5 C 163/2021-82 — Okresní soud v Břeclavi

1. Žalobkyně se žalobou podanou zdejšímu soudu dne 24. 5. 2021 domáhala vůči žalovanému zaplacení částky 50.000 Kč. Uvedla, že dne 18. 1. 2017 s žalovaným uzavřela dohodu o rezervaci nemovitostí (dále také „dohoda“), kterou se žalovaný zavázal obstarat pro ni uzavření smlouvy o koupi nemovitostí specifikovaných v článku I. smlouvy. Žalobkyně se zavázala složit rezervační zálohu ve výši 50.000 Kč, která měla být součástí kupní ceny, a kterou žalované zaplatila v den podpisu dohody v hotovosti. Žalobkyně uzavřela se společností , právnická osoba, (dále také „budoucí prodávající“) jako vlastníkem nemovitostí dne 20. 2. 2017 smlouvu o budoucí kupní smlouvě (dále také „budoucí smlouva“), jejímž předmětem bylo budoucí uzavření kupní smlouvy k předmětu převodu, a splnila všechny podmínky smlouvy, kdy uhradila další částku kupní ceny ve výši 349.816 Kč. Přestože byla opakovaně ujišťována o brzké kolaudaci předmětu převodu, v listopadu 2020 zjistila, že na něm vázne zástavní právo pro oprávněnou , Anonymizováno, , Anonymizováno, pro neuhrazené vykonatelné nedoplatky ve výši 413.930,16 Kč a ve výši 232.206 Kč, což je v rozporu s prohlášením budoucího prodávající v článku V. odst. 3. budoucí smlouvy. Původně se měla kupní smlouva uzavřít do konce roku 2017, avšak do ledna 2021 nebyl předmět převodu zkolaudován. Budoucího prodávajícího požádala o vysvětlení nejasností, které však vysvětleny nebyly, proto dopisem ze dne 10. 11. 2020 od budoucí smlouvy odstoupila. Současně budoucího prodávajícího vyzvala k úhradě jemu zaplacené částky ve výši 349.816 Kč. Vrácení této částky bylo předmětem řízení vedeného u Okresního soudu v , adresa, pod sp. zn. , spisová značka, , ve kterém na základě dohody o narovnání byly žalobkyni vráceny zaplacené finanční prostředky a strany konstatovaly, že budoucí smlouva zanikla odstoupením žalobkyně. Protože nebyl naplněn předmět dohody uzavřené s žalovaným z důvodu zcela na straně budoucího prodávajícího, tedy klienta žalovaného, má žalobkyně právo na vrácení uhrazené rezervační zálohy ve výši 50.000 Kč dle článku 4.2 dohody, případně z důvodu bezdůvodného obohacení. Žalovaného vyzvala k vrácení rezervační zálohy dopisem ze dne 28. 4. 2021, na ten však nebylo reagováno. Vůči žalovanému požaduje i úrok z prodlení, neboť ve výzvě k plnění stanovila lhůtu 7 dnů od doručení, výzva musela být doručena nejpozději 12. 5. 2021, lhůta uplynula nejpozději ke dni 19. 5. 2021 a od následujícího dne je žalovaný v prodlení.2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Potvrdil, že dohodou o rezervaci ze dne 18. 1. 2017 se zavázal zprostředkovat žalobkyni prodej a koupi předmětných nemovitostí. Žalobkyně mu téhož dne uhradila rezervační zálohu ve výši 50.000 Kč, kterou v hotovosti dne 23. 1. 2017 předal vlastníku předmětné nemovitosti společnosti , právnická osoba, Ohledně této částky bylo ujednáno, že je součástí kupní ceny za nemovitosti. Rezervační dohoda byla uzavřena na dobu určitou, a to do okamžiku uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Smlouva o smlouvě budoucí kupní byla řádně uzavřena a nejpozději k okamžiku jejího uzavření byla částka 50.000 Kč započtena na kupní cenu. Žalovaný řádně splnil své závazky vyplývající z dohody o rezervaci a tím mu vzniklo právo na provizi. Ta nebyla sjednána v rezervační dohodě, jednalo se o ústní ujednání mezi ním a společností , právnická osoba, a činila částku 30.000 Kč, která mu byla společností vyplacena dne 23. 1. 2017. Úkolem žalovaného nebylo uzavírat kupní smlouvu a není jeho vinou, že předmětná nemovitost nebyla dostavěna, za to neodpovídá. V předmětu dohody o rezervaci je sice uvedeno, že se zavazuje obstarat uzavření kupní smlouvy, avšak v celém textu dohody není pracováno pouze s tímto termínem, ale i s uzavřením budoucí kupní smlouvy, zejména to vyplývá z článku III., kterým se žalobkyně zavazuje uzavřít budoucí kupní smlouvu a z článku V., ve kterém je výslovně uvedeno, že dohoda se uzavírá na dobu určitou do podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní ze dne 20. 2. 2017 je v článku II. odst. 3 a 4, ujednáno, že záloha ve výši 320.550 Kč bude uhrazena převodem na účet v den podpisu budoucí kupní smlouvy a doplatek ve výši 697.950 Kč bude uhrazen do 7 dnů po kolaudaci. Z článku III. citované smlouvy vyplývá, že kupní cena za bytovou jednotku činí 1.068.500 Kč a ze způsobu zúčtovaných plateb, tedy součtu částek 320.550 Kč zaplacených jako záloha a doplatku ve výši 697.950 Kč, tj. 1.018.500 Kč je zřejmé, že částka 50.000 Kč je rovněž uhrazená záloha na kupní cenu, neboť po připočtení této částky se jedná o částku 1.068.500 Kč, která odpovídá sjednané kupní ceně. Částku 50.000 Kč žalovaný řádně předal vlastníku nemovitosti jako část kupní ceny, nijak se neobohatil. Nemohl už žádným způsobem zasáhnout do toho, zda a kdy budou splněny podmínky pro uzavření kupní smlouvy. Vrácení žalované částky by bylo v rozporu s dobrými mravy.3. Z provedených důkazů zjistil soud následující skutková zjištění:4. Z předžalobní výzvy z 28. 4. 2021 soud zjistil, že žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce vyzvala žalovaného k úhradě částky ve výši 50.000 Kč ve lhůtě sedmi dnů na uvedený účet, neboť nedošlo k naplnění účelu dohody o rezervaci nemovitosti z důvodu zcela na straně klienta žalovaného, proto má právo na vrácení uhrazené rezervační zálohy dle článku 4.2. dohody. Z podacího lístku , právnická osoba, . , Anonymizováno, , Anonymizováno, s datem 28. 4. 2021 soud zjistil, že jako odesílatel je označen právní zástupce žalobkyně a jako adresát žalovaný.5. Z dohody o rezervaci nemovitosti ze dne 18. 1. 2017 soud zjistil, že byla uzavřena mezi žalovaným jako zprostředkovatelem a žalobkyní jako zájemcem. V článku I. odst. 1.1. se žalovaný zavázal obstarat pro žalobkyni uzavření kupní smlouvy o koupi nemovitostí specifikovaných v tomto ustanovení. V článku II. odst. 2.1. a 2.2. se žalovaný zavázal poskytnout žalobkyni následující služby: profesionální odbornou pomoc a poradenství při koupi předmětné nemovitosti, nenabízet nemovitost po dobu platnosti dohody jiným zájemcům, průběžné informace dle potřeby o učiněných krocích směřujících ke splnění dohody a zajištění vypracování potřebné právní dokumentace pro prodej nemovitosti a převod vlastnických práv k nemovitosti; dále se zavázal, že veškeré informace získané od žalobkyně bude považovat za důvěrné a použije je výlučně ke splnění účelu dohody, zejména je oprávněn poskytnout údaje majiteli nemovitosti. Dle článku II. odst. 2.3. vzal žalovaný na vědomí, že pro žalobkyni jsou podstatnými náležitostmi a podmínkami pro uzavření kupní smlouvy, resp. pro uzavření smlouvy budoucí kupní, předmět koupě -- nabídnutá nemovitost, výše kupní ceny – 1.068.500 Kč (bytová jednotka), 230.000 Kč (garáž) a splatnost kupní ceny – po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouvy složením na účet uvedený ve smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouvě. V článku III. odst. 3.2. se žalobkyně zavázala uzavřít během trvání platnosti dohody smlouvu, jejímž předmětem bude koupě nebo budoucí koupě specifikované nemovitosti a uhradit žalovanému v den podpisu dohody rezervační zálohu ve výši 50.000 Kč, která je součástí kupní ceny. Dále se článkem III. odst. 3.3. zavázala ve sjednané době trvání smlouvy při splnění jí požadovaných podmínek uvedených v článku II. odst. 2 smlouvy uzavřít s majitelem nabídnuté nemovitosti budoucí kupní smlouvu, a poté ve lhůtě sjednané v budoucí kupní smlouvě přistoupit k uzavření kupní smlouvy nebo uzavřít přímo kupní smlouvu. Podle článku III. odst. 3.7. byl žalovaný oprávněn odstoupit od smlouvy v případě, že z objektivních důvodů, které nejsou na jeho straně, není možné uzavřít kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí ohledně nabídnuté nemovitosti; v takovém případě je povinen neprodleně vrátit zálohu žalobkyni. Článkem III. odst. 3.8. se žalovaný zavázal vrátit neprodleně zálohu žalobkyni, pokud nebude kupní smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí kupní uzavřena z důvodu, které nebudou na její straně. Dle článku IV. odst. 4.1. činila cena nemovitosti 1.068.500 Kč, rezervace ve výši 50.000 Kč byla uhrazena, třetina kupní ceny bude uhrazena převodem na účet prodávajícího dle podmínek ve smlouvě budoucí kupní smlouvy a zbývající část kupní ceny bude uhrazena dle podmínek ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní, popř. v kupní smlouvě. Dle článku IV. odst. 4.2. nebyla žalobkyně povinna kupní smlouvu uzavřít v případě, že nemovitosti budou zatíženy jakoukoli právní vadou či věcným, smluvním nebo rozhodnutím soudu nebo správního orgánu zřízeným právem zatěžujícím nemovitost, vzniklým na základě jednání nebo opomenutí vlastníka nemovitosti. V případě, že nemovitosti budou ke dni výzvy k uzavření kupní smlouvy trpět právní vadou, budou zatíženy věcným, smluvním břemenem nebo rozhodnutím soudu nebo správního orgánu zřízeným právem zatěžujícím nemovitost, vzniklým na základě jednání nebo opomenutí vlastníka nemovitosti, byl žalovaný povinen obratem vrátit žalobkyni uhrazenou rezervační zálohu v plné výši.