30 Co 81/2025-196 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované zaplatit žalobkyni 11.163 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 20.000 Kč od 6. 11. 2023 do 4. 1. 2024, ve výši 14,75 % ročně z částky 15.040 Kč od 5. 1. 2024 do 6. 2. 2024 a ve výši 14,75 % ročně z částky 11.163 Kč od 7. 2. 2024 do zaplacení, a dále částku ve výši 1.140 Kč, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.); ohledně zaplacení částky 8.837 Kč s příslušenstvím řízení zastavil (výrok II.) a ohledně zaplacení částky 2.260 Kč žalobu zamítl (výrok III.) a dále byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení 30.920 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalobkyně (výrok IV.).2. Rozhodl tak o žalobě, kterou se žalobkyně po žalované domáhala původně zaplacení 20.000 Kč z titulu vrácení složené jistoty (kauce) po skončení nájmu bytové jednotky č. , číslo, na adrese , adresa, , a zaplacení úroku z jistoty ve výši 3.400 Kč.3. Po částečném zpětvzetí žaloby se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení 11.163 Kč s příslušenstvím a dále zaplacení 3.400 Kč představující úrok z úvěru ze složené jistoty.4. Žalovaná v řízení navrhovala zamítnutí žaloby. Žalovaná zaslala dne 2. 1. 2024 žalobkyni vyúčtování kauce a postupně jí vrátila 4.960 Kč a 3.877 Kč. Žalobkyně však nezajistila v rozporu s nájemní smlouvou v bytě drobné opravy, byt předala nevymalovaný, což neodpovídá běžnému opotřebení. Žalobkyně navíc způsobila poškození kuchyňské linky. Stav bytu při předání žalobkyní neodpovídal písemnému protokolu o předání bytu ze dne 4. 10. 2023. Žalovaná si proto ze složené kauce odečetla částku 11.040 Kč vynaloženou na výmalbu bytu a sanitární údržbářské práce.5. Po provedeném dokazování, které detailně popsal v napadeném rozsudku, dospěl soud prvního stupně k následujícím skutkovým zjištěním: Mezi žalobkyní a žalovanou byla dne 6. 9. 2020 uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byla bytová jednotka č. , číslo, , na adrese , adresa, ve vlastnictví žalované. Dne 6. 9. 2020 převzala žalovaná v souvislosti s uzavřenou smlouvou v hotovosti částku 20.000 Kč jako kauci – peněžitou jistotu, která měla být použita dle čl. VIII smlouvy na úhradu nedoplatků či nutných oprav bytu vzniklých nešetrným jednáním nájemce. Dle čl. VII písm. i) smlouvy byl nájemce po dobu trvání nájmu povinen mimo jiné zabezpečovat drobné opravy a běžnou údržbu pronajatého bytu včetně jeho příslušenství (bílení – malování), údržbu podlah, dveří, oken, zdí, zařizovacích předmětů, zásobovacích vedení a zabezpečovat místnosti proti škůdcům (krysy, hmyz apod.). Dne 4. 10. 2023 došlo k protokolárnímu předání bytu žalobkyní. Žalobkyni zastupoval , tituly před jménem, , jméno FO, , žalovanou , jméno FO, . Celkový stav bytu a vybavení byl dle protokolu kompletní, bez závad a odpovídal běžnému opotřebení. Výslovně bylo zmíněno vybavení, mimo jiné v kuchyni kuchyňská linka a spotřebiče, výmalba bytu byla uvedena bez závad. Dne 18. 11. 2023 byla žalované zaslána předžalobní výzva k vrácení dlužné jistoty 20.000 Kč a dále částky 3.400 Kč představující úrok z úvěru od roku 2020. Žalovaná zaslala dne 2. 1. 2024 žalobkyni k rukám , tituly před jménem, , jméno FO, vyúčtování kauce, kde s odkazem na čl. VIII bod 1, 4 odečetla ze složené kauce částku 11.040 Kč za práce v bytě a opravy děr a nerovností stěn včetně výmalby a sanitární údržbářské činnosti a dále částku 4.000 Kč za prodlení s placením nájemného. Žalované byla společností , právnická osoba, vystavena dne 4. 12. 2023 faktura za práce provedené v bytě – opravy nerovností stěn včetně výmalby, výměny okenní sítě, sanitární údržbářské činnosti a dopravu v celkové výši 11.040 Kč. Dne 6. 11. 2023 žalobkyně vyzvala žalovanou k vrácení kauce 20.000 Kč s odkazem na předávací protokol ze dne 4. 10. 2023 nejpozději do 13. 11. 2023. Dále nalézací soud detailně popsal svá zjištění učiněná z výslechu svědků , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, .6. Po právní stránce soud prvního stupně zjištěný skutkový stav posoudil zejména podle § 2225 odst. 1 o. z. a § 2254 odst. 1 o. z. Nájem předmětného bytu skončil dne 30. 9. 2023 a dne 4. 10. 2023 došlo k protokolárnímu předání bytu, což představuje podmínku splnění povinnosti vyklizení bytové jednotky. Celkový stav bytu a vybavení byl dle protokolu kompletní, bez závad a odpovídal běžnému opotřebení, a to včetně výslovně zmíněné výmalby bytu a zařizovacích předmětů bytu, mimo jiné kuchyňské linky. V protokolu nebyla uvedena žádná zjištění nebo závady, kterými by pronajímatel upozornil na konkrétní poškození nebo stav bytu, vzniklé jednáním nájemce, jimiž by avizoval krácení složené kauce, naopak bylo bez dalšího ujednáno, že celkové vyúčtování a vrácení kauce bude žalovanou provedeno a částka zaslána na účet nájemce do 30 dnů. Pronajímatel, resp. jeho pověřený zástupce, při převzetí bytu nevytkl nájemci žádné skutečnosti, které by jej opravňovaly ke krácení kauce, naopak písemně potvrdil, že byt byl shledán bez závad a odpovídal běžnému opotřebení. Záměr žalované provést na náklady žalované v předmětném bytě opravy a výmalbu z ničeho nevyplýval. Tato skutečnost ostatně nebyla žalovanou žalobkyni sdělena ani následně. Kromě toho nebyl žalovanou dodržen ani dohodnutý termín vyúčtování a výplaty kauce, která měla být provedena do 30 dnů od předání bytu. Z předložené faktury za opravy bytu vystavené , právnická osoba, přitom vyplynulo, že faktura byla za provedené práce vystavena až dne 4. 12. 2023, tvrzená oprava poškozené kuchyňské linky ani výše úhrady za tuto opravu z ní ale nevyplývala. Podle prvostupňového soudu žalované nevznikl nárok na použití kauce na nutné opravy bytu vzniklé jednáním žalobkyně, jak předpokládala nájemní smlouva, neboť potřeba takových oprav ani jejich existence nebyla v řízení prokázána. Jelikož kauce nebyla žalobkyni řádně a v dohodnutém termínu uhrazena, vzniklo na straně žalované bezdůvodné obohacení ve výši složené kauce, proto bylo žalobě vyhověno. Při určení výše úroku ze složené jistoty vycházel nalézací soud ze sazby krátkodobých hypotečních úvěrů, která v roce 2020 činila 1,86 % p. a., a tedy z částky 20.000 Kč za dobu trvání nájmu od 6. 9. 2020 do 30. 9. 2023 představuje vyčíslený úrok částku ve výši 1.140 Kč. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy soud vycházel z toho, že žalobkyně byla v řízení převážně úspěšná, co do základu nároku zcela, neúspěšná byla pouze ohledně části úroku z jistoty, jehož výše závisela na posouzení soudu, proto byla žalobkyni přiznána plná náhrada nákladů.7. Proti výroku I. (a to pouze ohledně zaplacení částky 11.163 Kč s příslušenstvím) a nákladovému výroku IV. rozsudku podala žalovaná včasné odvolání, v němž nejprve shrnula prokázaný skutkový stav věci a argumentaci k uplatněným odvolacím důvodům. Podle žalované po skončení nájemního vztahu ke dni 30. 9. 2023 byt vyžadoval nutné opravy a provedení běžné údržby, kterou žalobkyně k okamžiku odevzdání bytu zpět pronajímateli neprovedla, použila žalovaná část složené kauce na odstranění vzniklých vad a na provedení běžné údržby, k níž je povinen nájemce. K tomu žalovaná využila služeb společnosti , právnická osoba, , která opravy provedla a žalované vystavila fakturu ve výši 11.040 Kč za provedené práce v bytě, a sice opravy nerovností stěn včetně výmalby, výměnu okenní sítě, sanitární údržbářské činnosti a dopravu. Společnost , právnická osoba, tedy provedla opravu poškození stěn a stropů a jejich kompletní výmalbu, vyměnila síť v okně proti hmyzu, obnovila těsnění v koupelně a podél dveří a vyčistila zanesený odpad. Všechny tyto činnosti byla povinna na svůj náklad provést žalobkyně, a proto si žalovaná uvedené služby v ceně 11.040 Kč v souladu s § 2254 o. z. a čl. VIII odst. 1 nájemní smlouvy započetla vůči žalobkyní složené kauci. Započtení uvedené částky bylo v souladu se smluvními i zákonnými ustanoveními. Dle § 2207 odst. 1 o. z. po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Z § 2 nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu se pak běžnou údržbou bytu rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Kromě zákonné povinnosti byla konkrétní povinnost zajišťovat výmalbu bytu žalobkyni stanovena v čl. VII písm. j) smlouvy o nájmu. Ve smlouvě tedy byla výslovně sjednána povinnost žalobkyně byt vymalovat a opravit poškození stěn a stropů vzniklá během trvání nájemního vztahu, a zároveň byt předat v takovém stavu, v jakém jej přebírala, tedy nově vymalovaný.8. Dále žalovaná v podaném odvolání argumentovala stavem bytu na konci nájemního stavu, kdy podle ní bylo v řízení prokázáno, že byt vymalován nebyl a při předání byla v bytě poškození (včetně poškozené skříňky v kuchyni a sítě proti hmyzu). Podle žalova