18 C 177/2022-50 — Městský soud v Brně

1. Žalobce si svoji žalobou soudu podanou dne 25. 7. 2022 domáhal určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu č. , hodnota, nacházejícím se ve 3. nadzemním podlaží domu v Brně, , Anonymizováno, , když výpověď byla doručena dne 1. 6. 2022. Žalobce je nájemcem tohoto bytu na základě smlouvy o nájmu ze dne 11. 8. 1995 a dodatku č. , hodnota, ze dne 1. 8. 2016. Výpovědní důvod, tak jak je popsán ve výpovědi, není zákonným výpovědním důvodem, proto je výpověď neplatná. Dále žalobce doplnil, že výpovědní důvod není dostatečně specifikovaný, ohledně havarijního stavu bytu, tento havarijní není, žalovaná má také ve vlastnictví jiný byt.2. Žalovaná ve svém vyjádření k žalobě uvedla, že se žalobou nesouhlasí, sama nabyla vlastnické právo na základě kupní smlouvy ze dne 25. března 2022, bylo jí známo, že se k bytu vztahuje smlouva o nájmu, na jejímž základě užívá byt žalobce, nicméně bývalí vlastníci bytu jí sdělili, že nájemci dali výpověď z nájmu bytu, a že jsou s ním dohodnutí, že byt opustí. Při prohlídce bytu to žalobce potvrdil i žalované. Po převodu vlastnictví ve prospěch žalované se chování žalobce výrazně změnilo, žalovaná žalovanému předala výpověď a návrh na zvýšení nájmu bytu, kdy žalobce zvýšený nájem hradí. Důvodem výpovědi ze strany žalované byla jednak potřeba kompletní rozsáhlé rekonstrukce bytu a jednak zájem užívat byt.3. Po provedeném dokazování vzal soud ohledně skutkového stavu věci za prokázáno, že žalovaná je vlastníkem jednotky č. , číslo, , číslo, v budově č.p. , číslo, , k.ú. , adresa, . Žalovaný užívá tento byt č. , hodnota, , který se nachází ve 3. nadzemním podlaží domu v Brně, , Anonymizováno, (dále jen „předmětný byt“), a to na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne 11. srpna 1995 a dodatku č. , hodnota, ze dne 1. 8. 2016, kdy tento dodatek byl podepsán předchozími vlastníky předmětného bytu, a to manželi , Anonymizováno, , o tomto nebylo mezi účastníky sporu.4. Žalovaná přípisem ze dne 26. května 2022 navrhla žalovanému zvýšení nájemného na částku 5 572 Kč, tento přípis žalobce převzal dne 1. 6. 2022. Strany se shodnou na tom, že žalobce toto zvýšené nájemné hradí. Toto zvýšené nájemné vyplývá také z dohody o zvýšení nájmu bytu uzavřené mezi účastníky dne 31. 5. 2022, která byla soudu předložena s podpisem žalované.5. Přípisem ze dne 31. května 2022 dala žalovaná žalobci výpověď z nájmu předmětného bytu (dále jen „předmětná výpověď“), když zde uvedla, že výpověď dává vzhledem k tomu, že předmětnou bytovou jednotku bude po její kompletní rekonstrukci užívat sama jako vlastník/pronajímatel, a to s odkazem na § 2288 odstavec 2 písm. a) zák. č. 89/2012 Sb., současně specifikovala výpovědní dobu v délce tří měsíců s tím, že nájem žalobce skončí dnem 31. srpna 2022. Dále obsahovala předmětná výpověď toto poučení: „Současně Vás poučuji o , právnická osoba, vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi v souladu s ustanovením § 2286 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb.“ Strany se shodnou na tom, že tato výpověď byla žalobci doručena dne 1. 6. 2022. Převzetí předmětné výpovědi žalobcem dne 1. 6. 2022 bylo rovněž potvrzeno na vyhotovení předmětné výpovědi, který předložila žalovaná.6. Zástupkyně žalované přípisem ze dne 9. listopadu 2022 nabízela žalobci pomoc s hledáním nového bydlení, současně navrhla možnost uzavření dohody, ve které by byly požadavky žalobce specifikovány s tím, že pokud si nevybere ze dvou nabídek, uzavřou dohodu o ukončení nájmu a vyklizení bytu tak, že byt opustí do 30 dnů od odmítnutí druhé nabídky. Přípisem ze dne 21. 11. 2022 žalobce zástupkyni žalované sděluje, že ohledně bytové náhrady má představu bytu srovnatelného s tím, který v současnosti užívá, ohledně lokality by preferoval , Anonymizováno, , , adresa, a nájemní smlouvu na dobu neurčitou.7. Ze spisu Městského soudu v Brně sp.zn. , spisová značka, soud zjistil, že žalobce zde byl ve stejném procesním postavení a dne 25. 4. 2022 podal žalobu o neoprávněnost výpovědi proti manželům , Anonymizováno, s tím, že výpověď mu byla doručena dne 7. 3. 2022 z nájmu předmětného bytu. Toto řízení bylo ukončeno rozsudkem ze dne 29. listopadu 2024, č.j. , spisová značka, , který nabyl právní moci dne 28. 12. 2024, když žalobě bylo vyhověno a bylo určeno, že výpověď je neoprávněná s tím, že výpovědní důvod nebyl nikterak blíže skutkově vymezen a nebyl splněn požadavek určitosti výpovědního důvodu.8. Soud zamítl další důkazní návrhy stran, a to výslech žalované, svědků , tituly před jménem, , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, , dále místní šetření, a to pro nadbytečnost z důvodů níže uvedených.9. Závěr o skutkovém stavu věci soud učinil takový, že žalobce uzavřel nájemní smlouvu ve vztahu k předmětnému bytu dne 11. 8. 1995, když vlastníkem tohoto bytu se stala žalovaná. Dne 1. 6. 2023 žalovaná doručila žalobci předmětnou výpověď z důvodu, že byt bude užívat po jeho rekonstrukci sama.10. Podle ust. § 3028 odst. 1 z.č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.z.“) se tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Dle odst. 2 není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.11. Podle ust. § 3074 odst. 1 věta prvá o.z. se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.12. Podle § 2286 odst. 1 o.z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Dle odst. 2 vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.13. Podle § 2290 o.z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná do 2 měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.14. Podle § 2288 odst. 2 písm. a) o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost, a byl podán návrh na rozhod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno.15. Při právním posouzení věci soud dovodil, že dle ust. § 3028 odst. 1, 2 a § 3074 odst. 1 o.z. je třeba ve věci aplikovat z.č. 89/2012 Sb., občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů, kdy z těchto ustanovení vyplývá, že se platným občanským zákoníkem řídí i nájem, který vznikl přede dnem účinnosti tohoto občanského zákoníku. Ve věci jde o posouzení výpovědi z nájmu předmětného bytu, kterou žalobce obdržel dne 1.6.2022.16. Nejprve se soud zabýval včasností žaloby, zda žalobce dodržel lhůtu pro podání žaloby, která je stanovena § 2290 o.z. v rozsahu 2 měsíce ode dne, kdy nájemci výpověď došla. Výpověď byla doručena žalobci 1.6.2022, žaloba byla podána dne 25.7.2022, tedy byla podána včas, dvouměsíční lhůta byla dodržena, tato skončila dne 1.8.2022.17. Dále se soud věnoval posouzení platnosti samotné výpovědi. Výpověď musí dle § 2286 o.z. splňovat zákonem stanovené podmínky, tedy mít písemnou formu, dojít druhé straně a také kromě specifikace výpovědního důvodu musí pronajímatel poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Z ustanovení § 2290 vyplývá ona doba výše již uváděná dvou měsíců, ve které musí nájemce soudu příslušný návrh podat. V tomto případě však předmětná výpověď nesplňovala požadavky zákona, když obsahovala pouze poučení o možnosti vznést námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi, avšak vůbec se neuvádělo ani kam mají být tyto námitky či přezkoumání oprávněnosti podáno a už vůbec ne v jaké lhůtě. Absence těchto velmi důležitých součástí poučení ze strany pronajímatele způsobuje neplatnost takové výpovědi, což vyplývá z ustanovení § 2286 odstavec 2 o.z. Jde o neplatnost absolutní, ke které je soud povinen přihlížet i bez návrhu (§ 588 o.z.). Z tohoto důvodu soud žalobě vyhověl, aniž by se více zabýval výpovědním důvodem, neboť to již nebylo třeba, proto také byly zamítnuty další důkazní návrhy stran. K tomu soud také odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 15. 4. 2024, sp.zn. 26 Cdo 2029/2023, ve kterém se mimo jiné uvádí: „Vzhledem k tomu, že nesplnění poučovací povinnosti je porušením kogentní normy na ochranu nájemce, který se tak včas nedozví o svém právu bránit se výpovědi u soudu, jeví se jako žádoucí, aby neúplná výpověď z nájmu bytu nevyvolávala žádné právní následky. To ostatně zdůrazňuje i samotný text zákona, který výslovně spojuje absenci poučení s neplatností. Proto dovolací soud dospívá k závěru, že výpověď z nájmu bytu z