112 C 91/2024-87 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se žalobou podanou 22. 3. 2024 následně změněnou domáhal uložení povinnosti žalovaným zaplatit mu částku 344 738,51 Kč s příslušenstvím. Mezi žalobcem a žalovaným 2) byla dříve uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor. Následně se nájemcem stal místo žalovaného 2) žalovaný 1), přičemž žalovaný 2) zůstal ručitelem za jeho závazky. Ty nebyly zcela uhrazeny. Dluh je tvořen částkou 152 000,- Kč tvořící dlužné nájemné a platby za energie za období srpna, listopadu 2023 až března 2024 (12 000,- Kč a 5 * 28 000,- Kč). Dále je dluh tvořen neuhrazenou škodou způsobenou žalovanými tím, že byla neodborně odstraněna klimatizační jednotka, díky čemuž je třeba vyměnit celé zařízení, protože dovnitř vnikl prach a je nadále nepoužitelné. Výše škody takto způsobené tvoří částku 150 190,80 Kč. Dále žalovaní dluží za vyúčtování služeb za rok 2023 částku 42 547,71 Kč. Nic z toho uhrazeno nebylo.2. Žalovaný 2) sdělil, že žádné dodatky k nájemní smlouvě uzavřeny nebyly, popřel tak pravost listin. Žalovaný 1) uvedl, že existovala dohoda týkající se zohlednění zhodnocení pronajatých prostor a bylo možné prostor vrátit ve stavu, v jakém jej nikoli převzal, ale ve stavu, v jakém jej užíval a co tam vybudoval. Ve vypořádání též měly být zohledněny investice do daného prostoru. Při jednání rovněž bylo sděleno, že klimatizace byla ve vlastnictví žalovaných.3. Žalobce při jednání sdělil, že žádná dohoda týkající se zápočtů pohledávek, nebo zohlednění investic uzavřena nebyla. Klimatizace byla vlastněna žalobcem, ten ji do prostoru umístil před uzavřením nájemní smlouvy.4. Po provedeném dokazování soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním. Mezi společností EUROCOIN a žalovaným 2) byla 24. 8. 2020 uzavřena smlouva o nájmu prostoru k provozování podnikatelské činnosti (č. l. 5 až 10), a to na dobu neurčitou. Prostor je v současnosti evidován jako vlastnictví žalobce (výpis z katastru nemovitostí na č. l. 29). Nájemné bylo sjednáno ve výši 30 000,- Kč s tím, že byla sjednána dílčí úprava na část roku 2020. Nájemce byl povinen hradit též zálohy na služby v celkové částce 3 000,- Kč. Podle čl. IV. měl nájemce právo si prostor upravit podle vlastních potřeb na vlastní náklady, neměl však jakékoli právo na uhrazení daných nákladů při skončení nájmu. Dne 17. 1. 2023 byla žalovanému oznámena změna vlastníka pronajatého objektu. K dané nájemní smlouvě byla uzavřena řada dodatků, když dodatkem č. 2 z 20. 12. 2020 mělo dojít k ukončení nájemního vztahu se žalovaným 2), na jehož místo vstoupil žalovaný 1). Žalovaný 2) nadále zůstal podle daného dodatku v pozici ručitele za závazky nájemce, to vše s účinností od 1. 1. 2021. Následnými dodatky č. 3 až 5, resp. i dodatkem č. 1 byla upravena výše nájemného, když za rozhodné období, jež je předmětem řízení bylo nájemné pro rok 2022 sjednáno na 25 000,- Kč. Z knihy pohledávek bylo zjištěno, že dluh měl za období do února 2024 činit 124 000,- Kč. Výzva k úhradě v té době dlužné částky (byla nižší, než nyní žalovaná) byla zaslána oběma žalovaným, když doručení plynulo z výpisu datové schránky i systému track and trace, a to k datu 14. 2. 2024, resp. 28. 2. 2024.5. Z fotografií (č. l. 39 až 41) bylo patrno, že v pronajatém prostoru se nacházela klimatizační jednotka, jež po ukončení vztahu účastníků již v prostoru nebyla. Žalovaní byli vyzváni k zaplacení částky požadované náhrady za poškozenou klimatizaci dopisem z 23. 7. 2024 (č. l. 42 až 44), když částka náhrady měla činit částku 150 190,80 Kč, a to dle cenové nabídky společnosti ENCOFA (č. l. 45), která rovněž uvedenou klimatizaci pro žalobce realizovala (faktura předložená žalobcem při jednání 7. 5. 2025). Dle sdělení uvedené společnosti bylo třeba vyměnit celou jednotku, neboť po jejím odstranění došlo k vniknutí nečistot do celého systému, což mělo dále vést k zadření kompresoru (č. l. 47). To, jakým způsobem měla být odstraněna, plynulo i z fotografií (č. l. 47 p. v. až 49, odřezaná potrubí vedoucí k vnější jednotce klimatizace a odmontovaná jednotka z interiéru). Z předávacích protokolů při zahájení nájmu, jakož i ukončení nájmu (č. l. 46 a listina předložená při jednání 7. 5. 2025) bylo zjištěno, že v prostoru byl umístěn elektroměr pro klimatizaci.6. Z faktur (č. l. 56, 61 a 63) bylo zjištěno, že žalovaným byly vystaveny faktury na nedoplatek vyúčtování zálohových plateb v celkové částce 42 547,71 Kč za rok 2023. Uvedené plynulo i z knihy pohledávek (č. l. 57). Oba žalovaní byly k úhradě vyzváni dopisy z 23. 7. 2024 (č. l. 58 až 60 a 62).7. Z výpisů z účtu (č. l. 72 až 80) soud zjistil, že žalovaný 1) hradil žalobci částky odpovídající nájemnému a zálohovým platbám v průběhu roku 2023.8. Z výpovědi svědkyně , jméno FO, bylo zjištěno, že měla na starosti právní otázky týkající se předmětu nájmu, když smlouvu, jakož i dodatky podepisovala spolu s žalovaným 2), jehož podpis poznala i na dodatku č. 2). Nikdy nedošlo k uzavření žádné dohody týkající se potenciálního zápočtu pohledávek obou stran týkajících se nákladů souvisejících s uzpůsobením předmětu nájmu potřebám žalovaných. Správce objektu k takovému jednání oprávněn nebyl. Klimatizace byla v prostoru již před pronajmutím prostoru žalovaným.9. Soud měl za to, že není ve věci třeba znaleckého zkoumání pravosti podpisu, neboť tuto otázku vyřešila svědecká výpověď svědkyně , jméno FO, , o jejíž věrohodnosti nebylo důvodu pochybovat, resp. při jejím výslechu nevyvstaly pochybnosti o pravdivosti jejích tvrzení. Rovněž tak soud neměl důvodu nařizovat ve věci případný znalecký posudek z oblasti ekonomiky na určení obvyklé ceny klimatizace, neboť k tomu dle názoru soudu postačila i předložená cenová nabídka příslušné společnosti, a to za situace, kdy nebyla cena případné opravy, resp. uvedení do řádného stavu výměnou celé stávající jednotky zpochybňována. Žalovaní se omezili pouze na tvrzení o svém vlastnictví jednotky. Výslech žalovaného 2) soud neprovedl z toho důvodu, že jakkoli žalovaný 2) věděl, že se jednání koná, ani na jedno z nich se nedostavil. Jeho trvalá nepřítomnost a komunikace se soudem pouze prostřednictvím zástupce svědčí spíše o vyhýbání se možnosti výpověď podat a oddalování tak konečného rozhodnutí ve věci, na což soud odmítl přistoupit. Této procesní taktice odpovídalo i zcela kusé skutkové tvrzení k jakékoli argumentaci žalobce, zejména pak vlastnickému práv ke klimatizaci i údajným dohodám s ním o započtení vzájemných pohledávek. Ve vztahu k vlastnictví klimatizace soudu postačila faktura společnosti ENCOFA vypovídající o umístění klimatizace v předmětném objektu, a to z doby před sjednáním nájemního vztahu, jakož i umístění elektroměrů pro tuto klimatizaci, jež by nebyly na místě, nebyla-li by tam i klimatizace. Z tohoto pohledu byl důkaz výpovědí žalovaného 2) zcela nadbytečný, neboť okolnosti, k nimž měl být slyšen, byly dostatečně prokázány jinými důkazy s jiným výsledkem, než byla tvrzení žalovaného 2).10. Zjištěný skutkový stav podřadil soud pod § 2302 a 2303 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“). Podle uvedených ustanovení se na nájem prostor sloužících k podnikání uplatní ustanovení týkající se nájmu, ve vztahu k službám pak ustanovení o nájmu bytu.11. Z provedeného dokazování bylo nepochybné, že došlo k uzavření nájemní smlouvy se žalovaným 2) k prostorám sloužícím k podnikání. Na základě dodatku č. 2 došlo k převodu uvedeného nájmu na žalovaného 1), když žalovaný 2) zůstal nadále v pozici ručitele za případně vzniklé závazky. O totožnosti osob sjednávajících uvedené smlouvy a dodatky nemůže být pochyb, neboť svědkyně , jméno FO, potvrdila svůj podpis, jakož i dosvědčila, že to byl právě žalovaný 2), kdo smlouvu i dodatky osobně uzavíral, a to i za žalovaného 1), aby v prostoru provozoval bar.12. Z povahy nájemního vztahu plyne povinnost nájemce platit pronajímateli nájemné podle § 2246 odst. 1 občanského zákoníku, když výše takového nájemného v průběhu právního vztahu kolísala, jak plynulo z jednotlivých dodatků, aby se ustálila na částce 25 000,- Kč. Ta byla rovněž žalovaným 1) též minimálně po část roku 2023 hrazena včetně záloh na služby, jak plynulo z výpisů z účtu. Ty ostatně rovněž prokazovaly skutečnost, že k převodu nájmu došlo za účasti žalovaného 2), který jako jediný jednatel žalovaného 1) by jistě neposílal platby prostřednictvím jiného subjektu, který by nebyl ve smluvním vztahu s pronajímatelem.13. Z dokazování – knihy pohledávek – plynulo, že žalovaný 1) dluží částku 152 000,- Kč za období srpen a listopad 2023 až únor 2024 částku 124 000,- Kč, když žalobou požadoval žalobce platbu i za měsíc březen 2024 v částce 28 000,- Kč. Z tohoto pohledu bylo na žalovaném 1), resp. i 2), aby prokazovali, že částku uhradili, resp. že je dlužena v jiné výši, zahrnujíc v to i částku 24 000,- Kč, která sice z knih pohledávek neplynula, ale byla součástí žaloby. Žalovaní ostatně ani nepopírali, že by snad za měsíc březen, na jehož úhradu nebyla předkládána výzva k úhradě, zaplatili. Žalovaní se bránili tím, že existovala dohoda, na jejímž zákla