35 Co 104/2025-471 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, jíž se žalobkyně domáhala zaplacení částky 519 361,45 Kč s úrokem z prodlení v zákonné výši z této částky od 13. 4. 2022 do zaplacení (výrok I.) a o náhradě nákladů řízení účastnic rozhodl tak, že žalobkyně je povinna zaplatit žalované 245 533,20 Kč do jednoho měsíce od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalované (výrok II.).2. Rozhodl tak o žalobě, jíž se žalobkyně domáhala na žalované zaplacení částky 519 361,45 Kč s příslušenstvím z titulu zhodnocení nájemních nebytových prostor ve smyslu § 2220 odst. 1 část věty druhé za středníkem zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Svou žalobu odůvodnila tvrzením, že v září roku 2017 uzavřela v pozici nájemce se žalovanou jakožto pronajímatelem dvě nájemní smlouvy, jejichž předmětem byl nájem nebytových prostor sloužících k podnikání (provoz zubní ordinace) žalobkyně, přičemž nájemní vztah byl ukončen v polovině roku 2019. Žalobkyně nebytové prostory měla k dispozici již od března roku 2017 a do září roku 2017 v nich prováděla klientské změny – přizpůsobení těchto prostorů pro jejich následný provoz jakožto zubních ordinací. Žalobkyně na své náklady realizovala rozvody odpadů, vody a elektřiny, částečnou elektroinstalaci, připojení přístrojů k elektrické síti, provedla montáž klimatizace a pokládku vrstvy speciální podlahové krytiny. Celkové její náklady na tyto práce činily 779 042,17 Kč. Žalovaná s provedením klientských změn souhlasila, přičemž dle čl. IV. nájemních smluv ze září roku 2017 se žalovaná jako pronajímatel měla se žalobkyní jako nájemcem po skončení nájemního vztahu vyrovnat podle míry zhodnocení předmětu nájmu. Míru zhodnocení žalobkyně odhadla na 2/3 z částky 779 042,17 Kč, tj. na částku 519 361,45 Kč. Žalobkyně odkázala na jí specifikovaný rozsudek Obvodního soudu pro , adresa, , resp. jeho právní názor o možnosti žalobkyně požadovat po žalované bezdůvodné obohacení, přičemž uvedla, že svůj nárok vznesla právě v návaznosti na něj (blíže bod 3 odůvodnění).3. Žalovaná s žalobním požadavkem vyslovila nesouhlas. Uvedla, že před předáním nebytových prostorů žalobkyni nebyly využívány jako stomatologické ordinace, nýbrž k jiným účelům. Žalobkyně o ně projevila zájem s tím, že si je upraví na vlastní náklady a ve vlastní režii za účelem provozování zubních ordinací, s čímž žalovaná souhlasila. Žalobkyně prováděla úpravy prostorů za účelem provozování svého podnikání, tedy toliko ve svůj prospěch. Pouhé faktury za práce, které proběhly ještě před podpisem písemných nájemních smluv, zhodnocení předmětu nájmu nedokládají, přičemž po podepsání nájemních smluv již žádné provedeny nebyly. Žalobkyni byla navíc po podepsání písemných nájemních smluv poskytnuta sleva z nájemného a některé rekonstrukční práce financovala sama žalovaná. V době, kdy žalobkyně klientské změny prováděla, pak ani neplatila nájemné. Poté, co byl nájemní vztah účastnic ukončen, další nájemce provedl v předmětných nebytových prostorách také klientské změny na svůj náklad a ve vlastní režii, jako ostatně i všichni další nájemci jiných nebytových prostorů. Takovýto postup byl běžný a všichni nájemci, včetně žalobkyně, klientské změny prováděli na své náklady a ve vlastní režii, přičemž byli srozuměni s tím, že jim ze strany žalované žádná kompenzace poskytnuta nebude. Žalobkyně si jako budoucí nájemce sama na vlastní náklady zajišťovala s předstihem rekonstrukci prostorů, aby odpovídaly jejím potřebám. Žalobkyni z titulu zhodnocení prostor nárok nevznikl, neboť mezi účastnicemi bylo domluveno, že žalobkyně klientské změny provede na vlastní náklady a ve vlastní režii. Po skončení nájemního vztahu pak na žalobkyni nebyly kladeny požadavky, aby prostory uvedla do původního stavu, když následné úpravy si již řešil nový nájemce. Nadto žalobkyně odevzdala pronajaté prostory značně poničené, když došlo k vytopení těchto prostorů v důsledku neodborně provedené demontáže stomatologických křesel. Poškození pak musel na vlastní náklady řešit a odstraňovat nový nájemce. Práce provedené žalobkyní v období od března do září 2017 nebyly po skončení nájemního vztahu využity. V době, kdy nový nájemce prostory opravoval, neplatil žalované nájemné a poškození prostorů, za které je odpovědná žalobkyně, vyústilo v ušlý zisk žalované (blíže body 4 až 7 odůvodnění).4. Žalobkyně doplnila, že nájemní vztah fakticky vznikl již v březnu 2017, když jí byly prostory žalovanou předány za účelem provedení klientských změn. Provedené práce se tak vztahují k předmětu nájmu a jejich prostřednictvím došlo ke zhodnocení předmětu nájmu. To, jakým způsobem byly prostory užívány po skončení nájemního vztahu účastnic, nebo to, zda žalobkyní placené klientské změny byly či nebyly fakticky využity novým nájemcem, nemá na míru zhodnocení nebytových prostorů vliv. Žalovaná neprokázala, že by byla za havárii vody odpovědná žalobkyně, neprokázala příčinu úniku vody, nadto se jednalo o únik vody v menším rozsahu. Argumentace žalované o vytopení předmětu nájmu se navíc objevila až v průběhu tohoto řízení, když žalovaná po žalobkyni nepožadovala žádnou náhradu škody, ani věc neřešila s pojišťovnou, což svědčí o účelovosti této argumentace. O vytopení prostor se nezmiňuje ani předávací protokol. Žalovaná ani prostory nevysoušela, neprojevila tak snahu zamezit případným škodám. Také klimatizační jednotky byly odmontovány odborně a jednalo se o předměty namontované žalobkyní, tyto tak byly v jejím vlastnictví (blíže bod 8 odůvodnění).5. Soud prvního stupně po rozsáhlém provedeném dokazování výslechy řady svědků, množstvím listin, písemně vyhotoveným znaleckým posudkem, výslechem zpracovatele posudku a doplňujícím vyjádřením znalecké kanceláře (skutková zjištění z důkazů – body až 10 až 39 odůvodnění), když tyto důkazy zhodnotil jako přípustné (přičemž uvedl z jakých důvodů), dostatečné pro své rozhodnutí, u důkazů zpochybňovaných žalobkyní jako věrohodné (přičemž uvedl z jakých důvodů), poté, kdy rozvedl důvody, pro něž neprovedl další dokazování (blíže body 40 až 44 odůvodnění), poté, co učinil rozsáhlý závěr o skutkovém stavu věci s tím, že se zároveň zabýval námitkami žalobkyně (blíže body 45 až 53 odůvodnění) a po citaci mimo jiné § 3 odst. 2 písm. d) o. z. upravujícího zásadu, že smlouvy mají být dodržovány, § 6 odst. 2 o. z. upravujícího zásadu, že nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu či protiprávního stavu, § 2 220 odst. 1 o. z. upravujícího povinnost pronajímatele vyrovnat se s nájemcem při skončení nájmu podle míry zhodnocení, pokud doje změnou věci k jejímu zhodnocení /u něhož soud prvního stupně vyložil jeho dispozitivní povahu (blíže body 67 a 69 odůvodnění)/ a § 2 992 o. z. upravujícího absenci povinnosti bezdůvodné obohacení vydat, dospěl k závěru o nedůvodnosti žaloby, a to z několika důvodů.6. Soud prvního stupně se nejdříve zabýval aplikací § 2220 odst. 1 o. z. na projednávaný případ, resp. případným odlišným ujednáním účastnic (blíže body 67, 68, 71, 73 odůvodnění). V této souvislosti uvedl, že mezi účastnicemi vznikl nájemní vztah již v době, kdy žalovaná umožnila žalobkyni předmětné nebytové prostory užívat za účelem realizace klientských změn, jejichž prostřednictvím měly být prostory přizpůsobeny a upraveny tak, aby zde mohla žalobkyně posléze provozovat své podnikání – poskytování stomatologických služeb, když účastnice se dohodly, že po dobu provádění klientských změn nebude žalobkyně platit žalované nájemné. Účelem užívání nebytových prostorů v době před podpisem písemných smluv z 12. a 14. 9. 2017 však nebylo provozování podnikání žalobkyně, ale toliko realizace klientských změn. Až následně (po podpisu písemných nájemních smluv z 12. a 14. 9. 2017) byly tyto prostory žalobkyní užívány k podnikání. V řízení pak bylo prokázáno, že dohoda mezi nájemci (tj. i žalobkyní) a pronajímatelem (žalovanou) byla taková, že nájemci (tj. i žalobkyně) klientské změny provádí na své náklady a nebezpečí a že se tyto klientské změny bez nároku na kompenzaci stávají po jejich provedení majetkem pronajímatele (žalované). Žalobkyně tak byla srozuměna s tím, že klientské změny realizuje na vlastní náklady a nebezpečí, bez nároku na kompenzaci (jako všichni ostatní nájemci), a že se jí žalovaná nezavázala kompenzovat její náklady na provedení klientských změn. Žalobkyně tak nebyla po ukončení nájemního vztahu účastnic oprávněna domáhat se toho, oč se případně zvýšila hodnota nemovitosti ve vlastnictví žalované. K článku IV nájemních smluv z 12. a 14. 9. 2017 soud prvního stupně poznamenal, že předmětem těchto písemných smluv (účelem nájmu) již bylo (po dokončení klientských změn) provozování podnikatelských činností žalobkyně v (již upravených) nebytových prostorech, přičemž po podpisu těchto smluv již k žádným stavebním úpravám předmětných prostorů, které by financovala žalobkyně a které by mohly mít za následek zhodnocení předmětu nájmu, nedošlo. Na dříve provedené úpravy se pak čl. IV. těchto smluv z 12. a 14. 9. 2017, jež neměly retroaktivní úči