6 C 245/2022-172 — Okresní soud v Blansku

1. Žalobou ze dne , datum, se žalobce domáhal, původně vůči čtyřem žalovaným jako tehdejším spoluvlastníkům, vydání rozhodnutí, jímž by bylo zrušeno a vypořádáno podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovité věci, konkrétně pozemku p. č. , hodnota, zahrada (o výměře , Anonymizováno, m2), zapsanému na listu vlastnictví č. , hodnota, (nyní na listu vlastnictví č. , hodnota, ) pro obec a katastrální území , adresa, u , právnická osoba, pro , adresa, . Požadoval, aby tento pozemek byl přikázán do jeho výlučného vlastnictví. V důvodech žaloby uvedl, že spolu se žalovanými 1/ , jméno FO, (s podílem id. , Anonymizováno, pozemku), 2/ , jméno FO, (s podílem id. , Anonymizováno, pozemku), 3/ , jméno FO, (s podílem id. , Anonymizováno, pozemku) a 4/ , Jméno žalované, . (s podílem id. , Anonymizováno, ), je spoluvlastníkem uvedeného pozemku, přičemž ve spoluvlastnictví s žalovanými nechce dále setrvávat. Proto se pokusil se žalovanými opakovaně dohodnout na způsobu vypořádání, a to přípisy ze dne , datum, a ze dne , datum, , přičemž ze strany žalovaných 1/, 2/ a 3/ mu byla doručena odpověď, že tito nemají zájem o prodej svých podílů žalobci, ani o koupi jeho podílu. Žalovaná 4/ ve své reakci avizovala zájem o koupi podílu žalobce či řešení formou směny pozemků, na konkrétní nabídku žalobce však již nereagovala. Rozdělení pozemku není možné bez zásadního snížení jeho hodnoty, výsledné pozemky by měly výměru , Anonymizováno, . Proto se domáhá, aby mu společná věc byla přikázána do výlučného vlastnictví, neboť disponuje dostatečnou finanční částkou na vypořádání spoluvlastnických podílů. Obvyklou cenu společné věci, resp. spoluvlastnických podílů dovozuje z toho, že v rámci prodeje prostřednictvím dražby vedené , právnická osoba, , došlo k pěti pokusům o prodej podílu předmětného pozemku, bylo učiněno jediné podání, a to právě žalobcem ve výši , částka, . Česká republika přitom musí při prodeji postupovat s péčí řádného hospodáře, tedy prodávat za ceny v místě a čase obvyklé.2. Původně též žalovaní 1/ až 3/ (žalovaný 1/ , jméno FO, , 2/ , jméno FO, a 3/ , jméno FO, ) v reakci na doručení žaloby uvedli, že své spoluvlastnické podíly na pozemku převedli kupní smlouvou ze dne , datum, na žalovanou (původně žalovaná 4/ , Jméno žalované, .).3. Žalovaná (původně žalovaná 4/ , Jméno žalované, .) ve vyjádření uvedla, že postup žalobce vykazuje znaky postupu spekulativního. Tento na rozdíl od žalovaných získal spoluvlastnické právo teprve v nedávné době, okamžitě poté oslovil ostatní spoluvlastníky, aby mu své podíly prodali, a když to odmítli, podal žalobu. O uzavření dohody se fakticky vůbec nepokoušel, nesnažil se jednat o způsobu vypořádání, spoluvlastníkům pouze oznámil zájem převzít celý pozemek. Zpochybnila správnost názoru žalobce o nemožnosti reálného rozdělení pozemku s tím, že fakticky jde o mez mezi obecními cestami, jež je porostlá náletovými dřevinami, pozemek je prakticky nevyužitelný a reálné rozdělení by tak nevedlo ke snížení jeho hodnoty. Pokud by soud dospěl k závěru, že tento způsob vypořádání není vhodný, požadovala přikázání pozemku do svého výlučného vlastnictví, přičemž argumentovala velikostí svého podílu (id. 3/4), historickým hlediskem (byla vlastníkem podílu na pozemku mnohem dříve než žalobce) i tím, že ve stejném obci (katastrálním území) vlastní či obhospodařuje řadu dalších pozemků.4. V replice žalobce potvrdil informaci o tom, že žalovaní 1/ až 3/ prodali své podíly na pozemku žalované (původně žalovaná 4/). Ohradil se proti pejorativnímu vyznění vyjádření žalované s tím, že není žádným developerem či pozemkovým spekulantem, jak se jej snaží vykreslit. Zopakoval, že vyzval všechny spoluvlastníky k jednání o vypořádání spoluvlastnictví, předestřel jim svoji představu, adekvátní reakce se ale nedočkal. Pozastavil se nad rozporem v tvrzeních žalované, která na jedné straně označuje pozemek za „prakticky nevyužitelný“, na druhé straně před podáním žaloby odmítla návrh žalobce s odůvodněním, že zásadně neprodává „užívané“ pozemky. Setrval na stanovisku, že reálným rozdělením by hodnota pozemku významně poklesla, oddělením části o rozměru , Anonymizováno, m2 by zjevně bránilo užití pozemku v souladu s druhovým určením, tedy jako zahrady ve smyslu vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí. Do úvahy nepřichází ani využití částečným zastavěním (chatou, zahradním domkem) s ohledem na místní regulativy zastavitelnosti. Pokud žalovaná tvrdí, že mnohem déle vykonává vlastnické právo vůči pozemku, pak pomíjí, že výkon vlastnických práv neznamená pouhou prostou držbu, ale obsahuje značné množství dalších oprávnění (dílčích složek), z nichž žalovaná využila toliko právo držby. Jde tudíž o faktickou absenci péče žalované o pozemek, této sice patří podíl na pozemku déle, ale nejevila o něj zájem, dlouhodobě jej nechávala ležet ladem, hospodářsky pozemek nevyužívala. Pro žalobce jako fyzickou osobu je přitom pozemek jako celek využitelný, a to v souladu s jeho druhovým určením, tj. jako malá zahrádka k rekreaci.5. Ve vztahu k možnosti dalšího využití pozemku žalovaná sdělila, že pozemek není využitelný jako zahrada (pro účely rekreace), a to vzhledem ke své poloze i skutečnosti, že jde o šikmou mez hustě porostlou dřevinami s rozsáhlým kořenovým systémem.6. Usnesením ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , které nabylo právní moci dne , datum, , soud řízení ve vztahu k žalovaným 1/ až 3/ pro zpětvzetí žaloby, reagující na prodej jejich spoluvlastnických podílů žalované, zastavil.7. Z provedených důkazů učinil soud následující skutková zjištění. Z výpisu z katastru nemovitostí (informativního výpisu – „Informace o pozemku) vyplývá, že ke dni zahájení řízení byli spoluvlastníky pozemku p. č. , hodnota, zahrada (o výměře , Anonymizováno, m2), zapsaného na listu vlastnictví č. , hodnota, (nyní na listu vlastnictví č. , hodnota, ) pro obec a katastrální území , adresa, u , právnická osoba, pro , adresa, : , jméno FO, (podíl id. 1/8), , jméno FO, (podíl id. , Anonymizováno, ), , jméno FO, (podíl id. , Anonymizováno, , žalobce (podíl id. , Anonymizováno, ), žalovaná (podíl id. 1, Anonymizováno, a , jméno FO, (podíl id. , Anonymizováno, ). Žalobce nabyl vlastnické právo na základě kupní smlouvy ze dne , datum, , v rámci aukce konané , právnická osoba, (za příhoz ve výši , částka, ), žalovaná na základě kupní smlouvy ze dne , datum, . Bezprostředně před zahájením řízení (dne , datum, , zápis proveden až dne , datum, ), na základě kupní smlouvy ze dne , datum, , nabyl žalobce vlastnické právo k dalšímu spoluvlastnickému podílu id. , Anonymizováno, (od , jméno FO, ) a v průběhu řízení nabyla žalovaná, na základě kupní smlouvy ze dne , datum, , vlastnické právo k dalším spoluvlastnickým podílům id. , Anonymizováno, od , jméno FO, ), id. , Anonymizováno, (od , jméno FO, ) a id. , Anonymizováno, (od , jméno FO, ). Situace se tak ustálila na stavu, kdy žalobce je vlastníkem podílu v rozsahu id. , Anonymizováno, žalovaná v rozsahu id. , text, tomto směru nebylo ostatně mezi účastníky sporu.8. Dopisem ze dne , datum, se žalobce obrátil na ostatní spoluvlastníky pozemku se sdělením, že nemá zájem na dalším trvání spoluvlastnictví a nabídl odkoupení jejich spoluvlastnických podílů. Žalovaná dopisem ze dne , datum, žalobci sdělila, že nemá zájem mu odprodat svůj podíl, naopak vyjádřila zájem převzít podíl žalobce oproti úhradě obvyklé kupní ceny a rovněž spoluvlastníci , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, , prostřednictvím advokáta , tituly před jménem, , jméno FO, , odpověděli žalobci negativně (nemají zájem o podej svého podílu žalobci) a odkázali ho na jednání s dalším spoluvlastníkem společností , právnická osoba, . (viz e-mail ze dne , datum, ).9. Ze znaleckého posudku ze dne , datum, , č. , text, , vypracovaného soudem ustanovenou znalkyní , tituly před jménem, , jméno FO, , , text, , soud zjistil, že dne , datum, bylo provedeno místní šetření, při kterém bylo zjištěno, že předmětný pozemek se nachází na okraji obce, je přístupný po místní štěrkové komunikaci, má protáhlý tvar, v horní části je mírně svažitý a ve spodní části podél komunikace je prudký svah (břeh). Na pozemku se nachází vzrostlé trvalé porosty, nejsou zde žádné stavby, venkovní úpravy a není napojený na inženýrské sítě. Pozemek sám o sobě nemůže sloužit jako stavební (jen jako část většího celku se sousedními pozemky), jeho obvyklá cena činí , částka, . Pozemek by bylo sice možné reálně rozdělit, toto rozdělení by muselo být provedeno kolmo k příjezdové komunikaci, takto vzniklý menší pozemek by byl však velmi úzký (v případě oddělení v širší části pozemku) či by na jeho ploše převažovala šikmá mez (v případě oddělení v užší části pozemku). V obou případech by byl takto oddělený pozemek obtížně využitelný („v podstatě nevyužitelný nebo velmi omezeně využitelný“). V prvním případě by cena rozdělených pozemků byla stanovena v poměru ploch z ceny obvyklé , částka, (cena menšího , částka, a cena většího , částka, ), ve druhém případě