94 C 241/2024-95 — Městský soud v Brně

1. Žalobou ze dne 19. 6. 2024 ve spojení s jejími doplněními se žalobkyně domáhala zaplacení částky 71 509,42 Kč s příslušenstvím s tím, že na základě podnájemní smlouvy ze dne 1. 2. 2021 žalovaný užíval v období od 3. 2. 2021 do 31. 3. 2023 byt na adrese , adresa, , za což byl povinen platit podnájemné, zálohy na služby, nedoplatky z vyúčtování služeb a náhradu případně způsobených škod. Žalovaný se z bytu „na přelomu roku 2022 a 2023“ odstěhoval a klíče nechal ve schránce, což žalobkyně považovala za výpověď a má proto za to, že podnájemní vztah zanikl k 31. 3. 2023.2. Žalovaná částka je tvořena nedoplatkem na nájemném a zálohách ve výši 61 822,26 Kč, pohledávkou z titulu nápravy způsobených škod ve výši 26 629,50 Kč, nedoplatkem za elektřinu za období od 3. 2. 2021 do 30. 8. 2021 ve výši 1 689,74 Kč a položkou „pokuta (pozdní úhrada nájemného)“ ve výši 600 Kč (tuto část vzala žalobkyně zpět), nedoplatkem za elektřinu za období od 31. 8. 2021 do 31. 8. 2022 ve výši 4 108,42 Kč, nedoplatkem za plyn v období od 3. 6. 2021 do 9. 6. 2022 ve výši 5 543,79 Kč a nedoplatkem za elektřinu za období od 1. 9. 2022 do 31. 3. 2023 ve výši 1 885,73 Kč, to vše poníženo o složenou zálohu ve výši 27 040 Kč a přeplatky za plyn za období od 10. 6. 2022 do 31. 3. 2023 ve výši 2 318,26 Kč a za ostatní služby za období od 3. 2. 2021 do 31. 3. 2023 ve výši 1 411,76 Kč.3. Ohledně částky 600 Kč za upomínky vzala žalobkyně dne 9. 6. 2025 žalobu zpět, neboť nedisponovala důkazy o odeslání těchto upomínek. Soud proto výrokem I. řízení podle ustanovení § 96 odst. 2 o.s.ř. v této části zastavil.4. Soud k projednání věci samé nenařizoval jednání, neboť účastníci neměli proti tomuto postupu soudu námitky (§ 115a ve spojení s § 101 odst. 4 o.s.ř.) a z předložených listinných důkazů učinil tento závěr o skutkovém stavu věci:5. Smlouvou ze dne 1. 2. 2021 přenechala žalobkyně žalovanému k užívání byt č. , hodnota, v domě na adrese , adresa, , za měsíční nájemné uvedené v evidenčním listu, vedle něhož byl žalovaný dále povinen hradit zálohy na služby poskytované v souvislosti s užíváním bytu. Skutečnou spotřebu služeb byla žalobkyně povinna vyúčtovat do 31. 8. následujícího roku. Byt byl přenechán na dobu od 3. 2. 2021 do 31. 1. 2022 s možností prodloužení. Podpisem smlouvy strany stvrdily mimo jiné složení jistoty ve výši 27 040 Kč žalovaným. Žalobkyně byla oprávněna započíst jistotu proti vzniklým škodám. Smlouva dále stanovila tříměsíční výpovědní lhůtu.6. Z protokolu o předání nemovité věci podepsaného oběma stranami dne 3. 2. 2021 soud zjistil, že byt byl žalovanému předán v pořádku s výjimkou odřených vnitřních a vchodových dveří.7. Evidenčním listem platným od 1. 1. 2022 žalobkyně stanovila žalovanému nájemné ve výši 11 320 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši celkem 4 358 Kč, měsíčně tak měl žalovaný platit celkem 15 678 Kč.8. Evidenčním listem platným od 1. 2. 2023 žalobkyně stanovila žalovanému nájemné ve výši 12 750 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši celkem 4 358 Kč, měsíčně tak měl žalovaný platit celkem 17 108 Kč.9. Soud má tvrzení žalobkyně o tom, že žalovaný se na přelomu roku 2022 a 2023 odstěhoval a nadále nekomunikoval, za prokázané (interní komunikace žalobkyně, čestné prohlášení k ukončení pojištění, neplacení ničeho od 20. 12. 2022, prohlídka bytu už 5. 1. 2023).10. Z protokolu o převzetí nemovitosti podepsaného dne 5. 1. 2023 pouze panem , jméno FO, za žalobkyni soud zjistil, že byt vykazoval výrazně více vad než při převzetí žalovaným, tyto vady odpovídaly tvrzení v žalobě. Z předložené fotodokumentace soud zjistil, že byt byl špinavý, neudržovaný, nevyklizený, vybavení bylo poškozeno, stěny se loupaly.11. Dne 3. 3. 2022 vyúčtovala žalobkyně žalovanému elektřinu za období od 3. 2. 2021 do 30. 8. 2021 tak, že vznikl nedoplatek ve výši 1 689,74 Kč splatný dne 24. 3. 2022.12. Fakturou č. T20230018 splatnou dne 7. 2. 2023 vyúčtovala žalobkyni společnost , právnická osoba, výmalbu, úklid, likvidaci a drobné práce technika na bytě č. , hodnota, na , adresa, částkou 26 629,50 Kč.13. Dne 31. 3. 2023 žalobkyně žalovanému vyúčtovala složenou jistotu. Dluh v celkové výši 63 701,50 Kč je tvořen nedoplatkem na nájemném a zálohách ve výši 61 822,26 Kč (ten vyplývá z platební bilance, která byla přílohou vyúčtování jistoty), pohledávkou z titulu nápravy způsobených škod ve výši 26 629,50 Kč, nedoplatkem za elektřinu za období od 3. 2. 2021 do 30. 8. 2021 ve výši 1 689,74 Kč a položkou „pokuta (pozdní úhrada nájemného)“ ve výši 600 Kč (tuto část vzala žalobkyně zpět), to vše poníženo o složenou zálohu ve výši 27 040 Kč.14. Z platební bilance, která byla přílohou vyúčtování jistoty ze dne 31. 3. 2023, soud zjistil, že žalovaný své povinnosti neplnil řádně, dosud nezaplatil žalobkyni mimo jiné nájemné a zálohy za září a říjen 2022 a únor a březen 2023, dlužná částka činila ke dni 31. 3. 2023 celkem 61 822,26 Kč.15. Dne 27. 10. 2023 vyúčtovala žalobkyně žalovanému elektřinu za období od 31. 8. 2021 do 31. 8. 2022 tak, že vznikl nedoplatek ve výši 4 108,42 Kč splatný dne 17. 11. 2023.16. Dne 30. 10. 2023 vyúčtovala žalobkyně žalovanému plyn za období od 3. 6. 2021 do 9. 6. 2022 tak, že vznikl nedoplatek ve výši 5 543,79 Kč splatný dne 20. 11. 2023.17. Dne 13. 11. 2023 vyúčtovala žalobkyně žalovanému elektřinu za období od 1. 9. 2022 do 31. 3. 2023 tak, že vznikl nedoplatek ve výši 1 885,73 Kč splatný dne 4. 12. 2023.18. Dne 18. 12. 2023 vyúčtovala žalobkyně žalovanému plyn za období od 10. 6. 2022 do 31. 3. 2023 tak, že vznikl přeplatek ve výši 2 318,26 Kč.19. Dne 2. 4. 2024 vyúčtovala žalobkyně žalovanému ostatní služby za období od 3. 2. 2021 do 31. 3. 2023 tak, že vznikl přeplatek ve výši 1 411,76 Kč.20. Předžalobní výzvou ze dne 31. 5. 2024 žalobkyně žalovaného vyzývala k zaplacení žalované částky do sedmi dnů (výzva, podací lístek, vrácená obálka).21. Ze všech vyúčtování žalovanému vyplývá, že žalobkyně započetla předepsané zálohy bez ohledu na to, zda je žalovaný reálně zaplatil. To znamená, že zbývající část ceny služeb je zahrnuta v částce 61 822,26 Kč v zálohách. Předložené faktury od dodavatelů energií soud souhrnně posoudil jako odpovídající vyúčtováním ve směru k žalovanému. Součtem shora uvedených zvýrazněných částek soud dospěl k žalované částce 71 509,42 Kč, resp. 70 909,42 Kč po částečném zpětvzetí.22. Právním posouzením dospěl soud k závěru, že mezi účastníky nebyla uzavřena tvrzená smlouva o podnájmu, ale žalobkyně jako zprostředkovatel (§ 2445 občanského zákoníku) uzavřela za vlastníka nemovitosti smlouvu o nájmu bytu žalovaným (§ 2235 a násl. občanského zákoníku). Toto posouzení soud opírá jednak o smysl ustanovení o nájmu bytu, která jsou z podstaty protektivní směrem k nájemci, neboť zajišťují základní lidskou potřebu bydlení, jednak pak o níže zmíněnou judikaturu. Lze si představit situaci, kdy vlastník nemovitosti nestojí o povinnosti a rizika plynoucí mu z pronajímání nemovitosti přímo nájemci, a proto za tím účelem uzavře účelovou smlouvu o nájmu s třetí osobou, která nikdy neměla v úmyslu nemovitost užívat k bydlení (tím spíš, je-li to právnická osoba), a tato třetí osoba jako nájemce uzavírá pro vlastníka nemovitosti podnájemní smlouvy, čímž obchází smysl zákona a zákonný výčet práv nájemce bytu, která podnájemci nesvědčí. Soudu na tomto místě nepřísluší hodnotit úmysly a vůli stran smlouvy o nájmu mezi vlastníkem a žalobkyní, ale má za to, že s ohledem na uvedenou reálnou možnost je třeba fyzické osoby užívající byt k bydlení chránit jako nájemce bytu. Závěrem lze zmínit, že toto posouzení nemá de facto vliv na výsledek tohoto řízení, kdy povinnost platit sjednané platby a nahradit škodu postihuje pochopitelně i nájemce bytu.23. Z judikatury lze odkázat na rozsudky Nejvyššího soudu České republiky ze dne 21. 1. 2011, sp. zn. 26 Cdo 2080/2009, a ze dne 26. 10. 2006, sp. zn. 26 Cdo 1973/2006, o nemožnosti uzavřít platně smlouvu o nájmu bytu tak, aby na straně nájemce stála právnická osoba, nejde-li o služební byt. S ohledem na tento právní názor je tak třeba smlouvu mezi vlastníkem nemovitosti a žalobkyní posoudit jako smlouvu o zprostředkování pronajímání nemovitosti. Žalovaný pak na druhé straně uzavřel smlouvu o nájmu bytu se žalobkyní jako zprostředkovatelem vlastníka.24. Ze smlouvy ze dne 1. 2. 2021 vyplývaly povinnosti žalovaného platit nájemné a zálohy na služby, uhradit případné nedoplatky plynoucí z vyúčtování služeb poskytovaných v souvislosti s užíváním bytu, ale i povinnost uhradit způsobené škody na nemovitosti. Vznik jednotlivých dlužných částek žalobkyně důkladně osvětlila prostřednictvím předložených důkazů, soud tak může jen uzavřít, že žalovaný byl povinen zaplatit částky 61 822,26 Kč, 26 629,50 Kč, 1 689,74 Kč, 4 108,42 Kč, 5 543,79 Kč a 1 885,73 Kč, což neučinil. Žalobkyně proti tomuto dluhu započetla složenou jistotu ve výši 27 040 Kč a přeplatky na službách ve výši 2 318,26 Kč a 1 411,76 Kč. Tak soud dospěl k částce 70 909,42 Kč přiznané výrokem II.25. Žalovaný svůj dluh včas nezaplatil a dostal se do p