72 Co 227/2025-151 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu o zaplacení částky 201 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 201 000 Kč od 1. 11. 2023 do zaplacení a nákladů znaleckého posudku v částce 40 820 Kč (výrok I.), uložil žalobci povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 69 078,90 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok II.) a uložil žalobci povinnost zaplatit České republice na účet Obvodního soudu pro Prahu 10 náklady řízení v částce 3 202 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok III.).2. Soud prvního stupně takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobce domáhal na žalované zaplacení částky 201 000 Kč s příslušenstvím v podobě úroku z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 201 000 Kč od 1. 11. 2023 do zaplacení a nákladů na vypracování znaleckého posudku v částce 40 820 Kč. Tvrdil, že dne 14. 11. 2022 byla mezi ním jako kupujícím a žalovanou jako prodávající uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byla bytová jednotka č. , hodnota, , nacházející se v domě č.p. , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , postaveném na pozemku parc. č. , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemků o velikosti , podezřelý výraz, (dále také jen „bytová jednotka“ nebo „byt“). Po koupi se v bytové jednotce projevily skryté vady spočívající v nevyhovující a částečně vyhořelé elektroinstalaci a v plísni na spodní části podlah. Žalobce provedl kompletní rekonstrukci elektroinstalace a výměnu podlah a u žalované uplatnil nárok na slevu z kupní ceny ve výši 201 000 Kč, odpovídající 3 % ze zaplacené kupní ceny 6 720 000 Kč.3. Žalovaná se žalobou nesouhlasila, navrhovala, aby byla v celém rozsahu zamítnuta. Činila spornou existenci tvrzených vad. Současně upozornila, že žalobce byl před koupí bytové jednotky upozorněn na nutnost rekonstrukce vzhledem ke stáří domu a původně inzerovaná kupní cena 6 990 000 Kč byla z důvodu potřeby rekonstrukce snížena o 100 000 Kč. Namítala rovněž, že žalobce uplatnil nárok z odpovědnosti za vady opožděně, když tvrdí, že vady zjistil v březnu 2023 a nárok na slevu uplatnil až v srpnu 2023.4. Soud prvního stupně na základě nesporných tvrzení účastníků a provedeného dokazování zjistil skutkový stav věci. Měl zejména za prokázané, že předmětná bytová jednotka se nachází v 5. patře panelového domu z roku 1955. Dům prošel postupnou rekonstrukcí, má zateplenou fasádu, novou střechu, plastová okna i dveře, rozvody ve společných prostorách, rozvody tepla a vody. V bytech bylo původně instalováno podlahové topení, to bylo již před delší dobou demontováno a nahrazeno prostorovým topením. Žalovaná byt inzerovala k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře a realitní makléřky za kupní cenu 7 000 0000 Kč, v inzerátu bylo uvedeno, že byt je v původním, ale zachovalém stavu, prošel částečnou rekonstrukcí. Žalobce projevil o byt zájem a v komunikaci s makléřkou vyslovil požadavek na vyjednání nižší kupní ceny s tím, že do bytu bude potřeba investovat. Žalobci bylo realitní makléřkou sděleno, že byt prošel částečnou rekonstrukcí zahrnující nové omítky, kuchyňskou linku a rekonstruované WC. Žalobce byl dvakrát na prohlídce bytové jednotky. Byt si podrobně prohlédl, včetně rozvaděče elektřiny, a avizoval, že má v plánu byt rekonstruovat. Dne 24. 10. 2022 účastníci uzavřeli rezervační smlouvu s dohodnutou kupní cenou 6 720 000 Kč a následně dne 14. 11. 2022 uzavřeli kupní smlouvu, kterou se žalobkyně zavázala převést na žalobce vlastnické právo k bytové jednotce a žalobce se zavázal zaplatit žalované kupní cenu 6 720 000 Kč. Byt byl žalobci fakticky předán dne 29. 1. 2023. Žalobce v bytě nebydlel, pouze jej s partnerkou vyklízeli a demontovali kuchyňskou linku. Dne 17. 5. 2023 se v domě konala schůze SVJ, žalobce se jí osobně neúčastnil, vystupovala zde za něj jeho partnerka paní , jméno FO, a oznámila záměr provést rekonstrukci bytové jednotky včetně podlah, změny dispozice koupelny, nové stěny, vnitřních futer a kuchyně s tím, že práce budou náročné a hlučné. Podle oznámení na nástěnce v domě měla rekonstrukce trvat od 12. 6. 2023 do 30. 6. 2023, trvala však významně delší dobu, ani v říjnu 2024 nebyly práce dokončeny. Dne 7. 6. 2023 oslovil žalobce revizního technika el. zařízení a hromosvodů pana Brázdu za účelem posouzení elektroinstalace v bytové jednotce. Jmenovaný pak ve zprávě z 9. 6. 2023 uzavřel, že jedinou možnou opravou elektroinstalace je ji zrekonstruovat dle platných norem, neboť vedení izolace je značně zpuchřelé a místy jsou zásuvky vypálené. Dále žalobce oslovil společnost , právnická osoba, , která v dokumentu z 11. 8. 2023 uvedla, že provedením sond u nášlapných vrstev podlah v bytové jednotce bylo zjištěno, že na její spodní straně je silně rozvinutá plíseň. Dopisem ze dne 2. 8. 2023, který byl žalované doručen 24. 8. 2023, žalobce uplatnil u žalované nárok na slevu z kupní ceny bytu. Žalovaná na dopis reagovala odmítavým vyjádřením ze 6. 9. 2023. Před podáním žaloby zaslal žalobce žalované předžalobní upomínku. Žalobce nechal zpracovat dva znalecké posudky. První posudek se týká elektroinstalace a byl zpracován 16. 2. 2024 , tituly před jménem, , jméno FO, , znalcem z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace elektrotechnika. Znalec provedl místní šetření dne 22. 1. 2024 a uvedl, že instalace při šetření již byla částečně demontována a v bytě probíhala rozsáhlá rekonstrukce. Elektroinstalace je v původním stavu z 50 let, z hlediska technických a bezpečnostních norem je nevyhovující, jsou zde vyhořelé konce, zahořelé spoje, známky koroze. Tyto závady jsou vzniklé v důsledku dlouhodobého působení. Dle použitých prvků byly do instalace činěny v posledních 5 letech zásahy. Uvedené vady nebylo možné zjistit pouhým laickým pohledem, ke zjištění je zapotřebí odborných znalostí a provedení měření. Druhý posudek se týká podlah v bytě a byl zpracován dne 22. 1. 2025 , tituly před jménem, , jméno FO, , znalcem z oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalec provedl v bytové jednotce místní šetření dne 20. 1. 2025, kdy se však již v předmětné bytové jednotce podlahy nenacházely, byly demontovány a znalci byly předloženy fotografie a uskladněné kusy podlahy. Na tomto základě znalec uzavřel, že předložená podlaha je napadena rozsáhlou plísní, jejíž rozvoj je důsledkem dlouhodobého působení nevhodných podmínek, kombinací špatné technologie pokládky, nedostatečného větrání a zhoršených mikroklimatických podmínek panelových objektů, jakož i instalací koberce, který omezuje proudění vzduchu a tvoří podmínky pro akumulaci vlhkosti. Uvedené dle znalce nebylo možné zjistit pouhým okem, ale až demontáží povrchu.5. Zjištěný skutkový stav hodnotil soud prvního stupně po právní stránce dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Dospěl k závěru, že mezi žalobkyní jako prodávající a žalobcem jako kupujícím byla uzavřena kupní smlouva dle § 2079 a násl. o. z., na jejímž základě žalobce nabyl vlastnictví předmětné bytové jednotky. Svou pozornost pak soustředil na posouzení sporných otázek, zda bytová jednotka v době předání kupujícímu trpěla vadami, spočívajícími ve vadné elektroinstalaci a plísni podlah, zda se jednalo o skryté vady a zda žalobce uplatnil právo z odpovědnosti za tvrzené vady u žalované včas. Na podkladě provedeného dokazování pak uzavřel, že v obou případech žalobce tvrzených vad se jedná o vady skryté, které nelze odhalit běžnou prohlídkou. Uvedené dle soudu prvního stupně potvrdily provedené znalecké posudky s tím, že vady v elektroinstalaci bylo možné odhalit toliko osobou s elektrotechnickým vzděláním a provedením odborného měření, respektive, že plíseň podlahy bylo možno odhalit až v souvislosti s její demontáží. Současně vyjádřil názor, že ujednání v čl. III. bodu 8 kupní smlouvy obsahující prohlášení o vědomosti kupujícího o tom, že předmět koupě je věcí použitou, i o tom, že si předmět prohlédl, právo kupujícího domáhat se nároků z vadného plnění nijak neomezuje. Upozornil přitom také na to, že žalobce nebyl ve smlouvě (tj. písemně) na žádné konkrétní vady bytu upozorněn. Vzal v úvahu časovou osobu zjištěných skutkových okolností, z nichž plyne, že bytové jednotka byla předána žalobci 29. 1. 2023, emailem z 16. 5. 2023 a následně na schůzi SVJ konané 17. 5. 2023 byla oznámena plánovaná rekonstrukce bytu, posouzení elektroinstalace bylo provedeno dne 7. 6. 2023 a posouzení podlah dne 11. 8. 2023, přičemž k vytknutí vad a k uplatnění práv z vadného plnění učinil žalobce dopisem doručeným žalované dne 24. 8. 2023. Na základě uvedeného pak soud prvního stupně dospěl k závěru, že žalobce vytkl tvrzené vady a uplatnil nároky z vadného plnění včas při zachování objektivní dvouleté lhůty i subjektivní lhůty bez zbytečného odkladu ve smyslu § 2112 o. z. V případě žalobcem uplatněné vady spočívající v závadné elektroinstalaci vzal soud prvního stupně v úvahu závěry znaleckého posudku zpracovaného znalcem , tituly před jmén