36 Co 359/2024-486 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 60 000 Kč a 26 925 Kč (výrok I), zamítl žalobu o zaplacení částky 136 018,20 Kč (výrok II), žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 90 601 Kč (výrok III) a České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu 10 na náhradě nákladů řízení státu částku 38 873,20 Kč (výrok IV).2. Takto rozhodl o žalobě, ve které žalobkyně tvrdila, že dne 29. 10. 2015 uzavřela s žalovaným smlouvu o převodu vlastnictví bytové jednotky č. , číslo, se spoluvlastnickými podíly na společných částech budovy a na pozemcích (dále jen „bytová jednotka“) za kupní cenu 980 091 Kč, která byla uhrazena započtením oproti její pohledávce v totožné výši na vrácení dalšího členského vkladu uhrazeného v období do uzavření této kupní smlouvy. V obývacím pokoji bytové jednotky, konkrétně v rohu na stropě, se od zimy 2017 objevuje vlhkost, se kterou je spojena tvorba plísně. Žalobkyně na tento fakt žalovaného opakovaně upozorňovala, byla však vždy odbyta s tím, že si vlhkost a plíseň v bytě způsobuje sama jeho nesprávným užíváním a větráním. Protože se vlhkost nedařilo odstranit, nechala si vypracovat znalecký posudek o příčině vzniku vlhkosti, včetně zpracování návrhu opatření k odstranění vady. Dle závěrů posudku je příčinou vzniku vlhké skvrny na omítce stropu a stěn kondenzace vodních par uvnitř stavebních konstrukcí, přičemž tato vada se plně projevuje v případě, kdy venkovní teploty klesnou k 0 °C. Jedná se o vadu skrytou, kterou žalobkyně nemohla při prohlídce odhalit, a je odstranitelná pouze znalcem dále popsaným stavebním zásahem do budovy, ve které se bytová jednotka nachází. Žalobkyně považovala s ohledem na komplikace spojené s tímto zásahem za efektivnější řešení situace poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny. Vyšla z tržního odhadu realitní zprostředkovatelky, podle kterého je v případě takovéto vady cena nemovitosti na trhu snížena nejméně o 10 % až 20 %. Uvažovala, že by sleva z kupní ceny měla být stanovena na horní hranici, tedy ve výši 20 % z kupní ceny, což je částka 196 018,20 Kč. Mimo této částky požadovala po žalovaném účelně vynaložené náklady na vypracování znaleckého posudku ve výši 26 925 Kč. Námitku žalovaného ohledně opožděně uplatněného práva z odpovědnosti za vady odmítla s tím, že v předžalobní výzvě ze dne 20. 10. 2020 byla uvedená vada vytknuta. Zároveň žalovaný v e-mailu ze dne 2. 11. 2020 na tuto předžalobní výzvu reagoval s replikou, že ve věci nároku žalobkyně byla dne 15. 2. 2018 provedena kontrolní prohlídka bytu a doporučil jí větrat.3. Žalovaný nárok žalobkyně neuznal s tím, že z přehledů odečtů spotřeby tepla ve dvou obdobných bytech sousedících s bytovou jednotkou žalobkyně na stejném patře budovy za rok 2019 vyplývá, že spotřeba tepla byla u jednoho z nich 3 142 jednotek, u druhého 2 949, přičemž u žalobkyně šlo o pouhých 1 668 jednotek, což je polovina spotřeby ve vztahu k bytu sousednímu. Z toho žalovaný dovodil, že žalobkyně v bytové jednotce dostatečně netopí, přičemž byty na stejném patře budovy podobný problém s vlhkostí v minulosti neměly. Nejedná se proto o skrytou vadu, nýbrž o důsledek nesprávného užívání bytu žalobkyní, zejména sušením prádla, nedostatečným vytápěním a zanedbanou údržbou, čímž v důsledku zvýšené vlhkosti uvnitř bytové jednotky dochází k jejímu srážení na oknech a stěnách bytu a tvorbě vlhkých skvrn na zdech. Žalovaný rovněž poukázal na to, že žalobkyně mu před podáním žaloby uvedené vady nevytkla a ani jinak neuplatnila své případné nároky z vad předmětu koupě. Proto namítl promlčení práv žalobkyně z titulu případné odpovědnosti prodávajícího za vady prodané věci, případně i z titulu možné odpovědnosti za škodu. I v případě, že by bylo pravdivé tvrzení žalobkyně o řádném zaslání dostatečně formálně kvalifikovaného dopisu vytýkajícího vady věci žalovanému dne 20. 10. 2020, včetně volby nároku z vad, je zcela zřejmé, že žalobkyně o tvrzené vadě věděla minimálně ode dne 23. 12. 2016, tedy více něž dva roky před její údajnou reklamací prostřednictvím předžalobní výzvy ze dne 20. 10. 2020. Tuto výzvu proto nelze považovat za včasné uplatnění vady. Kromě toho vlastnické právo k bytové jednotce přešlo na žalobkyni ke dni 11. 11. 2015, ta však o tvrzeném problému prokazatelně věděla nejpozději dne 23. 12. 2016, navíc nemovitost užívala jako nájemce již od 15. 6. 2015, tedy ještě před uzavřením kupní smlouvy. Pokud proto žalobu podala k soudu až dne 27. 10. 2020 a bytovou jednotku užívala od 15. 6. 2015, zákonná pětiletá promlčecí doba marně uplynula dne 15. 6. 2020. Žalovaný rovněž namítal, že v článku VIII. odst. 3 smlouvy o převodu vlastnictví jednotky ze dne 29. 10. 2015 žalobkyně prohlásila, že jí je stav převáděné nemovitosti znám a v tomto stavu ji bez připomínek do svého vlastnictví přijímá. Dále namítal, že e-mailová komunikace žalobkyně v letech 2016 a 2017 směřovala na e-mailovou adresu společenství vlastníků jednotek, nikoliv na žalovaného a poukázal na to, že žalobkyně přes svůj závazek z kupní smlouvy dosud žalovanému nezaplatila kupní cenu jednotky a spoluvlastnického podílu na pozemcích v celkové výši 980 091 Kč, přestože byla splatná ke dni vkladu vlastnického práva žalobkyně k jednotce do katastru nemovitostí. Zároveň převzala smluvní povinnost zaplatit další členský vklad ve výši 980 091 Kč, ani tu však dosud nesplnila, přestože ve smlouvě je zachyceno konstatování smluvních stran, že k zaplacení dalšího členského vkladu došlo. Ve smlouvě tvrzená pohledávka žalovaného vůči žalobkyni na vrácení dalšího členského vkladu ve výši odpovídající kupní ceně bytu a podílu na pozemcích žalovanému nikdy platně nevznikla, neboť žalobkyně další členský vklad žalovanému nikdy reálně neuhradila, a proto nikdy nemohla mít vůči žalovanému vzájemnou pohledávku způsobilou k započtení. Z tohoto důvodu je uplatněný nárok žalobkyně v rozporu s dobrými mravy.4. Soud prvního stupně vyšel z nesporného tvrzení účastníků, že došlo k převodu vlastnického práva k bytové jednotce ze žalovaného na žalobkyni a že žalobkyně užívá byt od června 2015. Dále vyšel ze skutkových zjištění popsaných v bodech 4 až 36 napadeného rozsudku, která není třeba v zájmu stručnosti podrobně opakovat.5. Výše uvedená skutková zjištění poté shrnul v závěru o skutkovém stavu, podle něhož žalobkyně jako nabyvatel uzavřela dne 5. 6. 2015 s , jméno FO, jako převodcem smlouvu o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu žalovaného, na jejímž základě nabyla družstevní podíl, s nímž byl spojen nájem družstevního bytu č. , číslo, s příslušenstvím, který se nachází v 6. nadzemním podlaží na adrese , adresa, , a to za částku 2 900 000 Kč. Žalobkyně byt převzala dne 8. 6. 2015 a začala jej užívat dne 15. 6. 2015. Následně s žalovaným dne 29. 10. 2015 uzavřela smlouvu o převodu vlastnictví k bytové jednotce č. , číslo, v 6. nadzemním podlaží domu, tedy ke stejnému bytu, kdy kupní cena byla sjednána ve výši 980 091 Kč. Vklad vlastnického práva žalobkyně nabyl právní účinky k datu 11. 11. 2015. E-mailem ze dne 23. 12. 2016 žalobkyně informovala , právnická osoba, (dále též „SVJ“) o výskytu mokré omítky v rohu obývacího pokoje, která se objevovala od 6. 11. 2016 v závislosti na venkovní vlhkosti a teplotě kolem bodu mrazu s tím, že situaci od jejího vzniku řešila s panem , jméno FO, a požadovala zjištění příčiny a zjednání opravy. , jméno FO, , v té době předseda SVJ, nejprve reagoval na e-maily žalobkyně s tím, že o problému ví a řeší ho nejen s panem , jméno FO, . Následně SVJ vyslovilo nesouhlas s tvrzenou vadou v podobě tepelného mostu a odkazovalo na nedostatečné větrání a topení žalobkyně. Ta proto oslovila znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , který ve znaleckém posudku dovodil, že příčinou vzniku kondenzace v bytě na povrchu omítky stropu nebo stěny je střešní plášť po rekonstrukci z roku 2002. Znalecký ústav , ústav, ve znaleckém posudku po provedeném měření zjistil, že naměřené mikroklima v bytě žalobkyně je zcela standardní v souladu s normovými předpisy ČSN 730540-3 pro posuzování stavebních konstrukcí a odpovídá hygienickým požadavkům v obytných místnostech. Při standardním užívání dochází k projevům vady, jejíž podstata je v konstrukčním uspořádání. Dále dovodil, že nedostatečné tepelně izolační vlastnosti obvodových stěn existují již od samotného postavení objektu, nicméně s původními otvorovými výplněmi (dřevěná zdvojená okna) byly nejen kouty místností lépe odvětrávány. Tento závěr je podporován vyjádřením , tituly před jménem, , jméno FO, , technika , p.o.2, , podle kterého příčinou vzniku vlhkosti je tepelný most, který mohl vzniknout neodborným stavebním zásahem nebo degradací tepelného izolantu v okolí problematického místa, případně se vyskytoval již od doby výstavby domu. Znalec , jméno FO, potom svým znaleckým posudkem stanovil výši slevy z kupní ceny bytu částkou 34 000 Kč, za kterou by bylo možné provést v bytě stavební sanační úpravy, které by podstatně zamezily prostupování vlhkost