28 Co 138/2025-284 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zastavil řízení v rozsahu požadavku žalobce na uložení povinnosti žalovanému odstranit ze střechy domu č. p. , číslo, v katastrálním území , adresa, , obci , adresa, , satelitní anténu umístěnou na šikmé části střechy směřující do dvora domu č. p. , číslo, , která je připevněna na tyči uchycené ke komínové lávce na střeše domu č. p. , číslo, /výrok I.), zamítl žalobu na uložení povinnosti žalovanému odstranit ze střechy domu č. p. , číslo, , v katastrálním území , adresa, , obci , adresa, , venkovní klimatizační jednotku zn. , název, (, název, ), č. , číslo, , výrobní č. , číslo, (výrok II.), a žalobci uložil, aby žalovanému zaplatil na náhradě nákladů řízení 22 143 Kč (výrok III.).2. Žalobce se žalobou domáhal, aby žalovanému byla uložena povinnost odstranit ze střechy domu, jehož zajišťuje správu, satelitní anténu a venkovní klimatizační jednotku s odůvodněním, že žalovaný jako vlastník jednotky č. , číslo, uvedené věci umístil na střechu domu nad svou bytovou jednotku bez souhlasu členů Společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“).3. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby s tím, že klimatizační jednotku umístil na společnou střechu domu právě na základě ústního souhlasu a za poskytnutí součinnosti , tituly před jménem, , jméno FO, jako majoritního spoluvlastníka společných částí domu a stávajícího jediného člena statutárního orgánu žalobce, který v dané době plnil funkci orgánů společenství a byl způsobilý za žalobce jednat, již říjnu roku 2011. Vyjádřil rovněž přesvědčení, že užívací právo k části střechy pro klimatizační jednotku vydržel tím, že jej po dobu nejméně deseti let vykonával. Současně namítl, že klimatizační jednotka je odmontovatelná a nepředstavuje změnu stavby ani stavební úpravy, proto k jejímu umístění žalovaný nepotřebuje souhlas shromáždění vlastníků, ale postačuje prostý souhlas osoby společné části spravující.4. Při jednání konaném dne 27. 11. 2024 vzal žalobce žalobu zpět v rozsahu požadavku na odstranění satelitní antény, žalovaný s tímto postupem vyslovil souhlas, a proto soud prvního stupně podle § 96 odst. 2 o. s. ř. výrokem I. řízení o tomto nároku zastavil.5. Soud prvního stupně v odůvodnění rozsudku stručně a jasně vyložil, které skutečnosti vzal za prokázané, o které důkazy svá skutková zjištění opřel a jaký učinil závěr o skutkovém stavu. Zjištěný skutkový stav věci posoudil zejména podle § 3028 odst. 2, § 1175 odst. 1 a § 1012 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, účinného od 1. 1. 2014, dále jen „o. z.“, dle § 127 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, účinného do 31. 12. 2023, dále jen „obč. zák.“, dle § 11 odst. 5 a § 13 odst. 2 a 3 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění účinném do 31. 12. 2023, aplikovaná ustanovení v odůvodnění rozsudku citoval, vzal v úvahu i závěry uvedené v judikatuře Nejvyššího soudu (rozsudky sp. zn. 26Cdo 287/2018, sp. zn. 26Cdo 3862/2015, sp. zn. 22Cdo 1199/2009, sp. zn. 28Cdo 2062/2003, sp. zn. 22Cdo 2062/2010, sp. zn. 26Cdo 2359/2018, sp. zn. 26Cdo 1583/2021), přičemž vyložil, jak věc po právní stránce posoudil. Odvolací soud na odůvodnění rozsudku odkazuje a na tomto místě skutkové a právní závěry, které vedly soud prvního stupně k zamítnutí žaloby, stručně shrnuje.6. Žalovaný je od března roku 2011 vlastníkem bytové jednotky č. , číslo, v domě č. p. , číslo, , v katastrálním území , adresa, , nacházející se ve , číslo, ., , číslo, . a , číslo, . nadzemním podlaží a souvisejícího podílu na společných částech domu a pozemku (337/1347), budova má 6 nadzemních podlaží a správu nemovitosti zajišťuje žalobce. Mezi vlastníky se konaly neformální setkání ohledně správy domu na chodbě domu, na dvoře, v bulharské restauraci a po roce 2015 v bytové jednotce žalovaného. Zápisy ze schůzek nebyly vyhotovovány, žalobce fungoval podle vzorových stanov a k zápisu žalobce do rejstříku došlo až v červenci roku 2020, ačkoliv žalobce vznikl v květnu 2001. V rozhodné době byli vlastníky jednotek vedle žalovaného většinový spoluvlastník , jméno FO, (2764/4041) a , jméno FO, (266/4041). Do doby zápisu žalobce do rejstříku veškerou správu domu zajišťoval , jméno FO, jako statutární orgán; dokumentace o správě domu nebyla pořizována, po zápisu žalobce do rejstříku začalo být svoláváno shromáždění. Do výlučné působnosti shromáždění patří rozhodování o změně účelu užívání stavby, změně stavby a o modernizaci, rekonstrukci, stavebních úpravách a opravách společných částí domu [čl. VII odst. 3 písm. d)] a rozhodování o pravidlech pro užívání společných částí domu [čl. VII odst. 3 písm. n)] a tvoří-li společenství pouze 3 členové, je zapotřebí k přijetí usnesení shromáždění vždy souhlasu všech. Společnou částí domu je dle prohlášení vlastníka i střecha s tím, že všechny společné části domu mají právo spoluužívat všichni spoluvlastníci jednotek. Na střeše předmětného domu se nachází pouze jedna venkovní klimatizační jednotka, a to značky , název, umístěná na šikmé části střechy směřující do dvora domu přímo nad bytovou jednotkou žalovaného. Klimatizační jednotka je umístěna pod hřebenem střechy za komínem a nebrání přístupu na střechu po lávce, je připevněna bez narušení střechy a zásahu do konstrukce střechy a střešní krytiny na kovové montované konzoli, hadice a kabely od jednotky jsou vedeny po střeše. Klimatizační jednotka byla na střechu umístěna v rámci rekonstrukce bytové jednotky žalovaného v říjnu roku 2011 panem , jméno FO, ze společností , právnická osoba, . z důvodu vyšších teplot v horním patře bytu a slouží pouze bytové jednotce žalovaného. Vstup na střechu byl v rozhodné době možný pouze přes kovový žebřík umístěný na schodišti mezi 4. a 5. patrem po odklopení dvou vík a klíč měl v té době pouze , jméno FO, , který vedle parkování na dvoře umožnil po domluvě s panem , jméno FO, společnosti instalující klimatizaci rovněž vstup na střechu. , jméno FO, o průběhu rekonstrukce bytové jednotky žalovaného měl povědomí a na stav rekonstrukce a nastěhování se žalovaného dotazoval. Na střechu byly bez souhlasu ostatních spoluvlastníků umísťovány jednotlivými vlastníky jednotek rovněž antény. Žalovaný klimatizační jednotku po celou dobu užíval; první námitky obdržel od žalobce až v roce 2023 poté, co z důvodu připravované rekonstrukce střechy správce žalobce upozornil na nutnost odmontování klimatizační jednotky. Mezi žalovaným a , jméno FO, došlo postupem času ke zhoršení vztahů a konfliktům, které vyústily v několik soudních sporů. Žalovaný byl před podáním žaloby vyzván k odstranění klimatizační jednotky ze střechy předmětného domu. Žalovaný nárok žalobce odmítl.7. V daném případě ke vzniku žalobce došlo ke dni 14. 5. 2001 a předmětná klimatizační jednotka byla na střechu jako společnou část domu instalována žalovaným již v říjnu 2011, proto se povaha takto realizovaného zásahu do práv vlastníků jednotek řídí právní úpravou platnou v době realizace změn. Žalobou je uplatňována ochrana práv vlastníků jednotek proti neoprávněnému zásahu do společné části domu. Stav byl zásahem navozen v roce 2011 a trvá do současnosti.8. V tomto případě již ze samotného posouzení rozsahu a povahy umístění klimatizační jednotky na střechu domu bylo lze usuzovat, že se nejedná o změnu účelu užívání, ani o podstatnou změnu stavby, ani o stavební úpravy společných částí domu, tedy o změny vyžadující předchozí schválení ostatních vlastníků jednotek na shromáždění, neboť se tato změna nedotkla způsobu užívání stavby.9. Nejedná se o svévolný a trvalý zásah žalovaného do společné části domu, který by mohl omezit ostatní vlastníky ve výkonu jejich práv. Ze strany žalovaného se jedná o určitý způsob užívání střechy jako společné části domu, nikoliv o zásadní změnu či stavební úpravy společných částí, což by co do intenzity představovalo diametrálně odlišný zásah do práv ostatních vlastníků jednotek. Věc je proto nutno posuzovat jako konflikt mezi vlastníky jednotek ohledně užívání společných prostor.10. Umístění klimatizační jednotky na střechu domu nebrání žádný právní ani vnitřní předpis. Bytová jednotka žalovaného se nachází ve , číslo, ., , číslo, . a , číslo, . nadzemním podlaží budovy přímo pod společnou střechou a umístění klimatizační jednotky na jiné místo, než střechu by zmařilo účel tohoto zařízení (resp. obecně by takové řešení bylo méně účinnější a složitější), kdy primárně slouží k zajištění klimatizace pro patro nacházející se bezprostředně pod střechou. Obecně by bylo možné uvažovat např. o umístění klimatizační jednotky na společnou fasádu domu, což by však z pohledu argumentace žalobce byla situace totožná. Umístění klimatizační jednotky na střechu domu se s ohledem na reálné možnosti místa jeví jako vhodnějším i z pohledu estetického vzezření budovy, neboť s ohledem na způsob provedení instalace a umístění do dvora pod hřebenem střechy a za komínem nezakládá pozorovatelný rozdíl ve stavu před a po jejím provedení (z ulice, ani z bytové či nebytové jednotky jiného vlastníka). Klimatizační jednotka nebrání přístupu na stře