemní smlouvy činí (bez lodžie a sklepa) 74,51 m2. Přípisem ze dne 4. 9. 2008 oznámil žalobce žalovaným (manželům Horákovým), že ke dni 1. 9. 2008 vstoupil do nájemní smlouvy ze dne 4. 1. 1996 na straně pronajímatele, neboť se stal vlastníkem bytového domu na základě kupní smlouvy č. , hodnota, , kterou dne 18. 6. 2008 uzavřel se , Anonymizováno, .9. Přípisem ze dne 4. 12. 2023 navrhl žalobce žalovaným zvýšení nájemného na 9.292,49 Kč měsíčně, tj. zvýšení o 583,50 Kč, což je 6,7 % stávajícího nájemného. V návrhu uvedl, že srovnatelné nájemné v daném místě činí podle jeho zjištění cca 15.000 Kč měsíčně a odkázal na inzeráty nabízející nájem obdobných bytů, které byly žalovaným doloženy v minulosti. V návrhu na zvýšení nájemného byla popsána geneze navyšování nájemného za poslední tři roky, tj. od 1. 4. 2020 do posledního navýšení ke dni 1. 12. 2022. Návrh dále obsahoval citaci ustanovení § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, a výzvu k přijetí a vyslovení písemného souhlasu s návrhem s poučením, že nesdělí-li žalovaní do dvou měsíců od doručení návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má žalobce jako pronajímatel právo domáhat se, aby o zvýšení nájemného rozhodl soud. Návrh byl žalovaným doručen dne 11. 12. 2023, o čemž mezi účastníky nebylo sporu. Žalobce k dotazu soudu potvrdil, že k návrhu nebyly přiloženy žádné přílohy. Pokud návrh odkazoval na dříve doloženou inzerci, jednalo se o inzeráty, které byly přiloženy k návrhu na zvýšení nájemného ze dne 21. 4. 2015, na který navazoval soudní spor vedený u zdejšího soudu pod sp. zn. , spisová značka, ; ve věci byl schválen smír mezi účastníky.10. Z inzerátů, které žalobce založil do spisu vyplývá, že v roce 2015 byly byty o velikosti 4+1, o podobné výměře jako je předmětný byt, nabízeny k nájmu za 15 až 16.000 Kč měsíčně, tj. za 190 až 203 Kč/měsíc/m2. Z inzerátů založených na č. l. 8 až 10 se podává, že v dubnu 2024 byly v městské části , adresa, nabízeny k nájmu byty o výměře 70 až 80 m² za nájemné ve výši 18.000 až 19.500 Kč měsíčně.11. Z evidenčního listu č. 693/26 vyplývá, že nájemné za užívání předmětného bytu ke dni 29. 4. 2024 činilo 8.709 Kč měsíčně.12. Přípisem ze dne 22. 8. 2022 navrhl žalobce žalovaným navýšení nájemného na 8.708,99 Kč. V návrhu odkázal (stejně jako v návrhu ze dne 4. 12. 2023) na inzerci z roku 2015. Žalovaní s návrhem vyslovili souhlas přípisem ze dne 1. 11. 2022.13. Z dalších provedených listinných důkazů soud nezjistil žádné skutečnosti podstatné pro rozhodnutí ve věci.14. S ohledem na závěr o nesplnění zákonem stanovených předkladů pro rozhodnutí soudu o zvýšení nájemného, neprovedl soud žalobcem navržený důkaz znaleckým posudkem za účelem zjištění obvyklé výše nájemného, ani žalovanými navržené svědecké výpovědi či důkaz spisem vedeným u zdejšího soudu pod sp. zn. , spisová značka, a spisem vedeným Městským ředitelstvím Policie ČR, 1. odd. hospodářské kriminality, resp. nevyhověl žádosti žalovaných o připojení vyjmenovaných spisů, neboť provádění těchto důkazů by bylo neúčelné a nehospodárné.15. Soud vyšel ze zjištění, že žalovaným jako (dnes již bývalým) manželům vznikl společný nájem bytu. Vlastníkem předmětného bytu je bytové družstvo (žalobce). Jelikož však žalovaní nejsou členy družstva, nejedná se o nájem družstevního bytu ve smyslu ustanovení § 2240 zákona č. 89/2012 Sb, občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), ale o obecný nájem bytu, který se řídí příslušnými ustanoveními občanského zákoníku (obdobně srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 2. 2010, sp. zn. , spisová značka, , jehož závěry jsou použitelné za současné právní úpravy).16. Podle ustanovení § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.17. Podle ustanovení § 2249 odst. 3 o. z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měs