29 Co 319/2024-243 — Městský soud v Praze

1. Soud I. stupně napadeným rozsudkem určil, že žalobce a žalobkyně jsou vlastníky ve formě společného jmění manželů pozemku parc. , číslo, , způsob využití: zahrada, o výměře 94 m2, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , vymezeného geometrickým plánem č. , hodnota, vyhotoveným společností , právnická osoba, . se sídlem , adresa, ze dne , datum, , ověřeným Katastrálním úřadem pro hl. m. Prahu, Katastrální pracoviště , adresa, dne , datum, pod. č. j. , číslo, , který je nedílnou součástí výroku I. rozsudku (výrok I.). Žalované uložil zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení částku , částka, , a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jejich zástupce (výrok II.).2. Žalobci se žalobou domáhali určení, že jsou vlastníky části pozemku p. , číslo, , k. ú. , adresa, z titulu mimořádného vydržení. Předmětná část pozemku je vymezena geometrickým plánem č. , číslo, a je označena jako p. , číslo, . Žalobci kupní smlouvou ze dne , datum, nabyli do společného jmění manželů pozemek parc. , číslo, a pozemek parc. , číslo, , jehož součástí je stavba , číslo, , rodinný dům, vše v k. ú. , adresa, . Majitelem sousedního pozemku , číslo, v k. ú. , adresa, byla od roku 1953 do roku 2021 rodina , jméno FO, , od roku 2011 byla výlučným vlastníkem pozemku dcera manželů , jméno FO, , jméno FO, , která v roce 2021 pozemek prodala firmě , právnická osoba, ., a následně tato firma pozemek po necelém měsíci prodala žalované.3. V souvislosti s převodem pozemku z paní , jméno FO, na společnost , právnická osoba, . žalobci zjistili, že zápis hranice mezi sousedními pozemky parc. , číslo, a parc. , číslo, v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnému stavu, neboť plot mezi pozemky je ve skutečnosti přibližně o 2 m posunut na sousední pozemek, tedy ve prospěch žalobců. Žalobci a , jméno FO, dne , datum, požádali příslušný stavební úřad o souhlas s oddělením pozemku , číslo, od pozemku , číslo, a jeho scelením s pozemkem , číslo, . Dne , právnická osoba, . 2021 stavební úřad tento souhlas vydal. Obě strany podaly na katastrální úřad žádost o zápis scelení v katastru nemovitostí, ale žádost byla podána na nesprávném formuláři, a proto k zápisu nedošlo. Po převodu sousední nemovitosti do vlastnictví žalované tato v nápravě zápisu v katastru nemovitostí odmítla pokračovat. Nabídla žalobcům, aby pozemek odkoupili. Žalobci jsou přesvědčeni, že došlo k vydržení předmětné části pozemku. Na pozemku se nachází jímka, zkolaudovaná s rodinným domem. Nad jímkou je umístěn přístřešek pro auto, v zadní části zahrady je na této části pozemku umístěn zahradní domek. Z pohledu z uliční fronty je hranice mezi sousedními pozemky oddělena výškovým rozdílem více než půl metru, který tvoří přirozenou hranici mezi pozemky, tuto přirozenou hranici plot kopíruje. Žalobci neměli žádný důvod k pochybnosti, zda umístění plotu odpovídá skutečné hranici pozemku. Předchozí vlastník nemovitost žalobců pan , jméno FO, žalobcům nesdělil nic o tom, že uvedená část pozemku není jeho vlastnictvím. Od uzavření kupní smlouvy žalobci užívají část pozemku označenou číslem parc. , číslo, nepřetržitě v dobré víře přes 30 let.4. Žalovaná návrh žalobců odmítla s tím, že není v souladu se zákonem ani s dobrými mravy a právem na spravedlivé uspořádání vztahů mezi sousedy, že jej lze považovat za zneužití práva. Žalobci si měli všimnout rozdílu výměry 3 x 30 m. Podle ní se neujali držby pozemku poctivě. Dům , číslo, se nachází přesně na hranici mezi pozemky, a je tak zapsán v katastrální mapě od roku 1974 doposud. , jméno FO, si byl zřejmě vědom skutečnosti, že má dům postavený na hranici svého pozemku a jímku a plot má umístěny na cizím pozemku. V řízení o povolení stavby garáže patrně předložil ručně upravený nebo padělaný výkres snímku pozemkové mapy z , datum, . Stavební úřad jej vyzval k zaměření pozemků, výzva zůstala bezvýsledná. Garáž byla podle původního návrhu zbudována až v roce 2020 bez oznámení stavebnímu úřadu. Podle žalované není spravedlivé, aby bylo přiznáno žalobcům vydržení pozemku, který zvětšuje jejich pozemek přibližně o ¼. Žalobci užívali sporný pozemek se souhlasem předchůdců žalované, ale to neznamená, že byli jako držitelé v poctivém úmyslu, nebo že měli poctivý úmysl s pozemkem nakládat jako s vlastním. Žalovaná navrhla žalobcům rozpůlení sporné části pozemku s tím, že část, kde se nachází jímka a garáž, by připadla žalobcům, a druhá část pozemku v zadní části by připadla žalované, žalobci to odmítli.5. Právní posouzení soudu I. stupně se opírá o ust. § 1095 a § 3066 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, . K mimořádnému vydržení podle § 1095 o. z. stačí splnění dvou podmínek: faktická držba po dobu 20 let a absence nepoctivého úmyslu (neexistence zjevné lsti). Důkazní břemeno soud I. stupně uložil žalované. První podmínka byla splněna, je nesporná a prokázaná, neboť žalobci fakticky drží sporný pozemek parc. , číslo, (označený geometrickým oddělovacím plánem) více než 30 let od jeho koupě v roce 1990, užívají jej a nakládají s ním jako s vlastním.6. Žalovaná v projednávané věci tvrdila, že nepoctivý úmysl měl předchozí vlastník pozemku pan , jméno FO, i žalobci. Případné jednání pana , jméno FO, nemohlo jít k tíži žalobců, proto se jím soud nezabýval. Za důležité soud I. stupně považoval fakt, že sporný pozemek je dlouhodobě připlocen k pozemku žalobců a takto užíván tvoří s pozemkem žalobců jeden funkční celek. Pokud žalovaná argumentovala svou dobrou vírou, že koupila pozemek o celkové výměře 887 m2, tedy včetně části vydržené žalobci, odkázal soud I. stupně na ust. § 984 a § 985 o. z. Institut nabytí od neoprávněného se neuplatní na věci zapsané ve veřejném seznamu, neboť má přednost zásada materiální publicity (není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu). Přitom se ust. § 984 odst. 1 o. z. vztahuje na údaj o věcném právu, nikoli na další údaje zapisované do katastru nemovitostí – výměru či hranice pozemku. I kdyby se ochrana nabyvatele vztahovala na výměru nebo hranice pozemku, měl soud I. stupně za prokázané, že žalovaná v dobré víře nejednala. Při koupi pozemku si měla ověřit stav pozemku zapsaný a faktický. I když jí paní , jméno FO, nesdělila, že část pozemku je sporná, mohla žalovaná nahlédnutím do katastru a porovnáním zakreslení pozemku a na něm stojících staveb zjistit, že plot je umístěn jinde než na hranici pozemku. Soud I. stupně vzal rovněž v úvahu, že žalovaná je odbornicí, architektkou, a tím spíše mohla mít již při prohlídce pozemku a po ověření stavu zaznamenaného v mapách pochybnost o shodě faktického stavu se stavem zapsaným v katastru nemovitostí.7. O náhradě nákladů řízení soud I. stupně rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř.8. Žalovaná podává proti rozsudku včasné odvolání. Nesouhlasí s tím, že nebyl prokázán nepoctivý úmysl žalobců ve vztahu k držbě předmětného pozemku. Dovolává se ochrany své dobré víry, že svůj pozemek koupila v celé zapsané výměře. Vyjadřuje pochybnost o konformitě a ústavnosti právní úpravy mimořádného vydržení. Podle žalované se soud měl zabývat protiprávním jednáním právního předchůdce žalobců, pana , jméno FO, . Nepoctivý úmysl žalobců spatřuje žalovaná ve výměře sporného pozemku cca 100 m2, takového rozdílu si žalobci měli všimnout, je pravděpodobné, že při koupi nemovitosti žalobci s prodávajícím hovořili o stavbě garáže, přikročili k ní ovšem až v roce 2019 - zřejmě se do sporného pozemku obávali zasáhnout. Žalovaná navrhla výslech žalobkyně k obsahu jednání s M. , jméno FO, , soud návrhu nevyhověl. Soud neměl uvěřit, že se žalobci s M. , jméno FO, dohodli na bezplatném narovnání a že k zápisu změny nedošlo jen z důvodu nesprávného formuláře. Žalovaná předpokládá, že po uzavření dohody o scelení sporného pozemku s pozemkem žalobců mělo dojít k uzavření kupní smlouvy. K tomu nedošlo, a proto M. , jméno FO, prodala žalované pozemek v původní výměře. Soud zkoumal poctivost úmyslu žalobců jen v době nabytí nemovitostí, ale podle žalované mohlo dojít k nepoctivému úmyslu i později. Soud I. stupně uvěřil poctivým úmyslům žalobců, ale na žalovanou kladl nepřiměřené nároky – měla s odbornou péčí odhalit existenci sporného pozemku, ačkoli se vytyčování pozemků nevěnuje, naopak se neměla řídit zápisem v katastru nemovitostí, měla pochybovat o pravdivosti prohlášení prodávajícího, že pozemek není zatížen právy třetích osob. Argument žalované, že v katastru nemovitostí nebyla zapsána poznámka spornosti, soud I. stupně nevzal v úvahu. Dále žalovaná kritizuje, že poté, co se žalobci podle svého tvrzení dozvěděli o prodeji sousední nemovitosti žalované, podali žalobu opožděně, až v roce 2023. Závěrem uvádí, že byla v dobré víře v zápis v katastru nemovitostí a v to, že nabyla celý pozemek. Principu nabytí od nevlastníka ve víře ve veřejný seznam se soud I. stupně n