11 C 346/2018-263 — Okresní soud v Břeclavi

1. Žalobce se domáhal vydání bezdůvodného obohacení za užívání pozemků v jeho vlastnictví za rok 2016. Jedná se o pozemky parc. č. , hodnota, o výměře 1.831 m2, parc. č. , hodnota, o výměře 2.706 m2, parc. č. , Anonymizováno, o výměře 281 m2 a parc. č. , Anonymizováno, o výměře 1.125 m2 v katastrálním území , adresa, . Mezi účastníky nebyla uzavřena žádná nájemní smlouva ani smluvně upraven užívací vztah, žalovaná je vlastníkem zemědělské stavby č.p. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , hodnota, a zemědělské stavby bez čp/če na pozemku parc. č. , hodnota, . Žalobce jako vlastník pozemků je povinen strpět jejích užívání a žalovaná je povinna poskytnout mu za to náhradu. Pozemky parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, tvoří se stavbami žalované jednotný funkční celek, tvoří přístupovou cestu ke stavbám a zázemí ke stavbám, kdy pozemky jsou ve funkčním celku se stavbami oploceny v jeden areál a slouží pro potřeby žalované, která je užívá pro svoji podnikatelskou činnost, chov prasat. Žalobce požaduje náhradu 16 Kč/m2/rok, což při celkové výměře pozemků 5.943 m2 činí 95.088 Kč. Od této částky žalobce odečetl již zaplacenou částku 6.290 Kč a po žalované požadoval 88.798 Kč. K zaplacení byla žalovaná vyzvána dopisem ze dne 8. 8. 2017 ve lhůtě do 25. 8. 2017 a od 26. 8. 2017 požaduje žalobce i zákonný úrok z prodlení.2. Žalovaná se bránila tím, že pozemky neužívá bez spravedlivého důvodu, neboť stavby na pozemcích parc. č. , hodnota, , Anonymizováno, se souhlasem žalobce vystavělo v letech 1959 - 1981 zemědělské družstvo, které pozemky užívalo. Tyto stavby družstvo vydalo žalované jako transformační majetkový podíl na vypořádání jejích majetkových nároků. V roce 1997 uzavřela žalovaná nájemní smlouvu s , právnická osoba, ČR a nájemné bylo sjednáno za zastavěnou plochu 1 Kč/m2/rok a za ostatní plochu částkou 1 % z průměrné ceny pozemku, což činilo 0,787 Kč/m2/rok. V roce 2005 žalovaná zjistila, že pozemky nesprávně spravuje , právnická osoba, ČR, ač mají být spravovány , právnická osoba, . Žalovaná požádala žalobce o uzavření nové nájemní smlouvy, ten žádný návrh řešení situace nepředložil. Žalovaná užívá pozemky, které sousedí s předmětnými pozemky a u kterých bylo s , právnická osoba, ČR sjednáno nájemné za zastavěnou plochu 1 Kč/m2/rok a za ostatní plochu 0,5 Kč/m2/rok. Tato smlouva trvá dosud. Ve své obraně žalovaná poukazovala na usnesení II. ÚS 3066/16, na princip výkonu práv v souladu s dobrými mravy, který v odůvodněných případech dovoluje zmírňovat tvrdost zákona a dává prostor pro uplatnění pravidel slušnosti. Dále žalovaná namítala, že požadovaná výše bezdůvodného obohacení je stanovena vnitřními předpisy žalobce a neodpovídá plněním v místě a čase obvyklým. Proti posudku znaleckého ústavu , právnická osoba, č. , hodnota, -333/2023 ze dne 24. 2. 2023 měla žalovaná výhrady, uvedla, že znalec použil beze změny svůj posudek č. , hodnota, -2371/2021 ze dne 16. 11. 2021 z věci zdejšího soudu sp. zn. , spisová značka, . K tomuto posudku se žalovaná vyjádřila v podání ze dne 4. 11. 2022 a na svých námitkách trvá a odkazuje na ně. Zejména namítá, že nemovitosti s předmětnými pozemky srovnávané mají zcela jiné využití, a že nelze určit cenu v místě a čase obvyklou porovnáním se smlouvami uzavíranými výhradně žalobcem. Dochází tak ke zkreslení ceny, neboť žalobce ceny nesjednává, ale určuje. V posudku z roku 2023 pak znalec použil ke srovnání nemovitost zcela odlišnou (volný stavební pozemek), přičemž ostatní srovnávané prodeje svědčí o zcela jiné ceně pozemků. Znalec v řízení , spisová značka, uvedl, že to, že stavby jsou využívány k zemědělské činnosti, by nemělo mít vliv na fakt, že je lze dle dostupných podkladů použít k perspektivnější komerční činnosti (str. 7 rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 3. 3. 2022, č. j. , spisová značka, ). Toto tvrzení je v rozporu s řádným a obvyklým znaleckým postupem, kdy v případě pozemku zastavěného stavbou ve vlastnictví jiné osoby je nutno brát v úvahu charakter a využití této stavby. Znalec musí ke stanovení ceny v místě a čase obvyklé použít nemovitosti v obdobném právním i faktickém stavu a s obdobným využitím. Žalovaná dále odkazovala na posudek , tituly před jménem, , jméno FO, a jeho výpověď ve věci sp. zn. , spisová značka, , s jeho závěry souhlasila a poukázala na to, že jde o znalce seznámeného s místními poměry v daném čase. Kromě námitek vůči znaleckému posudku žalovaná tvrdila, že není dán předpoklad § 2991 o. z. k tomu, aby žalovaná byla povinna hradit bezdůvodné obohacení, neboť neužívá pozemek bez spravedlivého důvodu, na stavby bylo vydáno stavební povolení a kolaudační rozhodnutí, nájemné žalovaná dříve hradila (ČR – , právnická osoba, ČR) a přes její opakovanou snahu vztahy narovnat zůstal žalobce nečinný. Žalobce podle žalované neprokázal užívání dvou pozemků. Areál je sice oplocený, ale do areálu mají přístup i jiné osoby, které areál zčásti užívají.3. Podle listu vlastnictví č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, je žalovaná vlastníkem stavby č.p. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , hodnota, a stavby bez čp/če na pozemku parc. č. , hodnota, . Na listu vlastnictví č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, je jako vlastník pozemků parc. č. , hodnota, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, zapsána Česká republika a příslušnost hospodařit s majetkem státu má , Jméno žalobce, . Celková výměra pozemků je 5.943 m2.4. Z obsahu znaleckého posudku č. , hodnota, -333/2023 vypracovaného , právnická osoba, , dne 24. 2. 2023, za účelem určení v místě a čase obvyklého nájemného za užívání předmětných pozemků, soud zjistil, že soubor pozemků se nachází v areálu bývalého zemědělského družstva při severním okraji obce , adresa, . V nejbližším okolí se nachází převážně zemědělská zástavba, příp. objekty skladů nebo drobné výroby – jedná se o komerčně využívanou lokalitu/areál. Pozemky parc. č. , hodnota, a , Anonymizováno, jsou zastavěné zemědělskými stavbami, pozemky parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, slouží jako manipulační nebo odstavné plochy a tvoří se zastavěnými pozemky jednotný funkční celek a takto jsou i využívány. Celková výměra pozemků je 5.943 m2. Pro ocenění byla použita metoda tržního porovnání a ceny určené reverzní výnosovou metodou a výsledná cena je aritmetickým průměrem zjištěných hodnot. K určení ceny metodou tržního porovnání znalec použil podobné objekty ve srovnatelném stavu a lokalitě. Kombinací uvedených metod dospěl znalec k obvyklé ceně nájemného pro rok 2016 ve výši 12,68 Kč/m2/rok. Z výměry 5.943 m2 to činí 75.360 Kč.5. Podle § 2991 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.), kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil (odst. 1). Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám (odst. 2).6. Žalovaná tvrdila, že nejsou splněny předpoklady pro vznik bezdůvodného obohacení, protože neužívá pozemky bez spravedlivého důvodu a že nelze vycházet z rozsudku Krajského soudu v Brně č.j. , spisová značka, ze dne 3. 3. 2022, který rozhodoval podle starého občanského zákoníku.7. Nejvyšší soud se v rozsudku ze dne 13. 5. 2020, sp. zn. , spisová značka, , zabývá výkladem pojmu spravedlivý důvod, užitého zákonodárcem právě ve shora citovaném ustanovení. Oproti předchozí právní úpravě se uplatňují částečně odlišná koncepční východiska, ve výsledku nelze bezdůvodné obohacení posuzovat pouze na základě existence nebo neexistence právního důvodu, ale i podle zásad slušnosti a zvyklostí soukromého života. V odstavci 2 citovaného ustanovení je potom demonstrativní výčet nejčastějších skutkových podstat, při kterých zásadně dochází k majetkovému prospěchu na straně obohaceného bez spravedlivého (právem akceptovaného) důvodu.8. Jak sama žalovaná uvedla, budovy na pozemcích ve vlastnictví státu jí byly vydány jako majetkový nárok vůči zemědělskému družstvu. Nebyly jí vydány státem, nebyl to stát, který zapříčinil odlišný vlastnický režim budov a pozemků pod nimi a bezprostředně přiléhajících. Není uzavřena žádná smlouva, která by užívání pozemků mezi stranami upravovala. Pozemky žalovaná užívá bez právního důvodu a žádné skutečnosti, které by byly právně významné z hlediska výkladu ve shora odkazovaném rozsudku Nejvyššího soudu, soud nezjistil.9. Ve věci týchž účastníků stejného předmětu sporu vztahujícího se k roku 2013, vedené u zdejšího soudu pod sp. zn. , spisová značka, , se soudy I. i II. stupně vypořádaly s námitkami žalované, bylo uzavřeno, že nárok žalobce je dán, žalovaná užívá pozemky ve vlastnictví žalobce, a to jak pozemky zastavěné, tak pozemky nezastavěné v jednom oploceném areálu, nárok žalobce není v rozporu s dobrými mravy. Není významné, že jiné organizační složce žalovaná za užívání jiných pozemků platí nižší částku, ani to, že stavby byly postaveny na pozemcích žalobce s platn