5 C 458/2021-150 — Okresní soud v Benešově

1. Žalobou podanou u zdejšího soudu dne [datum] se žalobci domáhali nahrazení projevu vůle žalovaných uzavřít s nimi kupní smlouvu a určení jejího obsahu, na jejímž základě by žalobci nabyli vlastnické právo jakožto součást jejich společného jmění manželů k pozemkům žalovaných parc. [číslo] o výměře [výměra] a parc. [číslo] o výměře [výměra], vše zapsané na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce], pro [katastrální uzemí] (dále také„ předmětné pozemky“). V odůvodnění žaloby uvedli, že dne [datum] uzavřeli se všemi žalovanými dohodu o rezervaci koupě nemovité věci, ve které se žalovaní zavázali v době do [datum] uzavřít se žalobci kupní smlouvu o převodu předmětných pozemků za kupní cenu [částka] za 1 m2. Dodatkem [číslo] ze dne [datum] byla původní lhůta k převodu předmětných pozemků prodloužena do [datum] a dodatkem [číslo] ze dne [datum] byla prodloužena do [datum]. Předmětné pozemky byly odděleny na základě geometrického plánu [číslo] v řízení V [číslo], a to z pozemku parc. [číslo]. Dne [datum] zaslali žalovaní žalobcům první návrh kupní smlouvy o převodu předmětných pozemků, k němuž měli žalobci několik připomínek a nedohodli se na dalším obsahu kupní smlouvy, zejména na požadavku žalovaných, aby se žalobci vzdali práva na náhradu škody v souvislosti s kupní smlouvou i práva z vadného plnění. S ohledem na blížící se konec lhůty pro uzavření kupní smlouvy žalobci ustoupili z většiny svých dřívějších požadavků na změny kupní smlouvy s výjimkou ujednání o vzdání se práva na náhradu škody a zřeknutí se odpovědnosti za vady stranou kupující. Žalobci opakovaně výzvami ze dne [datum] a ze dne [datum] vyzvali žalované k uzavření kupní smlouvy o převodu předmětných pozemků a předložili jim k tomu návrh kupní smlouvy, v němž nabídli žalovaným výrazné prodloužení lhůty k dokončení sítí na 24 měsíců. Žalobci obdrželi od žalovaných e-mail, v němž bylo uzavření kupní smlouvy jednoznačně odmítnuto s odůvodněním, že s ohledem na délku jednání o kupní smlouvě, které z důvodů primárně na straně žalobců trvalo několik měsíců a byly vznášené další připomínky, se spoluvlastníci předmětných pozemků nakonec rozhodli, že s žalobci kupní smlouvu na prodej předmětných pozemků neuzavřou. Dále také žalovaní reagovali dopisem ze dne [datum], kde tvrdili, že nepanuje shoda na znění návrhu kupní smlouvy a z tohoto důvodu kupní smlouvu nelze uzavřít. Zpochybnili také, že by dohoda o rezervaci mohla být svým obsahem smlouvou o smlouvě budoucí kupní a tvrdili zánik práva žalobců na uzavření kupní smlouvy marným uplynutím lhůty k jejímu uzavření. Žalobci zaslali žalovaným dne [datum] předžalobní výzvu k uzavření kupní smlouvy, na kterou žalovaní odpověděli, že již uzavřeli nový závazkový vztah s novým zájemcem o koupi předmětných pozemků a hodlají mu tyto pozemky převést do jeho vlastnictví. Žalovaní dne [datum] podali u [stát. instituce], [stát. instituce] pod [číslo jednací] návrh na vklad vlastnického práva k předmětným pozemkům, jehož účastníky byli žalovaní jako převodci a [jméno] [příjmení] jako nabyvatel. Žalobci trvali na dodržení dohody o rezervaci a požadovali po žalovaných, kteří jsou stále spoluvlastníky předmětných pozemků, jejich převedení do svého vlastnictví. 2. Žalovaní se žalobou nesouhlasili a navrhli její zamítnutí. Učinili nesporným, že dne [datum] uzavřeli s žalobci dohodu o rezervaci koupě nemovité věci ohledně budoucího převodu předmětných pozemků do vlastnictví žalobců za naplnění v této dohodě stanovených podmínek. K uzavření kupní smlouvy nakonec nedošlo, neboť nebyly naplněny podmínky pro vznik povinnosti žalovaných uzavřít s žalobci kupní smlouvu a žalobcům tak nevzniklo právo na uzavření kupní smlouvy. Žalobci odmítli tuto situaci vyřešit jejich prohlášením o vzdání se práv z vad, jak bylo učiněno mezi žalovanými a ostatními zájemci o koupi pozemků v dané lokalitě. Za této situace pak žalovaným nezbylo nic jiného, než uzavření kupní smlouvy odmítnout pro nesplnění podmínek stanovených v dohodě o rezervaci koupě, a to v čl. 1 4. a 1. 5. dohody, podle kterých musely být předmětné pozemky nejpozději ke dni uzavření kupní smlouvy určeny pravomocným územním rozhodnutím k výstavbě rodinného domu, k čemuž do dnešního dne z objektivních důvodů mimo vůli žalovaných nedošlo, a dále byli žalovaní povinni dovést k předmětným pozemkům inženýrské sítě, a to nejpozději do šesti měsíců ode dne uzavření kupní smlouvy, což nebylo ke konci rezervační lhůty dle dohody z objektivních důvodů mimo vůli žalovaných splnitelné. Žalovaní tvrdili, že nenaplnění těchto podmínek bylo způsobeno především pandemií koronaviru SARS-CoV-2 a jí způsobenými dopady do stavebnictví. Žalovaní se snažili vyjít žalobcům vstříc a nabídli jim možnost uzavření kupní smlouvy, nicméně s vyloučením odpovědnosti žalovaných za vadné plnění právě s ohledem na nenaplnění podmínek specifikovaných v článcích 1. 4. a 1. 5. dohody, žalobci však tento návrh žalovaných odmítli a trvali na plné smluvní odpovědnosti žalovaných. Žalovaní proto jednání o obsahu kupní smlouvy s žalobci ukončili. Žalovaní také s odkazem na ustanovení § 1788 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen o. z.) uvedli, že i pokud by závazek žalovaných uzavřít s žalobci kupní smlouvu existoval, došlo by k jeho zániku pro podstatnou změnu okolností z důvodu pandemie koronaviru SARS-CoV-2 a jejích dopadů do stavebnictví a na fungování státního aparátu, především co do neúměrného prodloužení lhůt pro vydání příslušných stavebně-právních rozhodnutí stavebními úřady, když šlo o událost, kterou žalovaní při uzavření dohody nemohli ani předpokládat, ani následně odvrátit. 3. Na návrh žalobců Okresní soud v Benešově rozhodl usnesením č. j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí] a nařídil předběžné opatření, kterým bylo žalovaným uloženo nenakládat s nemovitými věcmi, a to pozemkem parc. [číslo] pozemkem parc. [číslo] v katastrálním území [obec]. Konkrétně bylo žalovaným zakázáno tyto nemovité věci prodat, darovat, směnit či jakkoli jinak zcizit, dále bylo zakázáno tyto nemovité věci zastavit, zatížit věcnými břemeny nebo právy odpovídajícími věcným břemenům, či jakkoli jinak je zatížit. Usnesením Krajského soudu v Praze, č. j. [číslo jednací], ze dne [datum rozhodnutí], bylo usnesení Okresní soudu v Benešově, č. j. [číslo jednací], ze dne [datum rozhodnutí], potvrzeno. Z usnesení Okresního soudu v Benešově, [číslo jednací], ze dne [datum rozhodnutí], byl zamítnut návrh žalovaných (odpůrců) na uložení povinnosti navrhovatelům složit doplatek jistoty ve výši [částka]. 4. Soud provedl dokazování všemi listinami, které navrhli a předložili účastníci řízení (ust. § 120 odst. 1 občanského soudního řádu – dále jen „o.s. ř.“ ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o. s. ř.), a to dohodou o rezervaci, včetně dodatku [číslo] dodatku [číslo] návrhu dodatku [číslo] smlouvou o převodu nemovitostí, kupními smlouvami s dalšími kupujícími, tabulkou vytvořenou žalobci, výpisem z katastru nemovitostí na [list vlastnictví], informativním výpisem z katastru nemovitostí, snímkem mapy, územním rozhodnutím [stát. instituce] ze dne [datum], vyjádřením k dopisu ze dne [datum], e-mailovou komunikací, vzájemnou e-mailovou korespondencí ze dne [datum] a [datum], pěti výzvami ze dne [datum], včetně podacích lístků, předžalobní výzvou, včetně dodejek, odpovědí žalovaných na předžalobní výzvu a usnesením ve věci nařízení předběžného opatření [číslo jednací] a č. j. [číslo jednací]. Zamítl návrh žalobců na provedení důkazu stavebním povolením vydaným [stát. instituce] na přístupové komunikace č. [spisová značka], které nabylo právní moci dne [datum] a dále stavebním povolením na vodovod a stavební kanalizaci vydané [stát. instituce] č. [spisová značka] WaP. Soud tyto důkazy neprováděl s ohledem na zásadu hospodárnosti řízení, neboť jsou nadbytečné a již by nemohly ničeho změnit na zjištěném skutkovém stavu, který soud dostatečně zjistil již provedenými důkazy. 5. Z dohody o rezervaci soud zjistil, že dne [datum] uzavřeli žalovaní jako spoluvlastníci s žalobci jako zájemci dohodu o rezervaci koupě nemovité věci, ve které se spoluvlastníci zavázali, že ode dne podpisu této smlouvy do [datum] nebudou nabízet k prodeji pozemek, který bude nejpozději do [datum] geometrickým plánem oddělen od pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí]. Zájemci projevili zájem o koupi pozemků za cenu [částka] za m2. Zájemci a spoluvlastníci se zavázali při splnění předpokladů v dohodě uvedených, nejpozději do [datum] uzavřít za podmínek sjednaných v dohodě kupní smlouvu. V čl. 1 4 spoluvlastníci prohlásili, že bude pozemek nejpozději v době podpisu kupní smlouvy pravomocným územním rozhodnutím určen k výstavbě rodinného domu, jinak má zájemce právo od smlouvy odstoupit. Dále se spoluvlastníci v čl. 1 5 zavázali, že k pozemkům dovedou inženýrské sítě nejpozději do šesti měsíců ode dne uzavření kupní smlouvy. Za rezervaci se zájemci zavázali složit rezervační depozitum ve výši [částka], které mělo být započítáno v plné