12 C 277/2024-48 — Okresní soud v Českých Budějovicích

1. Žalobce se svou žalobou domáhal zrušení kupní smlouvy o převodu pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , uzavřené mezi žalobcem a žalovanou dne , datum, . Na základě této kupní smlouvy převedl žalobce na žalovanou uvedený pozemek za kupní cenu , částka, . Žalobce se před podáním žaloby dozvěděl, že žalovaná po necelých dvou měsících (dne , datum, ) pozemek prodala třetí osobě, a to za kupní cenu , částka, , tedy za více než čtyřnásobek původní ceny. Žalobce má tedy za to, že hodnota nemovitosti byla v době prodeje v hrubém nepoměru vůči plnění, které žalobce získal od žalované a žalobce tak byl neúměrně zkrácen ve smyslu § 1793 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“) a dle uvedeného ustanovení má žalobce nárok na zrušení kupní smlouvy. Dále žalobce uvedl, že přestože se v kupní smlouvě vzdal nárokování práv v souvislosti s § 1793 občanského zákoníku, toto prohlášení nemůže být platné, neboť vzdání se práva z neúměrného zkrácení závisí na dvou podmínkách a to, že buď strana prohlásí, že plnění přijímá za mimořádnou cenu ze zvláštní obliby nebo souhlasilali s neúměrnou cenou, ač jí skutečná cena plnění byla nebo musela být známa. Ani jedna z těchto podmínek však podle žalobce nebyla naplněna, když převod věci z důvodu zvláštní obliby nebyl zmíněn a žalobce také nevěděl skutečnou hodnotu nemovité věci. Žalovaná žalobce dle jeho tvrzení se skutečnou tržní hodnotou nemovité věci nijak neseznámila, přestože iniciativa k prodeji nemovité věci pramenila z aktivního zájmu žalované. S ohledem na shora uvedené skutečnosti se žalobce domáhá zrušení kupní smlouvy uzavřené se žalovanou.2. Žalovaná nárok žalobce neuznala. Uvedla, že žalobce neprokazuje skutečnost, že cena za předmětný pozemek byla v hrubém nepoměru vůči obvyklé ceně dané nemovitosti, což je jeden z nezbytných požadavků pro uplatnění institutu neúměrného zkrácení dle § 1793 občanského zákoníku. Je to přitom žalobce, kdo v souladu s důkazní povinností nese důkazní břemeno. Dále žalovaná uvedla, že žalobce sám uvedl, že před uzavřením kupní smlouvy neznal skutečnou hodnotu nemovitosti. Žalovaná je přesvědčená, že žalobce musel mít vědomost o obvyklé ceně nemovitosti nebo ji alespoň mít měl. Žalobce měl ve vztahu k prodeji postupovat s běžnou péčí a opatrností a pokud chtěl vyšší cenu, měl za tímto účelem zahájit se žalovanou jednání. Žalobce nebyl nucen akceptovat návrh kupní smlouvy zaslaný žalovanou, případně se mohl obrátit na žalovanou s návrhem na úpravu kupní ceny. To však žalobce neučinil, a naopak dle svých slov nemovitost prodal bez toho, aniž by znal její skutečnou hodnotu. Žalovaná dále uvedla, že se žalobce vzdal v kupní smlouvě vůči žalované jakýchkoliv nároků v souvislosti s § 1793 občanského zákoníku a v souladu se zásadou smluvní autonomie vůle se žalobce nemůže domáhat doplnění, o které byl žalovanou domněle zkrácen. S ohledem na výše uvedené žalovaná navrhla zamítnutí žaloby.3. Na vyjádření žalované reagoval žalobce podáním, ve kterém uvedl, že žalovaná je sice přesvědčena, že vzhledem k okolnostem případu musel mít žalobce vědomost o obvyklé hodnotě nemovité věci, proto však znovu výslovně zopakoval, že žalobce tuto vědomost neměl, a z tohoto důvodu prodal nemovitost za méně než čtvrtinu její skutečné hodnoty. Dále žalobce tvrdil, že žalovaná jakožto právnická osoba specializující se na koupi a prodej nemovitých věcí musela vědět o skutečnostech zakládajících hrubý nepoměr plnění. Dále žalobce odkázal na videa a podcasty, ve kterých žalovaná prostřednictvím člena správní rady popisuje postupy žalované při odkupech a prodejích nemovitostí, při kterých dochází dle žalobce ke zkracování slabších smluvních stran. Ve zbytku setrval na svých tvrzeních uvedených v žalobě.4. Po provedeném dokazování zjistil soud následující skutkový stav:5. Kupní smlouvou č. , Anonymizováno, ze dne , datum, převedl žalobce jakožto prodávající na žalovanou jakožto kupující pozemek parc. č. , Anonymizováno, , zapsaný na LV č. , hodnota, , k.ú. , adresa, za kupní cenu , částka, . V článku IV. této kupní smlouvy je uvedeno, že prodávající podpisem smlouvy prohlašuje, že se vůči kupujícímu vzdává jakéhokoliv nároku v souvislosti s § 1793 občanského zákoníku. (Zjištěno z kupní smlouvy ze dne , datum, na č.l. , Anonymizováno, .)6. Kupní smlouvou č. , hodnota, ze dne , datum, převedla žalovaná jakožto prodávající pozemek parc. č. , Anonymizováno, , zapsaný na LV č. , hodnota, , pro k.ú. , adresa, na , Anonymizováno, , jméno FO, jakožto kupujícího za kupní cenu , částka, . (Zjištěno z kupní smlouvy ze dne , datum, na č.l. , Anonymizováno, .)7. , jméno FO, je v katastru nemovitostí aktuálně zapsán jako vlastník pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zapsaný na LV č. , hodnota, , pro k.ú. , adresa, . (Zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí na č.l. , Anonymizováno, .)8. Žalobce před podáním žaloby vyzval žalovanou ke zrušení smlouvy a navrácení do původního stavu dle ustanovení § 1793 občanského zákoníku (zjištěno z výzvy ze dne , datum, na č.l. 14 včetně dokladu o doručení na č.l. 15). Žalovaná reagovala odpovědí ze dne , datum, , v níž vyjádřila přesvědčení, že nárok žalobce není důvodný (zjištěno z odpovědi žalované ze dne , datum, na č.l. 17).9. Soud tak má za prokázané, že žalobce jako vlastník výše uvedeného pozemku svou nemovitost kupní smlouvou dne , datum, převedl na žalovanou za kupní cenu , částka, . Žalovaná následně dne , datum, předmětný pozemek převedla kupní smlouvu na , Anonymizováno, , jméno FO, za kupní cenu , částka, . Žalobce pak následně vyzval žalovanou ke zrušení kupní smlouvy a navrácení do původního stavu, avšak žalovaná jeho požadavku nevyhověla.10. Po právní stránce byla věc posouzena především podle příslušných ustanovení občanského zákoníku o neúměrném zkrácení (§ 1793 a násl.) a o zakázaných ujednáních ve spotřebitelských smlouvách (§ 1813 a násl.).11. Podle § 1793 odst. 1 občanského zákoníku zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla ani vědět nemusela.12. Podle § 1794 odst. 2 občanského zákoníku právo podle § 1793 nevzniká ani tehdy, vzdala-li se jej zkrácená strana výslovně a prohlásila-li, že plnění přijímá za mimořádnou cenu ze zvláštní obliby, anebo souhlasila-li s neúměrnou cenou, ač jí skutečná cena plnění byla nebo musela být známa.13. Podle § 1794 odst. 2 občanského zákoníku právo podle § 1793 zaniká, není-li uplatněno do jednoho roku od uzavření smlouvy.14. Podle § 1813 odst. 1 občanského zákoníku zneužívající jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem poctivosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. To neplatí pro ujednání o hlavním předmětu závazku ani pro posouzení přiměřenosti vzájemného plnění, pokud jsou spotřebiteli poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem.15. Podle § 1814 odst. 1 písm. m) zneužívající jsou vždy ujednání, která vylučují nebo omezují právo spotřebitele podat žalobu nebo použít jiný procesní prostředek, omezují důkazní prostředky, které má spotřebitel k dispozici, nebo ukládají spotřebiteli povinnost prokázat skutečnosti, které by podle zákona měl prokázat podnikatel.16. Soud se předně zabýval tím, zda žalobce svoji žalobu na zrušení kupní smlouvy podal v obecné prekluzivní lhůtě jednoho roku ode dne jejího uzavření. V řízení bylo prokázáno, že smlouva byla uzavřena dne , datum, . Z obsahu spisu vyplývá, že žalobce svoji žalobu podal u okresního soudu dne , datum, . Žalobce svoji žalobu o zrušení kupní smlouvy podal v zákonem stanovené lhůtě jednoho roku, tudíž ji podal včas.17. Následně se soud zabýval tím, zda se žalobce v kupní smlouvě mohl platně vzdát uplatnění práv z § 1793 občanského zákoníku, tedy práva z neúměrného zkrácení. Podle § 1813 odst. 1 občanského zákoníku posouzení přiměřenosti vzájemného plnění nejsou zneužívající ujednání, která zakládají nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele, pokud jsou poskytnuty spotřebiteli jasným a srozumitelným způsobem. Podle § 1814 odst 1. písm. m) jsou zneužívající jednání vždy, pokud omezují právo spotřebitele podat žalobu. Soud vycházel z toho, že se žalobce nacházel v nerovném postavení vůči žalované, která jako podnikatel obchoduje s nemovitostmi, což z žalobce činilo při uzavření smlouvy slabší smluvní stranu – spotřebitele. Žalobce přistoupil v kupní smlouvě na ustanovení předem vyhotovené prodávajícím, aniž mohl nějak výrazněji ovlivnit jeho obsah. Přestože se jedná o evidentní pokus vyloučit aplikaci práv z neúměrného zkrácené, lze konstatovat, že tímto „formulářovým způsobem“ nemůže být záměr žalované úspěšný, a to zejména s přihlédnutím ke skutečnosti, že se jedná o čistě