29 C 317/2024-23 — Městský soud v Brně

Žalobce se žalobou u podepsaného soudu domáhal po žalovaném určení, že výše nájemného z níže uvedené nájemní smlouvy, kterou je žalovaný povinen platit měsíčně žalobci ode dne podání žaloby, činí , hodnota, /m², tj. celkem 5 276,57 Kč. Uvedl, že žalobce byl vlastníkem pozemku p. č. , hodnota, v k. ú. , katastrální území, , obci , obec, , jehož součástí je dům č. p. , hodnota, , ve kterém se nachází byt č. , hodnota, , o podlahové ploše , hodnota, m² (dále jen „byt“). , Anonymizováno, jej svěřil do správy , orgán veřejné moci, . Žalobce jako pronajímatel a žalovaný a , jméno FO, jako nájemci uzavřeli písemně dne , datum, nájemní smlouvu, jejíž nedílnou součástí si ujednali jako přílohu evidenční list a protokol o převzetí bytu, kterou se žalobce zavázal přenechat žalovanému k zajištění bytových potřeb byt do užívání na dobu neurčitou, a žalovaný a , jméno FO, se zavázali platit nájemné, se splatností vždy do posledního dne měsíce, za který se platí. Strany si ve smlouvě neujednaly zvyšování nájemného ani nevyloučily zvyšování nájemného výslovně. Žalobce předal byt do užívání. Žalobce a žalovaný poté naposledy ujednali zvýšení nájemného od , datum, měsíčně na výši 1 896 Kč. Poté písemně návrhem ze dne , datum, , který došel žalovanému dne , datum, , žalobce navrhl zvýšení nájemného od , měsíc, , rok, měsíčně na , hodnota, /m², tj. celkem 2 275 Kč s odkazem na znalecký posudek, že strany si nesjednaly zvyšování nájemného a ani si neujednaly, že nájemné zvyšováno nebude, že návrh nebyl učiněn dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nebylo nájemné zvýšeno, že navržené zvýšení spolu s tím, ke kterému došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %, a přiložil jako přílohu formulář souhlasu se zvýšením a znalecký posudek. Žalovaný jako nájemce však nesdělil písemně žalobci jako pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí. Žalobce tak využil svého práva a podal žalobu ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Žalobce má na to, že, s odkazem na znalecký posudek, činí výše obvyklého nájemného 11 717 Kč.Žalovaný se k žalobě nevyjádřil.K projednání věci soud nenařídil jednání, když ve věci bylo možno rozhodnout jen na základě účastníky předložených listinných důkazů a účastnící s rozhodnutím věci bez nařízení jednání souhlasili (§ 115a o. s. ř.).Z informace o pozemku z , datum, soud zjistil, že žalobce byl vlastníkem pozemku p. č. , hodnota, v k. ú. , katastrální území, , obci , obec, , jehož součástí je dům č. p. , hodnota, , ve kterém se nachází byt č. , hodnota, , o podlahové ploše , hodnota, m² (dále stále jen „byt“).Z nájemní smlouvy z , datum, , evidenčních listů z , datum, , , datum, , přehledu předpisu za období z , datum, a evidence předpisu a plateb z , datum, soud zjistil, že žalobce jako pronajímatel a žalovaný a , jméno FO, jako nájemci uzavřeli písemně dne , datum, smlouvu, jejíž nedílnou součástí si ujednali jako přílohu evidenční list a protokol o převzetí bytu, kterou se žalobce zavázal přenechat k zajištění bytových potřeb do užívání na dobu neurčitou byt, a žalovaný a , jméno FO, se zavázali platit nájemné měsíčně ve výši 1165 Kč, se splatností vždy do posledního dne měsíce, za který se platí. Strany si ve smlouvě neujednaly zvyšování nájemného ani nevyloučily zvyšování nájemného výslovně (pouze si ujednaly, že úpravy nájemného jednostranným úkonem pronajímatele jsou možné jen při změnách platné právní úpravy cenových předpisů a v souladu s nimi, nebo při změně okolností rozhodných pro stanovení výše nájemného). Žalobce předal byt do užívání.Z úmrtního listu soud zjistil, že paní , jméno FO, zemřela dne , datum, .Z evidenčních listů z , datum, , , datum, , přehledu předpisu za období z , datum, a evidence předpisu a plateb z , datum, soud zjistil, že žalobce a žalovaný poté ujednali zvýšení nájemného, naposledy od , datum, , měsíčně na výši 1 921 Kč.Z návrhu na zvýšení nájemného z , datum, , včetně příloh a dodejky soud zjistil, že poté písemně návrhem ze dne , datum, , který došel žalovanému dne , datum, , když jej žalobce podal na , právnická osoba, ., tato jej uložila u sebe dne , datum, a poté jej vhodila do poštovní schránky žalovaného, žalobce navrhl zvýšení nájemného od , měsíc, , rok, měsíčně na , hodnota, /m², tj. celkem 2 275 Kč, uvedl v něm dále, že strany smlouvy si nesjednaly zvyšování nájemného a ani si neujednaly, že nájemné zvyšováno nebude, že návrh nebyl učiněn dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nebylo nájemné zvýšeno, navržené zvýšení spolu s tím, ke kterému došlo v posledních třech letech, a nebude vyšší než 20 %.Z již výše uvedených důkazů, kdy z obsahu spisu nic nevyplynulo, soud zjistil, že žalovaný jako nájemce však nesdělil písemně žalobci jako pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí.Z obsahu spisu soud zjistil, že žalobce tak využil svého práva a podal žalobu ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud.Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , adresa, z , datum, soud zjistil, že výše obvyklého nájemného z nájemní smlouvy z , datum, , kterou je žalovaný povinen platit měsíčně od , datum, , činí 11 717 Kč.Dle § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.Dle odst. 2 prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Dle odst. 3 souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.Soud právně posoudil, že žalobce je vlastníkem bytu. Žalobce jako pronajímatel a žalovaný a třetí osoba jako nájemci uzavřeli nájemní smlouvu, kterou se žalobce zavázal přenechat k zajištění bytových potřeb do užívání na dobu neurčitou byt, a žalovaný a třetí osoba se zavázali platit nájemné (v souladu s přechodným ustanovením § 3074 odst. 1 věty první obč. zák. dle § 685 odst. 1 a § 686 obč. zák.). Strany si ve smlouvě neujednaly zvyšování nájemného ani nevyloučily zvyšování nájemného výslovně. Třetí osoba jako nájemce zemřela. Žalobce navrhl žalovanému zvýšení nájemného naposledy od , datum, měsíčně na 1 921 Kč. Poté až písemně návrhem z , datum, , který došel žalovanému dne , datum, , žalobce navrhl žalovanému zvýšení nájemného od , měsíc, , rok, měsíčně na , hodnota, /m², tj. celkem 2 275 Kč, konstatoval, že strany smlouvy si nesjednaly zvyšování nájemného a ani si neujednaly, že nájemné zvyšováno nebude, že návrh nebyl učiněn dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nebylo nájemné zvýšeno, že navržené zvýšení spolu s tím, ke kterému došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %. Návrh tak dokládal naplnění podmínek pro jeho právní účinky, tj. že strany si nesjednaly zvyšování nájemného a ani si neujednaly, že nájemné zvyšováno nebude, návrh nebyl učiněn dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nebylo nájemné zvýšeno, návrh obsahuje novou výši nájemného, navržené zvýšení spolu s tím, ke kterému došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %, návrh je učiněn v písemné formě a došel nájemci (v souladu s přechodným ustanovením § 3074 odst. 2 obč. zák. dle § 2249 odst. 1 o. z.). Žalovaný jako nájemce však nesdělil písemně žalobci jako pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí. Žalobce tak využil svého práva a podal žalobu dne , datum, , tj. ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud (v souladu s přechodným ustanovením § 3074 odst. 2 obč. zák. dle § 2249 odst. 3 o. z.). Soud byl tak povinen rozhodnout o nájemném, s účinky ode dne podání žaloby, a to do výše, která je v místě a čase obvyklá. Soud tak posoudil, že nájemné měsíčně, které je v místě a čase obvyklé, činí 11 717 Kč. Pak to, které žádá žalobce v žalobě, tj. , hodnota, /m², tj. celkem 5 276,57 Kč, je do této výše (v souladu s přechodným ustanovením § 3074 odst. 2 obč. zák. dle § 2249 odst. 3 věty druhé in fine o. z. ve spojení s § 3 odst. 1 písm. b) a § 6 odst. 2 písm. c) nařízení vlády č. 453/2013 Sb.). Soud proto rozhodl tak, že u