20 Co 51/2025-422 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalovaným povinnost vyklidit a vyklizené předat žalobci pozemky v katastrálním území (k. ú.) , adresa, , obec , adresa, , první žalované pozemky parc. č. , číslo, , , číslo, , , číslo, , , číslo, , , číslo, , , číslo, , , číslo, , , číslo, , , číslo, , , číslo, , , číslo, , , číslo, , , číslo, (výrok I.) a druhé žalované pozemky parc. č. , číslo, a , číslo, (výrok III.), žalobu zamítl proti první žalované ohledně pozemků parc. č. , číslo, a , číslo, (výrok II.) a proti druhé žalované ohledně pozemků parc. č. , číslo, , , číslo, , , číslo, , , číslo, , , číslo, , , číslo, , , číslo, , , číslo, , , číslo, , , číslo, , , číslo, , , číslo, , , číslo, (výrok IV.) a rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení. Žalobce se jako vlastník pozemků domáhal jejich vyklizení s odůvodněním, že je po výpovědi nájemní smlouvy, uzavřené s právním předchůdcem první žalované (, společnost, ) dne 13. 6. 2011, ze dne 23. 10. 2019 (potažmo ze dne 17. 6. 2021, 16. 5. 2023 a 13. 11. 2023) užívají bez právního důvodu. Žalované navrhly zamítnutí žaloby a namítly nedostatek pasivní legitimace první žalované s tvrzením, že pozemky užívá na základě projektu přeměny ze dne 21. 10. 2022 druhá žalovaná, a neplatnost výpovědí nájmu pro nenaplnění výpovědních důvodů.2. Soud I. stupně vyšel ze skutkových zjištění, popsaných v odstavcích 4. až 69. napadeného rozsudku, a skutkově uzavřel, že žalobce přenechal právnímu předchůdci první žalované předmětné pozemky k užívání nájemní smlouvou ze dne 13. 6. 2011 ve znění jejího dodatku ze dne 10. 6. 20140. Smlouva mimo jiné zakazovala nájemci na pozemcích stavět nové stavby bez svolení pronajímatele a skladovat na nich odpad (vyjma uskladnění na přechodnou dobu). Žalobce upozornil první žalovanou dopisy ze dne 31. 7. 2018 a ze dne 10.9.2019 na porušování podmínek nájemní smlouvy a vyzval ji k nápravě a dne 23. 10. 2019 nájemní smlouvu vypověděl. První žalovaná potvrdila dne 1. 11. 2019 doručení výpovědi a vzala na vědomí, že výpovědní lhůta končí 30. 4. 2020. Následně v dopise ze dne 5. 2. 2020 vznesla námitky proti výpovědi (že uložení odpadu bylo věcí podnájemce a stavba kolejiště jeřábu se na pozemcích nacházela historicky, nedošlo k jejímu rozšíření a kolejiště není pevně spjato se zemským povrchem). Žalobce na výpovědi trval, vyzval první žalovanou k navrácení pozemků do původního stavu a společně se dohodli na prodloužení výpovědní doby do 31. 8. 2020. První žalovaná užívala předmět nájmu i po tomto datu s odůvodněním, že nájemní vztah nadále trvá a žalobce, přestože považoval původní výpověď se sjednaným koncem výpovědní doby 31. 8. 2020 za platnou, jí vypověděl pro porušení podmínek nájemní smlouvy nájem opětovně dne 17. 6. 2021 a dne 16.5.2023. Na základě projektu rozdělení odštěpením a sloučením ze d ne 21.10.2022 přešla na druhou žalovanou jako nástupnickou společnost smlouva o nájmu pozemků, na nichž stojí stavby, mimo jiné též pozemků parc. č. , číslo, a , číslo, , a žalobci byla oznámena změna vlastníka staveb a přechod nájemního práva na druhou žalovanou. Žalobce poté vyzval druhou žalovanou k odstranění stavby na pozemku parc. č. , číslo, , která namítla, že se jedná o dočasný mobilní stan Žalobce dne 13. 11. 2023 vypověděl nájemní smlouvu druhé žalované z důvodu vzniku nové stavby na pozemku bez jeho souhlasu. Žalobce se obrátil se na stavební úřad s podnětem k odstranění černých staveb. , samosprávný celek, , odbor stavební, zrušila pro rozpor osvědčení správního orgánu ze dne 5. 10. 2017 - ověření zjednodušené dokumentace stavby sklad součástek.3. Po právní stránce soud I. stupně věc posoudil podle § 2225, § 2229, § 2314 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (o. z.). Dovodil, že mezi žalobcem a právním předchůdcem první žalované , společnost, byla uzavřena nájemní smlouva podle 2201 o. z., jíž se žalobce zavázal přenechat pozemky k dočasnému užívání od 13. 6. 2011 do 31. 12. 2041. Práva a povinnosti z nájemní smlouvy přešly na první žalovanou jako na právního nástupce uvedené společnosti a po přeměně první žalované odštěpením a sloučením ke dni 1. 1. 2022 měla přejít na druhou žalovanou. Výpověď z nájmu však byla dána 23. 10. 2019 a výpovědní doba uplynula dne 31. 8. 2020. Soud I. stupně dovodil věcnou pasivní legitimaci obou žalovaných, první žalované jakožto účastnice (zaniklého) nájemního smluvního vztahu a druhé žalované pro užívání pozemků bez právního důvodu.4. Žalobce dne 23. 10. 2019 smlouvu podle čl. IV. odst. 4.2 nájemní smlouvy vypověděl s šestiměsíční výpovědní dobou z důvodu neuposlechnutí výzvy k vyklizení pozemků, na nichž se nacházel skládkový materiál a proto, že první žalovaná na pozemcích žalobce bez jeho souhlasu realizovala stavbu kolejiště jeřábu. Soud I. stupně otázku konstatoval, že se nezabýval oprávněností výpovědi, neboť ji lze řešit jen v samostatném soudním řízení ve smyslu § 2314 o. z. za předpokladu, že vypovídaná strana vznese proti výpovědi včas námitky, jinak se její právo domáhat se přezkumu oprávněnosti výpovědi prekluduje. První žalovaná dne 1. 11. 2019 potvrdila doručení výpovědi a vzala na vědomí konec výpovědní lhůty, aniž sporovala samotnou výpověď. Námitky proti výpovědi tedy mohly být vzneseny nejpozději do 2. 12. 2019 a první žalovaná tak učinila až 5. 2. 2020, právo na přezkum oprávněnosti výpovědi jí proto zaniklo. Soud I. stupně se proto zabýval pouze tím, zda podaná výpověď vedla k zániku závazku z nájmu ex nunc uplynutím výpovědní doby ve smyslu § 1998 odst. 2 věta prvá o. z. Konstatoval, že výpověď ze dne 23. 10. 2019 obsahovala veškeré potřebné náležitosti, včetně výpovědního důvodu, spočívajícího v porušení čl. II. odst. 2.2. nájemní smlouvy, byla bezvadná a dostatečně určitá. Výpověď z nájmu prostor sloužících k podnikání nemusí obsahovat poučení o možnosti bránit se námitkami (rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 188/2021).5. Na základě výpovědi z nájmu a následné dohody stran o výpovědní lhůtě skončil nájemní vztah dne 31. 8. 2020 a první žalovaná byla povinna podle § 2225 o. z. žalobci předat vyklizené pozemky. Po tomto datu obě žalované již užívaly pozemky bez právního důvodu a z chování žalobce, který nájem opakovaně vypověděl a vyzýval je k vyklizení, jim muselo být zřejmé, že si pokračování nájemního vztahu nepřeje. Na místo vyklizení pozemků první žalovaná provedla přeměnu společnosti odštěpením a sloučením a vlastnické právo ke stavbám na pozemcích převedla na druhou žalovanou. Ke dni této přeměny 1. 1. 2022 však již nájemní vztah neexistoval, neboť nastala po uplynutí výpovědní doby (na této skutečnosti nemohly nic změnit ani následné opakované výpovědi, zasílané žalobcem žalovaným z opatrnosti). Na základě uvedených okolností nemohly být obě žalované v dobré víře, že nájemní vztah trvá a nedošlo ani k porušení dobrých mravů, neboť první žalovaná si měla být vědoma svých povinností podle nájemní smlouvy, které ona ani její podnájemníci neměli porušovat. Žalovaná rovněž měla dostatečný prostor k uplatnění námitek proti výpovědi z nájmu a k následnému uplatnění svého práva u soudu. Přijímání plateb za užívání pozemku žalobcem i po zániku nájemního práva bylo jeho benevolencí, neboť pravděpodobně doufal, že se věc vyřeší mimosoudně, o čemž svědčí jeho opakované žádosti o vyklizení pozemků. Soud I. stupně uzavřel, že žalované užívají pozemky bez právního důvodu, proto žalobě na jejich vyklizení podle § 1040 o. z. vyhověl, vůči první žalované ji zamítl jen ohledně pozemků, s nimiž nedisponuje v důsledku přechodu vlastnického práva ke stavbám na druhou žalovanou, a vůči druhé žalované ji zamítl ohledně pozemků, u nichž byl předmět řízení vyčerpán uložením povinnosti první žalované z titulu skončeného nájemního vztahu. O náhradě nákladů řízení rozhodl podle § 142 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (o. s. ř.) se závěrem, že sporné strany měly v řízení shodně poloviční úspěch. Delší lhůtu k vyklizení stanovil za použití § 160 odst. 1 věta druhá o. s. ř. s ohledem na rozsah plochy, která má být vyklizena, a na dobu trvání nájmu.6. Proti rozsudku se včas odvolali všichni účastníci řízení. Žalobce v odvolání proti zamítavému výroku ve vztahu k druhé žalované poukázal na to, že žalované se dovolávaly přechodu práv a povinnosti k pozemkům na druhou žalovanou v důsledku projektu přeměny první žalované ze dne 21. 10. 2022 s tvrzením, že je užívá druhá žalovaná. Dovozoval, že stěžejní pro daný spor není formální přechod nájmu na druhou žalovanou, ale skutečnost, že tato žalovaná předmětné pozemky užívá, byť tak činí bez právního důvodu. Povinnost k vyklizení všech žalobou požadovaných pozemků proto měla být uložena i druhé žalované. Žalobce navrhl, aby odvolací soud napadený výrok rozsudku změnil a žalobě vyhověl i ve vztahu k druhé žalované nebo, aby jej zrušil a věc v tomto rozsahu vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.7. Žalované v odvolání proti vyhovujícím výrokům rozsudku namítly, že soud I. stupně nesprávně aplikoval na předmětnou nájemní smlouvu spec