18 Co 182/2025-187 — Městský soud v Praze

1. Shora označeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalovaným 1/, 2/ povinnost společně a nerozdílně zaplatit žalobcům a/, b/ částku 19 551,57 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 17 200 Kč od 21.9.2023 do zaplacení, a z částky 2 351,57 Kč od 21.10.2023 do zaplacení, a k rukám právního zástupce žalobců a/, b/ náhradu nákladů řízení ve výši 31 348,05 Kč, vše do 3 dnů od právní moci rozsudku.2. Předmětem řízení byl nárok žalobců jako pronajímatelů bytu na zaplacení dluhu žalovaných, bývalých nájemců bytu, vzniklého z nájemního vztahu. Žalobci tvrdili, že jako pronajímatelé uzavřeli se žalovanými jako nájemci dne , datum, smlouvu o nájmu bytové jednotky (č. , hodnota, , k.ú. , adresa, , obec , adresa, , na adrese , adresa, ), na dobu určitou od 1.8.2019 do 31.12.2020 (dále jen „Smlouva“); nájem byl postupně prodlužován vždy na dobu jednoho roku, naposledy Dodatkem č. 3 na dobu od 1.1.2022 do 31.12.2022. Žalobci dovozovali, že pro období od 1.1.2023 do 31.12.2023 došlo k prodloužení doby nájmu podle § 2285 o.z. na základě skutečnosti, že po 31.12.2022 žalovaní pokračovali v užívání bytu a platili za to částky, které odpovídaly naposledy sjednanému nájemnému a zálohám na služby, aniž je žalobci do 31.3.2023 vyzvali k vyklizení bytu po skončení nájmu.3. Žalobci dále tvrdili, že žalovaní uhradili nájemné a zálohy za služby za měsíce leden 2023 až září 2023 včetně; vzhledem k nezaplacení nájemného za říjen 2023, splatného ke dni 20.9.2023, za listopad 2023, splatného ke dni 20.10.2023 a za prosinec 2023, splatného ke dni , datum, , dali žalobci žalovaným výpověď z nájmu bytu podle § 2291 odst. 1, 2 o.z., bez výpovědní doby, ke dni 30.11.2023; výpověď byla každému ze žalovaných doručena dne 27.11.2023, námitky proti výpovědi podány nebyly.4. Žalobci dále tvrdili, že dluh z nájmu činil ke dni skončení nájmu 30.11.2023 částku 2x 17 200 Kč, ze zúčtování záloh na služby za období od 1.1.2023 – 30.11.2023 vznikl nedoplatek 2 399,57 Kč, a poškozením bytu, které neodpovídá běžnému opotřebení (poničené 3 věšáky na předsíňové stěně v ceně 465 Kč, chybějící koberec v kuchyni v ceně 787 Kč) jim vzniklo právo na náhradu škody ve výši částek, které vynaložili na uvedení do původního stavu, tj. 1 252 Kč, celkem 38 051,57Kč. Žalobci tuto pohledávku z nájmu podle § 2254 odst. 2 o.z., věty prvé, částečně započetli na žalovanými složenou jistotu (§ 2254 odst. 1 o.z.) ve výši 18 500 Kč; zaplacení zbývající části dluhu (19 551,57 Kč, odpovídající nájemnému za říjen 2023 (17 200 Kč) a části nájemného za listopad 2023 (2 351,27 Kč), se domáhají touto žalobou.5. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby. Tvrdili, že povinnost platit nájemné za říjen 2023 a listopad 2023 jim nevznikla. Nájem zanikl již ke dni 30.9.2023 na základě výpovědi, kterou žalovaní zaslali žalobci a) dne 30.7.2023 e-mailem; v ní oznámili, že chtějí nájem vypovědět a z bytu se ke dni 1.9.2023 odstěhovat, protože potřebují větší byt. Doručování na e-mail bylo mezi žalovanými a žalobci běžnou praxí komunikace o záležitostech, které se týkaly nájmu. Takto si strany nájemní smlouvy zasílaly návrhy na uzavření dodatků k nájemní smlouvě, jednostranné zvýšení záloh apod.; proto i výpověď z nájmu byla účinně doručena tímto způsobem, když právní jednání a jeho následky je nutné podle § 545 o.z. vykládat i se zřetelem k uvedené praxi stran. Výpověď ze dne 30.7.2023, doručená e-mailem, tedy – bez ohledu na stanovisko žalobců (pronajímatelů) nabyla právních účinků; v další e-mailové komunikaci strany projednávaly pouze možnost předání bytu žalovanými dalším osobám jako nájemcům od 1.9.2023. Žalovaní se 1.9.2023 přestěhovali do jiného bytu, dne 31.10.2023 sepsali předávací protokol a odeslali jej společně s klíči od bytu žalobcům. K důvodu výpovědi žalovaní uvedli, že byt o ploše 50 m2 nebyl pro potřeby rodiny s dvěma dětmi ve věku 20 let a 13 let dostačující; potřeba většího bytu vznikla náhle, z důvodu měnících se potřeb dětí. Současná úhrada nájmu za tento byt a větší byt by ohrožovala finanční stabilitu rodiny. K námitce žalobců, že měli růst dětí přepokládat, uvedli, že potřeba většího bytu z důvodu měnících se potřeb dětí je zásadní rodinná záležitost, kterou nebylo možné předvídat.6. Žalovaní se dále bránili námitkou započtení. Tvrdili, že nechali byt opravit (montáž sádrokartonu na stropě WC) a vymalovat, ačkoli se nejednalo o běžnou údržbu bytu, k níž byli povinni ze zákona (§ 2 - § 4 Nařízení vlády č. 308/2015 Sb.) či z nájemní smlouvy (čl. III bod 8). Takto jim vznikly ve výši 19 070 Kč; žalovaní dovozovali, že je povinností žalobců jako pronajímatelů jim tyto náklady nahradit. Žalobci nárok neuznali a vznesli řadu námitek k důvodu vzniku tvrzené pohledávky i k její výši.7. Soud I. stupně zjistil tento skutkový stav: Žalobci a/, b/ přenechali bytovou jednotku ve společném jmění manželů k užívání žalovaným 1/, 2/ na základě smlouvy o nájmu uzavřené na dobu od 1.8.2019 do 31.12.2020. Doba nájmu a výše nájemného a záloh na služby byla měněna dodatky, podepsanými vždy oběma žalobci a oběma žalovanými, naposledy pro období roku 2022. Dodatky k podpisu a s podpisy stran byly zasílány prostřednictvím e-mailu. Žalovaní byt užívali i v období od 1.1.2023, aniž je žalobci vyzvali k vyklizení bytu. Nájemné od 1.1.2023 činilo částku 17 200 Kč a zálohy na služby 4 000 Kč, od 1.3.2023 částku 5 500 Kč. V nájemní smlouvě účastníci sjednali splatnost nájemného a záloh plateb 20. dnem kalendářního měsíce, předcházejících kalendářnímu měsíci, za který se nájemné platí (bod IV.4 smlouvy); případně uzavřená Dohoda o prodloužení nájmu musí mít písemnou formu a musí být odsouhlasena stranami nejpozději 30 dnů před ukončením platnosti a účinnosti smlouvy. Podle čl. III smlouvy nájemní vztah zanikne písemnou dohodou stran, uplynutím doby nájmu nebo výpovědí. Nájemce je oprávněn vypovědět smlouvu, změní-li se okolnosti, z nichž smluvní strany při vzniku závazku z této smlouvy zřejmě vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Výpovědní doba činí 3 měsíce a začíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena pronajímateli. Pronajímatel je oprávněn vypovědět nájemní smlouvu, v případě poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu a výpovědní doba činí 3 měsíce a začíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, kdy byla výpověď doručena nájemci. Bez výpovědní doby má pronajímatel právo vypovědět smlouvu, poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Nájemce porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem zejména nezaplatí-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců. V článku III.6 smlouvy strany sjednaly, že „výpověď smluvní strany musí být předána v písemné formě osobně nebo zaslána listovní zásilkou na adresu uvedenou ve smlouvě, resp. u nájemce na doručovací adresu“.8. Dne 30.7.2023 zaslal žalovaný 1) z e-mailu , e-mail, žalobci a) na e-mail , e-mail, zprávu s předmětem „Výpověď nájmu bytu“, s textem: „Dobrý dne, pane Růžička, chtěli bychom vypovědět smlouvu o nájmu uzavřenou , datum, . Děti jsou dospělé a potřebujeme větší byt. Pokud budete mít zájem, můžeme zajistit náhradu nájemců. Děkujeme za pochopení….“. Žalobce reagoval „zavolejte mne, domluvíme se“. Další komunikace stran nevyústila v uzavření dohody o ukončení nájmu bytu ani ke zprostředkování dalšího nájemce žalovanými. Žalobci zaslali dne 25.11.2023 žalovaným výpověď z nájmu bytu s uvedením důvodu: prodlení s úhradou nájemného a plateb souvisejících s užíváním bytu za měsíce říjen až prosinec 2023 s tím, že nájem skončí bez uplynutí výpovědní doby ke dni , datum, . Současně byli žalovaní poučeni o možnosti podat námitky proti výpovědi a obrátit se na soud s návrhem na přezkum oprávněnosti výpovědi. Výpověď byla odeslána na adresu , adresa, a doručena žalovaným dne , datum, . Dne , datum, byl vyhotoven protokol o převzetí předmětu nájmu s tím, že předání nebyli přítomni žalovaní (nájemci), kteří zaslali klíče žalobcům již předtím poštou. Ke dni , datum, , po vyklizení bytu, byly ulomeny 2 věšáky na předsíňové stěně a v bytě chyběl v předsíni koberec, který tam byl v době předání bytu. Na uvedení do původního stavu vynaložili žalobci částku 787 Kč za koberec za 787 Kč a 465 Kč za věšáky. Za období od 1.1.2023 do 30.11.2023 byla vystavena vyúčtování cena za spotřebované teplo a vodu činila 31 978 Kč, za úklid byla poměrná částka nákladů za období od 1.1.2023 do 30.11.2023 vypočtena dle denního poměru na částku 1 916 Kč, za odvoz odpadu na částku 3 028 Kč, za spotřebovanou společnou elektřinu v domě na částku 1 083 Kč a za spotřebovanou elektřinu v bytě byla dodavatelem vyúčtovaná za období od 22.12.2022 do 1.12.2023 částka 10 894,57 Kč. Žalovaní uhradili na zálohách částku 46 500 Kč. Žalovaní byli žalobci upomínáni na úhradu dluhu na nájemném, služby vyúčtované za rok 2023 a výdaje na odstranění vad v bytě. Tento dluh byl započten na jistotu uhrazenou žalovanými ve výši 18 500 Kč. Žalov