25 Co 260/2024-288 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovanému zaplatit žalobci částku , částka, s úrokem z prodlení z této částky ve výši 11,75 % ročně od , datum, do zaplacení (I) a náhradu nákladů řízení ve výši , částka, k rukám právního zástupce žalobce (II), vše do 3 dnů od právní moci rozsudku. Výrokem III rozhodl o vrácení nevyčerpané části zaplacené zálohy na náklady důkazů ve výši , částka, žalovanému.2. Takto obvodní soud rozhodl o návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu, kterým se žalobce domáhal na žalovaném zaplacení shora uvedené částky s příslušenstvím z titulu vrácení rezervačního poplatku složeného žalobcem na základě rezervační smlouvy ze dne , datum, .3. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby, protože naplnění účelu rezervační smlouvy zmařil žalobce.4. Obvodní soud zjistil tento skutkový stav: V roce 2019 se p. , jméno, přes pana G. , jméno FO, seznámil s žalovaným a takto uzavřeli první prodej komerčního prostoru paní , jméno FO, . Pan G. , jméno FO, se na M. , jméno, obrátil i ohledně prodeje zde zkoumaného bytu a M. , jméno, jako realitní makléř nabídl žalobci možnost uzavřít smlouvu se žalovaným. Poté M. , jméno, prodej bytu inzeroval pro žalobce a vedl za žalobce většinu jednání.5. Žalobce jako „Kupující nebo Zájemce“ a žalovaný jako „Prodávající“ podepsali dne , datum, rezervační smlouvu, účelem této smlouvy bylo uzavřít kupní smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí nebo jinou obdobnou smlouvu, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva k bytové jednotce , číslo, v budově , číslo, na pozemku parc. , číslo, v kat. úz. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „Kupní smlouvu“), jejímž vlastníkem je žalovaný (dále též jen „Předmět koupě“). Kupní smlouva měla být uzavřena nejpozději do , datum, . Prodávající se zavázal, že do , datum, nebude činit žádná právní jednání směřující k převodu vlastnického práva k Předmětu koupě ve prospěch osoby odlišné od Zájemce. Kupní cena byla sjednána ve výši , částka, . Zájemce složil na účet Prodávajícího rezervační zálohu ve výši , částka, , která měla v případě koupě tvořit první splátku kupní ceny. Nedojde-li v termínu stanoveném v čl. II. k uzavření Kupní smlouvy z důvodů na straně Prodávajícího, je Prodávající povinen vrátit Zájemci uhrazený rezervační poplatek do 10 pracovních dnů po marném uplynutí lhůty stanovené pro uzavření Kupní smlouvy. Nedojde-li v termínu stanoveném v čl. II. k uzavření Kupní smlouvy z důvodů na straně Zájemce, je Zájemce povinen zaplatit Prodávajícímu smluvní pokutu ve výši , částka, . V takovém případě si Prodávající ponechá částku jemu poukázanou. Zájemce je oprávněn tuto Smlouvu a veškerá práva a povinnosti z ní vyplývající postoupit na třetí osobu. Prodávající tímto dává svůj výslovný souhlas s takovým postoupením. Výběr třetí strany, na níž bude Smlouva postoupena, je výlučně na Zájemci a pro výběr není třeba souhlasu Prodávajícího. Předmět koupě byl zatížen zástavním právem smluvním ve prospěch , právnická osoba, . a zároveň něm vázl zákaz zcizení a zatížení po dobu trvání tohoto zástavního práva. Žalovaný dopisem ze dne , datum, vyzval žalobce k zaplacení smluvní pokuty ve výši , částka, z důvodu porušení čl. VI odst. 2 rezervační smlouvy. Žalobce nárok na smluvní pokutu neuznal, naopak žádal vrácení rezervačního poplatku, neboť důvody, pro které nebyl naplněn účel rezervační smlouvy ze dne , datum, leží na straně žalovaného. Žalovaný dopisem ze dne , datum, provedl zápočet nároku na smluvní pokutu ve výši , částka, vůči nároku žalobce na vrácení rezervačního poplatku. Dne , datum, žalobce žalovanému odeslal předžalobní výzvu.6. Ohledně schopnosti žalobce zaplatit Předmět koupě bylo zjištěno, že dne , datum, žalobce koupil bytovou jednotku , číslo, v budově , číslo, na pozemku parc. , číslo, a nebytový prostor , číslo, /, číslo, v budově č. p. , číslo, na pozemku parc. č. , hodnota, v kat. území , adresa, , obec , adresa, , za kupní cenu , částka, , a že na základě kupní smlouvy ze dne , datum, se žalobce stal vlastníkem bytu v rezidenčním domě v , země, , corso , jméno FO, , číslo, (kupní cena , částka, ). Další dokazování pak obvodní soud k této otázce shledal nadbytečné, jednak proto, že otázku má dostatečně objasněnou, a navíc není ani pro posouzení věci zásadní.Ohledně zmaření prodeje , jméno7. Žalobce sehnal zájemce o koupi Předmětu koupě za kupní cenu , částka, , pana , jméno, . Účastníci spolu o novém zájemci jednali; žalobce navrhl, že by došlo k uzavření rezervační smlouvy mezi novým zájemce a žalovaným, v níž by byla uvedena kupní cena , částka, a žalovaný pro tento případ požadoval složení zálohy zájemcem , částka, , včetně dodatku, že tím nedojde k porušení rezervační smlouvy z , datum, a rezervační poplatek bude vrácen žalobci; resp. žalobce nabízel dohodu o vzájemném vypořádání, jejíž podstatou mělo být to, že žalovaný (pozn. odvolacího soudu: správně má být žalobce) postoupil rezervační smlouvu na jiného zájemce, proto bude ukončena rezervační smlouva mezi žalobcem a žalovaným a žalobci bude vrácen rezervační poplatek ve výši , částka, a poplatek sjednaný za postoupení rezervační smlouvy ve výši , částka, měl být započten na kupní cenu bytové jednotky a měl být následně vyplacen žalobci jako původnímu zájemci. Žalovaný poukázal na to, že pokud má být Předmět koupě prodán za , částka, , není možné použít způsob vyrovnání navrhovaný žalobcem, neboť kdyby došlo k opravdovému postoupení smlouvy, musela by být záloha žalobce započítána na kupní cenu a ten by se měl následně vypořádat s kupcem. , jméno, následně sdělil, že mu byla ze strany prodávajícího bez přesvědčivého důvodu zvýšena záloha na , částka, , nemá z toho dobrý pocit a návrh smlouvy nebude akceptovat, na další návrh žalobce již nereagoval.Ohledně zmaření prodeje žalobci8. Dne , datum, žalovaný vyzývá žalobce k uzavření kupní smlouvy dle rezervační smlouvy ze dne , datum, , připojil návrhy kupní smlouvy (bez uvedení čísel účtů) a smlouvy o advokátní úschově a vyzval k jejich podpisu. Když žalobce obdržel návrh kupní smlouvy, chtěl se s ním sejít a její obsah projednat, neboť nebyla úplná. Dne , datum, požádal žalovaný M. Starstseva o posunutí sjednané schůzky dne 20. 4. na 10 hod., dotazuje se, jak to je s prodejem bytu a zda nemají nějakého zájemce, který by přišel na prohlídku bytu, M. , jméno, odpovídá, že ten den jednoho zájemce. M. , jméno, žádá o posunutí schůzky na pátek, žalovaný s tím souhlasí a navrhuje 10 hod. 21. , právnická osoba, . , jméno, schůzku potvrzuje s tím, že dorazí i zájemce o koupi a žalobce. Žalovaný s tím souhlasí. 26. 4. se M. , jméno, ptá, zda je možná schůzka 27. 4. Na to žalovaný reaguje tak, že on i banka počítají s podpisem kupní smlouvy a zaplacením zálohy, schůzku posouvá k večeru nebo na čtvrtek. 27. 4. se M. , jméno, ptá, v kolik hodin večer. Dne , datum, zaslal žalovanému urgentní žádost o schůzku též žalobce z důvodu řešení rezervace bytu. Žalovaný odpovídá M. , jméno, až 28. 4. s tím, že dnes se do Prahy nedostane, schůzku ruší, vše potřebuje prokonzultovat s bankou, se ozve zítra dopoledne, M. , jméno, odpovídá. Dne 29.4. se M. , jméno, ptá, jaký bude další postup a zda se dnes sejdou. Žalovaný odpovídá, že řeší , podezřelý výraz, problém a schůzka bude možná až příští týden. Na to M. , jméno, upozorňuje, že to už končí rezervační doba a zda se tedy bude prodlužovat. Nepřišla žádná odpověď. Dne 2. 5. opětovně žádal žalovaného o schůzku, ale žalovaný mu sděluje, že rezervační doba uplynula a nebude ji prodlužovat. M. , jméno, se ptá, co bude se zálohou a zda má stále shánět zájemce. V té době žalovaný již měl vážnou zájemkyni o koupi bytu (paní Y. , jméno FO, ), dle svědka , jméno FO, dokonce svědkyně , jméno FO, zaplatila rezervační zálohu, protože žalovaný potřeboval finanční hotovost, a proto začal odkládat schůzky se žalobcem; naposledy odložil schůzku z 29. 4. o týden, tedy na dobu, kdy již rezervační doba dle smlouvy měla uplynout. M. Starstev vypověděl, že ke konci rezervační doby měli zájem se s žalovaným setkat, ale on schůzky odkládal nebo rušil, komunikovali telefonicky nebo přes WhatsApp; snažil se domluvit se i prostřednictvím p. , jméno FO, , ale ten jen sdělil, že žalovaný má , podezřelý výraz, i finanční problémy a nechce komunikovat, ať na něho netlačí.Ohledně nabízení Předmětu koupě jiným zájemcům9. Žalovaný jako prodávající a , jméno FO, uzavřeli kupní smlouvu dne , datum, , šlo o převod vlastnického práva k Předmětu koupě za kupní cenu , částka, . Po zaplacení druhé splátky ve výši , částka, do , datum, měl být podán návrh na vklad převodu vlastnického práva do katastru nemovitostí, následně měla být zaplacena třetí splátka. Dodatkem č. , hodnota, ke kupní smlouvě z , datum, bylo nově sjednáno, že na stranu kupující přistupuje , jméno FO, a druhá splátka kupní ceny byla stanovena ve výši , částka, se splatností do , datum, . , právnická osoba, . v postavení zástavního věřitele dne , datum, potvrdila, že jakmile bude na úvěrový účet zaplacena