25 Co 13/2025-446 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvého stupně zamítl žalobu na vyklizení části domu č.p. , číslo, stojícího na pozemku parc. č. , číslo, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , vymezené jako společná část o výměře 253 m2 a umístěné v 1. nadzemním podlaží domu, dále též jen „vyklizované prostory“ (výrok I) a uložil žalobci zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 65 246,36 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalované (výrok II) Výrokem III rozhodl o vrácení nespotřebované části zálohy 2 617,14 Kč žalované.2. Takto soud rozhodl o žalobě (ve znění po připuštění změny žaloby) na vyklizení ve výroku specifikované části domu č.p. , číslo, , stojícího na pozemku parc. č. , číslo, , v kat. úz. , adresa, , obec , adresa, (dále též jen „bytový dům“) odůvodněné tím, že vyklizované prostory jsou společnou částí tohoto bytového domu a žalovaná (vlastník sousední stavby č.p. , číslo, , stojící na pozemku p. č. , číslo, , k. úz. , adresa, , obec , adresa, , dále též jen „stavba občanské vybavenosti“) tyto prostory užívá bez právního důvodu.3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s odůvodněním, že vyklizované prostory jsou v jejím vlastnictví jako součást stavby občanské vybavenosti č. p. , číslo, (která není samostatnou věcí, ale součást pozemku parc. č. , číslo, ).4. Spor je tedy veden o to, zda vyklizované prostory jsou součást věci spravované žalobcem, nebo součást věci ve vlastnictví žalované.5. Obvodní soud po provedeném dokazování zjistil tento skutkový stav: Žalobce je smyslu ust. § 1194 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) právnickou osobu založenou za účelem zajišťování správy bytového domu. Vlastníky bytového domu jsou vlastníci jednotlivých bytových jednotek/členové žalobce. Žalovaná je vlastníkem sousední stavby občanské vybavenosti č.p. , číslo, . , adresa, , číslo, a budova č.p. , číslo, byly stavěny společně jako jedna stavba na základě jedné projektové dokumentace a jednoho stavebního povolení na jednom pozemku parc. č. , číslo, v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , , právnická osoba, , adresa, (dále též jen „, právnická osoba, , adresa, “); základy, rozvody, kanalizace, vodovod i elektřina jsou společné pro obě stavby. Součástí projektové dokumentace k výstavbě bytového domu a objektu občanské vybavenosti (prodejny), je výkres 1. podlaží a popis obytné části 1. podlaží a popis samoobslužné prodejny. Obytná část bytového domu je popsána tak, že v 1. nadzemním podlaží bytového domu se zacházejí tři bytové jednotky a dále krytý vstup o rozloze 6,7 m2, zádveří o rozloze 7,1m2, vstup o rozloze 5,4m2, kočárkárna o rozloze 10,4m2 a schodiště o rozloze 13,1m2, součet rozlohy společných částí bytového domu v 1. nadzemním podlaží činí 42,7 m2. Stavba samoobslužné prodejny (nyní stavby občanské vybavenosti) je popsána tak, že její celková rozloha činí 784,8 m2 a zahrnuje vyklizované prostory, kde jsou mj. jediná WC pro muže a WC pro ženy v této stavbě. K rozdělení pozemku pod oběma stavbami, vlastněného , samosprávný celek, , na dva samostatné pozemky došlo na základě geometrického plánu v roce 1993, stejně tak k přidělení čísel popisných oběma budovám. Vlastníci bytových jednotek, tj. členové žalobce, nabyli vlastnictví k pozemku pod domem od , samosprávný celek, později, než se staly vlastníky bytových jednotek a s nimi spojených společných částí v bytovém domě na základě smluv se , právnická osoba, , adresa, (r. 2008). Žalovaná nabyla vlastnictví k této nemovitosti na základě kupní smlouvy od , jméno FO, a , jméno FO, v roce 2010, později nabyla i vlastnictví k pozemku parc. č. , číslo, od , samosprávný celek, (r. 2011). Vyklizované prostory byly a jsou po celou dobu od vzniku stavby využívány vlastníky stavby občanské vybavenosti (jako zázemí pro prodejnu, nachází se v nich toalety, umyvadla, skladové prostory), kteří až do roku 2010/2011 neměli žádné pochybnosti o tom, že tyto prostory jsou součástí jejich stavby. Jediný vchod do nich je jen ze stavby občanské vybavenosti, bez vyklizovaných prostor by nebylo možné stavbu občanské vybavenosti užívat ke stanovenému účelu. Žalovaná za užívání sporných prostor žalobci nikdy nehradila žádné peněžní plnění. V prvním prohlášení vlastníka bytového domu z 29. 12. 1995 jsou vyklizované prostory označeny jako náležející k objektu č.p. , číslo, (a konkrétně , p.o.2, , jejímž jediným zakladatelem, společníkem a jednatelem byl , tituly před jménem, , jméno FO, ); stejně tak ve smlouvách o převodu jednotlivých bytových jednotek členům žalobce. Rozloha společných částí bytového domu, resp. společných částí bytového domu v 1. nadzemním podlaží v projektové dokumentaci, v části „Popis obytné části“ nezahrnuje rozlohu sporných prostor 253 m2, činí pouze 40,7 m2. Ještě v roce 2010 byly společné části bytového domu vymezeny prohlášením vlastníka z roku 2000, které společné prostory vymezovalo bez vyklizovaných prostor. Vyklizované prostory se jako společné prostory bytového domu objevily až ve změně prohlášení vlastníka z roku 2017, které bylo zavkladováno katastrálním úřadem v roce 2018. Touto jednostrannou změnou prohlášení vlastníka byly vyklizované prostory o rozloze 253 m2 nově zahrnuty do společné části bytového domu s označením jako skladové prostory, aniž by o tutéž výměru snížil jiné bytové či nebytové prostory v bytovém domě.6. Po právní stránce obvodní soud věc posoudil dle ust. § 505 o. z. s tím, že § 506 o. z. s ohledem na časovou účinnost zákona aplikovat nelze (nepřípustná retroaktivita).7. Zdůraznil, že ust. § 505 o. z. obsahu dvě kritéria, která na sebe navazují. Prvotním kritériem je povaha věci a je ustavena v okamžiku jejího vzniku. Druhé z kritérií má zabezpečit, že integrita věci (její základní funkční a právní vlastnosti) přetrvají s přihlédnutím k opotřebení a k případným rekonstrukcím věci po celou dobu její existence. Proto komponenty věci, které zabezpečují její základní funkční a právní vlastnosti, tvoří součást, nikoli jen příslušenství věci hlavní. Komponent náleží k věci hlavní pro její povahu (je její součástí), jestliže věci stejného druhu nebo obdobné věci v daném místě a čase nejsou využívány bez takového komponentu, buď proto, že je to funkčně zcela nemožné, nebo proto, že uživatelé věci hlavní si navykli na určitý standard využití věci způsobený komponentem natolik, že provoz věci hlavní je bez komponentu nemyslitelný. Ta v případě kritéria vzájemné sounáležitosti věci hlavní a součásti věci sděluje, že „to, co k věci podle její povahy náleží“ se určuje do značné míry podle lidských zvyklostí, zkušeností a norem vztahujících se ke konkrétní věci. Vzájemná sounáležitost hlavní věci a její součásti není subjektivním kritériem, závisí totiž nikoli na postoji vlastníka věci hlavní, ale na objektivním, široce přijatém aktuálním vnímání funkčních a právních vlastností věci hlavní. Součástí věci nejsou jen její technické komponenty, ale i komponenty s právním obsahem, bez nichž by s věcí nemohlo být bez zásadních překážek nakládáno. Věc je oddělením některého ze svých komponentů (součástí) znehodnocena, jestliže věc hlavní jeho oddělením přestane mít funkční nebo jiné právem chráněné vlastnosti, které jsou pro její využití nezbytné, nebo pokud je oddělením věci objektivně přijímaný standard funkčního využívání nebo právního nakládání s věcí zásadně porušen, a to i vzhledem k původním vlastnostem věci (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 230/2010, nebo sp. zn. 29 Odo 97/2003).8. Z hlediska právního byly vyklizované prostory již od vzniku věci součástí stavby občanské vybavenosti, která by bez nich nemohla být využívána ke svému účelu. Právě se stavbou občanské vybavenosti sporné prostory tvoří jeden funkční celek a jsou s ní prostorově propojeny na rozdíl od stavby bytového domu. Tomuto faktickému stavu odpovídá také stav právní, když v původním prohlášení vlastníka bytového domu z roku 1995, ale ani ve změně prohlášení vlastníka bytového domu z roku 2000 nejsou sporné prostory vůbec zahrnuty jako součást bytového domu. Stejně tak nejsou sporné prostory zahrnuty ve společných prostorách v obytné části 1. NP v projektové dokumentaci. Do společných prostor 1. NP bytového domu byly sporné prostory zahrnuty až ve změně prohlášení vlastníka z roku 2017, a to jednostranně a svévolně žalobcem, což z hlediska vlastnického práva k těmto prostorám nemá žádné právní účinky.9. Soud se zabýval i otázkou, zda později nenastala taková právní skutečnost, či nebylo uskutečněno takové právní jednání, na základě kterého by bylo možné dovodit, že vyklizované prostory se následně staly součástí bytového domu. Zdůraznil, že předmětem převodu vlastnictví může být jen věc způsobilá být předmětem občanskoprávních vztahů, tedy z právního hlediska samostatná (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 2102/2006). Součást věci se stává věcí samostatnou až faktickým oddělením od věci hlavní, nikoli pouhým projevem vůle vlastníka vyjádřeným například uzavřením kupní smlouvy týkající se jen součásti (srov. roz