18 C 315/2024-33 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se svoji žalobou soudu podanou dne 1. 12. 2024 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud určil, že výše nájemného za užívání bytu č. , hodnota, v 8. nadzemním podlaží domu na adrese , místo, , hodnota, , adresa, činí 4 775,70 Kč měsíčně od 1. 12. 2024. V odůvodnění žaloby žalobce uvedl, že je vlastníkem nájemního bytového domu na adrese , místo, , hodnota, , adresa, , kdy žalovaný na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne 31. 3. 2010 ve spojení s přechodem nájmu v důsledku smrti předchozího nájemce pana , jméno FO, dne , datum, užívá byt č. , hodnota, v tomto domě. Nájemné činí 1 715 Kč měsíčně, bylo stanoveno dohodou účastníků, účastníci si v nájemní smlouvě neujednali způsob zvyšování nájemného, ani výslovně nevyloučili jeho zvyšování. Žalobce navrhl žalované zvýšení nájemné o 20 % na 2 050 Kč, kdy v předcházejících třech letech před doručením návrhu nebylo nájemné žádným způsobem zvyšováno. Žalovaný žalobci nesdělil ve lhůtě, že by souhlasil se zvýšením. Obvyklé nájemné dle znaleckého posudku činí 13 691 Kč za byt v dané lokalitě, byt má výměru 39,57 m², žalobce požaduje nájemné ode dne podání návrhu ve výši 120,69 Kč/m2/měsíc, tedy 4 775,70 Kč.2. Žalovaný se k žalobě nevyjádřil.3. Po provedeném dokazování vzal soud ohledně skutkového stavu věci za prokázáno, že žalobce je vlastníkem nájemního domu v , adresa, , místo, or. č. , hodnota, (informace o pozemku/nahlížení do katastru nemovitostí , Anonymizováno, pro , Anonymizováno, k.ú. , adresa, ke dni 28. 11. 2024). Dne 31. 3. 2010 byla uzavřena nájemní smlouva k bytu č. , hodnota, v 8. podlaží domu na , adresa, , místo, , or. č. , hodnota, v Brně (dále jen „předmětný byt“), a to mezi žalobcem jako pronajímatelem a , jméno FO, , nar. , Anonymizováno, , jako nájemcem. Tato nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou, ohledně nájemného se zde uváděl odkaz výší uvedenou v evidenčním listu s tím, že úpravy jednostranným úkonem pronajímatele jsou možné jen při změnách platné právní úpravy cenových předpisů. Z evidenčního listu se dne 9. 3. 2010 ve vztahu k předmětnému bytu a nájemci , jméno FO, se podává předpis nájemného 1 715 Kčod dubna 2010, vybavení bytu 112,90 Kč, spolu s výměrem služeb celkem 4 035 Kč. Ze seznamu bydlících osob vyplývala další spolubydlící osoba, a to , jméno FO, , matka , jméno FO, , nar. , Anonymizováno, . Z evidenčního listu platného od 1. 12. 2023 ze dne 3.11. 2023 se podává, že nájemné celkem měsíčně činí 1 827 Kč, služby 2 875 Kč, měsíční předpis celkem 4 702 Kč, z toho čisté nájemné 1 715 Kč, vybavení prostoru 112 Kč; vedle , jméno FO, je zde uveden žalovaný jako syn, spolubydlící osoba, a to od 1. 11. 2023. Z úmrtního listu , jméno FO, , nar. , Anonymizováno, , soud zjistil, že zemřel dne , datum, . Z evidenčního listu k předmětnému bytu ve vztahu k žalovanému ze dne 12. 6. 2024 se podává, že nájemné je ve výši 1 715 Kč, vybavení prostoru 112 Kč, celkem nájemné 1 827 Kč, služby 2 875 Kč, celkem 4 702 Kč, jako spolubydlící osoba se žalovaným je uvedená dcera , jméno FO, .4. Přípisem ze dne 28. 6. 2024 navrhl žalobce žalovanému zvýšení nájemného, a to o 20 %, celkem by nájemné činilo 2 058 Kč měsíčně, současně zde byl žalovaný poučen, že pokud bude s návrhem souhlasit, nechť začne hradit zvýšené nájemné 3. kalendářním měsícem po dojití návrhu, zde za měsíc říjen 2024, dále, že pokud s návrhem souhlasí, je třeba, aby souhlas vyjádřil písemně ve lhůtě dvou měsíců od dojití návrhu, vzor souhlasu byl přiložen; dále zde bylo poučení o tom, že pokud s návrhem nevysloví souhlas, bude pronajímatel nucen podat k soudu návrh na určení výše nájemného. Tento přípis žalovaný převzal dne 10. 7. 2024 (doručenka).5. Ze znaleckého posudku č. , č. účtu, ze dne 14. 9. 2023 , tituly před jménem, , adresa, o odhadu obvyklého nájemného bytu ve vlastnictví žalobce soud zjistil, že znalec odhadl tržní nájemné v lokalitě , adresa, a v lokalitě , adresa, , kdy v lokalitě , adresa, do 40 m² byl stanoven průměr 368 Kč, v lokalitě , adresa, do 40 m² průměr 323 Kč, u budov s osmi nadzemními podlažími pak znalec odhadl tržní nájemné u bytů do 40 m² ve výši 346 Kč/m2. V příloze je seznam bytů v hodnocených bytových domech, v rámci kterého se také nachází seznam bytů v nájemním domě , místo, , adresa, .6. Závěr ohledně skutkového stavu věci učinil soud takový, že žalovaný je nájemcem předmětného bytu, a to po smrti původního nájemce, otce žalovaného, který zemřel dne , datum, a žalovaný byl veden jako spolubydlící osoba. Nájemné žalobce stejně jako jeho otec hradil ve výši 1 715 Kč, k tomu vybavení bytu, zálohy na služby. Takto byla výše nájemného stanovena již od roku 2010 (evidenční list z 9.3.2010), následně ke zvýšení nedošlo. Žalobce navrhl žalovanému zvýšení nájemného přípisem ze dne 28. 6. 2024, tento přípis byl žalovanému doručen dne 10. 7. 2024, nájemné bylo navrženo v částce 2 058 Kč měsíčně, žalovaný nájemné zvýšené nezačal hradit, k přípisu se nevyjádřil. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, vyplývá obvyklé nájemné pro předmětný byt ve výši 346 Kč/m2 u bytů do 40 m², znalec konkrétně posuzoval i nájemní domu na , místo, , hodnota, . Ze znaleckého posudku tak vyplývá obvyklé nájemné za předmětný byt ve výši 13 691 Kč měsíčně.7. Dle ust. § 3074 odst. 1 věta prvá zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění (dále jen „o.z.“) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Dle odst. 2 se ust. § 2249 odst. 1 nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ust. § 2249 odst. 3 se použije obdobně.8. Dle ust. § 2249 odst. 1 o.z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních 3 letech, nebude vyšší než 20%. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí 12 měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.9. Dle ust. § 2249 odst. 3 o.z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších 3 měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.10. Dle ust. § 2279 odst. 1 věta prvá o.z. zemře-li nájemce a nejde-li o společný nájem bytu, přejde nájem na člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt.11. Při právním posouzení věci soud dovodil, že žalovanému vzniklo právo nájmu k předmětnému bytu dle § 2279 odst. 1 o.z. po úmrtí otce žalovaného (, datum, ), takto došlo tedy k přechodu nájemního práva na žalovaného. Výše nájemného byla 1 715 Kč určena v nájemní smlouvě z roku 2010, od té doby ke zvýšení nájemného nedošlo. Žalobce navrhl zvýšení nájemného přípisem ze dne 28. 6. 2024, žalovaný na to nereagoval, žalobce tak učinil v souladu s § 2249 odst. 1 o.z. Soud zkoumal včasnost žaloby, kdy dle § 2249 odst. 3 o.z. jde o lhůtu 3 měsíců od uplynutí lhůty 2 měsíců k vyjádření, tato zde uplynula 10. 9. 2024 (návrh na zvýšení byl žalovanému doručen dne 10. 7. 2024). Tato tříměsíční lhůta pak končila dne 10. 12. 2024. Žalobce tak podal žalobu ve lhůtě, i pokud by podal žalobu opožděně, soud by k tomu mohl přihlédnout pouze, pokud by to namítl žalovaný. Z ust. § 2249 odst. 3 o.z. vyplývá povinnost soudu rozhodnut na návrh pronajímatele o nájemném do výše, která je v místě obvyklá s účinky ode dne podání žaloby soudu. Ze znaleckého posudku vyplývá výše nájemného 346/m2, tj. 13 691 Kč nájemné měsíčně, když z evidenčních listů vyplývá, že předmětný byt má výměru 39,57 m². Z evidenčního listu vyplývá odkaz na zák. č. 107/2006 Sb., výše nájemného tak byla určena dle tohoto právního předpisu, proto je zapotřebí při určení výše nájemného v souladu s ustanovení § 3074 odst. 2 o.z. aplikovat ust. § 2249 odst. 3 o.z., nikoliv § 2249 odst. 1 o.z. Zde se rozhoduje již o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinností ode dne podání žaloby (zde od 1. 12. 2024), soud zde není limitován dobou posledních tří let a výší 20 %. Nájemné v místě a čase obvyklé bylo stanoveno znaleckým posudkem ve výši 13 691 Kč (znalec