91 Co 50/2025-132 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem vyhověl soud I. stupně žalobnímu návrhu a žalované uložil povinnost, aby žalobci zaplatila částku 437 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 437 000 Kč od 21. 8. 2023 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.). Současně uložil žalované povinnost, aby žalobci na náhradě nákladů řízení zaplatila 118 684,80 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupkyně žalobce (výrok II.).2. Soud I. stupně takto rozhodl o návrhu, kterým se žalobce proti žalované domáhal zaplacení dlužného nájemného za užívání bytu č. , číslo, o výměře 105 m², který se nachází ve , číslo, patře domu č. p. , číslo, ve , adresa, ulici v , adresa, (dále jen předmětný byt), a to za období od 1.2. 2022 do 31.8. 2023. V této souvislosti žalobce tvrdil, že nájemné za užívání předmětného bytu bylo mezi účastníky sjednáno ve výši 23 000 Kč měsíčně s tím, že se žalovaná v nájemní smlouvě zavázala, že předmětný byt na vlastní náklady zrekonstruuje. Z tohoto důvodu si účastníci dohodli slevu na nájemném ve výši 22 999 Kč měsíčně po dobu prvních 18 měsíců trvání nájmu. Jelikož závazek zrekonstruovat byt žalovaná nesplnila, žalobce dovodil, že mu vzniklo právo na zaplacení nájemného v plné výši. Za 19 měsíců činilo plné nájemné 437 000 Kč (19 × 23 000 Kč).3. Ve věci samé rozhodoval soud I. stupně již podruhé poté, kdy byl jeho první rozsudek pro uznání změněn usnesením Městského soudu v , adresa, ze dne 28. 8. 2024 tak, že se rozsudek pro uznání nevydává. Důvodem pro toto rozhodnutí odvolacího soudu bylo nesplnění podmínky upravené v ustanovení § 114b odst. 1 o. s. ř., ve spojení s § 153a odst. 3 o. s. ř.4. Předmětem řízení byla původně částka 460 000 Kč s příslušenstvím. Žalobce vzal v dalším řízení (po rozhodnutí odvolacího soudu ze dne 28. 8. 2024) žalobní návrh částečně zpět. Zpětvzetí žaloby se týkalo pouze částky 23 000 Kč, která odpovídala kompenzaci slevy z nájemného za období měsíce ledna 2022 (22 999 Kč) a dosud neuhrazenému (sníženému) nájemnému za tentýž měsíc (1 Kč). Zpětvzetí učinil žalobce podáním došlým Obvodnímu soudu pro , adresa, dne 16. 10. 2024. O částečném zastavení řízení pak bylo rozhodnuto usnesením Obvodního soudu pro , adresa, ze dne 23. 10. 2024, č. j. , spisová značka, , které nabylo právní moci dne 9. 11. 2024.5. Předmětem dalšího řízení před soudem I. stupně tak zůstala částka 437 000 Kč s příslušenstvím, kterou žalobce požadoval za užívání bytu v období od 1. 2. 2022 do 31. 8. 2023. Soud I. stupně vyšel v napadeném rozsudku ze zjištění, že žalobce je vlastníkem předmětného bytu a žalovaná se stala nájemkyní na základě nájemní smlouvy sjednané mezi účastníky dne 16. 2. 2022. Nájemní smlouva byla mezi žalobcem a žalovanou uzavřena na dobu určitou (v délce trvání pěti let). Výše nájemného byla sjednána na částku 23 000 Kč měsíčně s tím, že mezi účastníky byla podle zjištění soudu I. stupně dohodnuta sleva na nájemném po dobu prvních 18 měsíců trvání nájemní smlouvy. Za toto období mělo nájemné za užívání předmětného bytu činit pouze 1 Kč měsíčně za předpokladu, že nájemkyně (žalovaná) splní smluvní závazek předmětný byt rekonstruovat. Zároveň bylo dohodnuto, že neprovede-li žalovaná rekonstrukci bytu podle nájemní smlouvy, zavazuje se zpětně dorovnat žalobci nájemné až do plné výše 23 000 Kč měsíčně. K tomuto skutkovému závěru dospěl soud I. stupně poté, kdy důkazní řízení doplnil listinnými důkazy, výpovědí svědkyň , jméno FO, a , jméno FO, a vyložil vůli smluvních stran. Současně provedl gramatický výklad čl. VI. bod 6.2 nájemní smlouvy. Z výslechu svědkyně , jméno FO, a z videozáznamu pořízeného dne 2. 10. 2023 učinil soud I. stupně skutkový závěr, podle něhož žalovaná neprovedla rekonstrukci těch částí bytu, které byly vyjmenovány v čl. VI. nájemní smlouvy a z tohoto důvodu ji nevzniklo ani právo na dohodnutou slevu z nájemného.6. Soud I. stupně vysvětlil, že nájemní smlouvu hodnotí jako platnou v celém rozsahu, když vůlí smluvních stran bylo jednoznačně formulovat závazek nájemce (žalované) provést do 18 měsíců od sjednání smlouvy rekonstrukci bytu na vlastní náklady a po tuto dobu snížit dohodnuté nájemné z částky 23 000 Kč měsíčně na částku 1 Kč měsíčně. Pro případ nesplnění povinnosti pak bylo sjednáno právo žalobce na úhradu plného nájemného i za toto období. Závazek obou smluvních stran hodnotil soud jako logický a vyvážený.7. Soud I. stupně se podrobně zabýval námitkou žalované, že ze znění čl. VI. bod 6.2 nájemní smlouvy nelze zjistit, jakou konkrétní rekonstrukci měla žalovaná provést, ovšem s tímto výkladem ustanovení nájemní smlouvy se soud I. stupně neztotožnil a dovodil, že tuto část smlouvy je nutno vykládat jako povinnost žalované provést přestavbu, renovaci či modernizaci podlah a omítek a dále povinnost vyměnit v bytě kotel. Uvedená smluvní povinnost byla ve smlouvě stanovena konkrétně a výměna kotle je uvedena i v předávacím protokolu. Pokud jde o jiné části rekonstrukce „dle potřeb nájemce,“ měl soud I. stupně za to, že tyto povinnosti byly skutečně neurčité. V řízení však bylo prokázáno videem ze dne 2. 10. 2023, jakož i fotografií bytu po ukončení nájemního vztahu, že kotel v předmětném bytě zůstal původní, což soudu I. stupně potvrdila i svědkyně , jméno FO, . Pokud jde o podlahy, v některých místnostech byly dokonce vytrhány parkety, v menším pokoji pak soud konstatoval pouze položená podkladová prkna se stavebním nepořádkem, přičemž podlahu v kuchyňce hodnotil jako zcela vybouranou. Pro právní posouzení věci však postačilo, že žalovaná jednoznačně porušila svou smluvní povinnost provést výměnu kotle a zrekonstruovat podlahu. Soud I. stupně doplnil, že sleva na nájemném byla žalované poskytnuta za podmínky provedení rekonstrukce omítek, podlah a výměny kotle. Nešlo o dílčí závazky. Pokud nebyla z těchto tří závazků splněna byť jen jedna povinnost, nelze než uzavřít, že nárok na slevu z nájemného žalované nevznikl.8. Ze všech těchto důvodů soud I. stupně žalobě vyhověl a žalované uložil povinnost, aby žalobci za období 19 měsíců zaplatila plné nájemné (ve výši 23 000 Kč měsíčně), celkem tedy 437 000 Kč s příslušenstvím. Zákonný úrok z prodlení pak soud I. stupně žalobci přiznal ode dne 21. 8. 2023, neboť lhůta pro provedení rekonstrukce žalované marně uplynula dnem 16. 8. 2023, přičemž žalobcem byla k úhradě nájemného vyzvána již dne 23. 7. 2023.9. Výrok o náhradě nákladů řízení odůvodnil soud I. stupně odkazem na ustanovení § 142 odst. 3 o. s. ř. s tím, že žalobce dosáhl převážného procesního úspěchu. Náklady řízení na straně žalobce, který byl zastoupen advokátkou, pak soud I. stupně vypočetl podle ustanovení § 6 odst. 1, ve spojení s § 7 a § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. na souhrnnou částku 118 684,80 Kč.10. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná dne 20. 1. 2025 včasné a přípustné odvolání, které ještě doplnila podáním ze dne 21. 1. 2025. Odvolání žalované směřovalo proti oběma výrokům napadeného rozhodnutí. Žalovaná zejména namítla, že soud I. stupně nepřihlédl k odvolatelkou tvrzeným skutečnostem nebo označeným důkazům a dále, že neúplně zjistil skutkový stav věci, neprovedl navržené důkazy potřebné k prokázání rozhodných skutečností a na základě provedených důkazů dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním, přičemž spornou věc nesprávně posoudil po stránce právní.11. Nesprávné právní posouzení spatřovala žalovaná zejména v tom, že nalézací soud nesprávně hodnotil pro rozhodnutí věci klíčová ustanovení nájemní smlouvy ze dne 16. 2. 2022. Zejména pak ujednání v čl. VI. bod 6.2 nájemní smlouvy a ve spojení s tím i posouzení údajného závazku žalované provést rekonstrukci předmětu nájmu. Žalovaná podrobně rozebrala ustanovení čl. VI. bod 6.2 nájemní smlouvy a dovodila, že se jedná o ustanovení zcela neurčité, a proto i neplatné. Podle přesvědčení žalované je v tomto případě nutné posoudit předmětné ujednání v nájemní smlouvě o závazku žalované provést rekonstrukci jako neplatné pro neurčitost. Jakkoliv je toto ujednání nájemní smlouvy neurčité, nedotýká se podle názoru žalované tato neplatnost ujednání stran nájemní smlouvy o sníženém nájemném. Žalobou uplatněný a soudem žalobci přiznaný nárok proto nemá oporu v nájemní smlouvě. Žalovaná upozornila, že nalézací soud rovněž nezohlednil obecnou a soudní praxí deklarovanou specifičnost nájemního vztahu.12. Žalovaná současně namítla, že soud I. stupně nevyhověl jejímu návrhu na doplnění dokazování provedením znaleckého posudku, který by zhodnotil provedené práce odpovídajícím a profesionálním způsobem a předložil svůj posudek soudu ohledně toho, zda má tedy vyšší hodnotu vyspravení zdí nebo položení linolea, jak se soudkyně Obvodního soudu pro , adresa, sama vyjádřila, a zda byly provedené práce dostatečné. Žalovaná vyjádřila pochybnost o technických znalostech předsedkyně senátu soudu I. stupně a namítla též, že nebyli předvoláni a slyšeni svědci a techničtí pracovníci, které v řízení navrhovala.13. Ze všech těchto důvodů žalovaná navrhla, aby odvolací soud napadené rozhodnu