25 C 293/2023-94 — Okresní soud v Českých Budějovicích

1. Žalobou doručenou soudu dne 24. 8. 2023 ve znění pozdějších podání se žalobkyně proti žalovanému domáhala zaplacení částky 55 534,60 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení s odůvodněním, že žalovaný v období od 22. 10. 2021 do 30. 9. 2022 bez právního důvodu užíval pozemky ve vlastnictví žalobkyně specifikované níže. Žalobkyně doplnila, že je vlastníkem pozemků parc. č. st. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , tedy pozemků o celkové výměře 6 761 m². Na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, se nachází stavba bez č.p./č.e. (zemědělské stavení) ve vlastnictví žalovaného a na ostatních pozemcích další drobné stavby ve vlastnictví žalované (neevidované v KN). Žalovaný užíval v rozhodné době (a až do současnosti užívá) pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, (zast. pl. a nádvoří) o výměře 1 340 m² k umístění zemědělské stavby (, Anonymizováno, ), pozemek parc. č. , Anonymizováno, /1 (ostatní plocha) o výměře 3 820 m² jako manipulační plochu (, Anonymizováno, ) a pozemek parc. č. , Anonymizováno, (trvalý travní porost) o výměře 1601 m² k umístění 2 odpadních jímek, hnojiště a prostor k uskladnění materiálu a zemědělské techniky. Odlišný vlastnický režim staveb a pozemků byl naposledy zpětně od 1. 10. 2019 smluvně řešen uzavřenou smlouvu o pachtu zemědělských pozemků ze dne 18. 12. 2020, když k ukončení této smlouvy došlo výpovědí ze strany žalobkyně ze dne , datum, z důvodu na straně žalovaného, který neuhradil řádně a včas sjednané roční pachtovné ve výši 30 000 Kč. S ohledem na znění smlouvy skončila smlouva třetím dnem po odeslání výpovědi, tedy dne , datum, . Od této doby užívá žalovaný předmětné pozemky ve vlastnictví žalobkyně bez právního důvodu a vzniká dle žalobkyně na jeho straně bezdůvodné obohacení. Na základě předžalobní výzvy zaslané žalovanému (a jeho právnímu zástupci) dne 2. 8. 2023 byla žalobkyni dne 4. 8. 2023 uhrazena celkem částka ve výši 11 282,40 Kč představující úhradu za užívání předmětných pozemků do skončení nájemní smlouvy a dále za užívání pozemků bez právního důvodu do 30. 9. 2022 (tj. do data, jak žalobkyní požadováno). Jedná se o součet částek 1 726 Kč (pachtovné do skončení smlouvy) a částky 9 556,40 Kč (úhrada za užívání pozemků bez právního důvodu za období od , datum, ). Dle žalobkyně je tedy sporná výše úhrady za užívání pozemků bez právního důvodu, když žalovaný vychází ze znaleckého posudku , jméno FO, , který stanovil výši obvyklého pachtovného na částku 10 141,50 Kč ročně (1,5 Kč/m²), přičemž však žalobkyně vychází ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , který stanovil výši obvyklého pachtovného na částku 69 000 Kč ročně (10,2 Kč/m²). VObdobí od 22. 10. 2021 do 30. 9. 2022 odpovídá celkem , hodnota, dnům a období vymezené smlouvou má 364 dní, proto žalobkyně dochází k částce náhrady za užívání pozemků žalovaným ve výši 65 019 Kč, když z této částky žalovaný již uhradil částku 9 556,40 Kč (stejný mechanismus výpočtu, ale rozdílná částka za celé období). Dle žalobkyně tak zbývá k úhradě částka 55 534,60 Kč. Dle žalobkyně k odstranění sporu mezi účastníky nepřispěla ani předsoudní jednání, schůzka obou procesních stran i jejích právních zástupců, a to za účasti obou znalců. Žalobkyně zdůraznila, že na straně žalovaného se jedná o zemědělské podnikání za účelem dosažení zisku, přičemž tato skutečnost se musí promítnout do výše ceny obvyklého nájmu. Žalobkyně dále odkázala na argumentaci Nejvyššího soudu ČR v rozsudku ze dne 1. 10. 2013, sp. zn. 28 Cdo 946/2013 co do otázky vhodnosti užité znalecké metody pro určení obvyklé výše nájemného.2. Žalovaný ve svém vyjádření k žalobě doručeném soudu dne 18. 10. 2023 ve znění pozdějších podání (zejména ve finální podobě v podání ze dne 1. 2. 2024) navrhl zamítnutí žaloby v plném rozsahu s odůvodněním, že částku odpovídající v místě a čase obvyklé výši pachtovného za užívání předmětných pozemků žalobkyně v období od , datum, ve výši zjištěné znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, , tj. v částce 9 556,40 Kč již žalobkyni v návaznosti na doručení předžalobní upomínky uhradil. Žalovaný učinil nesporným, že dne 18. 12. 2020 byla mezi žalovaným a žalobkyní uzavřena pachtovní smlouva, jejímž předmětem byl pacht pozemků v k.ú. , adresa, , parc. č. st. , Anonymizováno, o celkové výměře 6 761 m², které jsou ve vlastnictví žalobkyně. Ze strany žalobkyně posléze došlo k ukončení pachtovní smlouvy. Dále žalovaný učinil nesporným, že aktuálně užívá předmětné pozemky žalobkyně, na těchto se historicky nachází hospodářský areál provozovaný žalovaným pro účely chovu skotu. Žalovaný nerozporuje užívání pozemků žalobkyně bez právního důvodu, nesouhlasí však s žalobkyní požadovanou výší úplaty za užívání nemovitých věcí bez právního titulu. Žalovaný rozporoval stanovenou obvyklou výši úplaty vycházející ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , když odkázal na znalecký posudek vypracovaný , tituly před jménem, , jméno FO, a ustálenou judikaturu Nejvyššího soudu ČR (např. sp. zn. 28 Cdo 2746/2013, sp. zn. 23 Cdo 500/2012 či rozhodnutí Ústavního soudu ČR sp. zn. IV. ÚS 1752/12-2). Dle žalovaného znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, není možné pro účely posouzení věci použít, neboť tento nestanovuje cenu obvyklou ve smyslu ustanovení § 1a vyhl. č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, nýbrž tržní ve smyslu ustanovení § 1b citované vyhlášky. Žalovaný doplnil, že aktuálně je v hospodářském areálu provozovaném na předmětných pozemcích žalobkyně ustájeno 60 ks krav. Žalovaný nikdy nedosahoval v rámci uvedeného hospodářského areálu zásadně kladných hospodářských výsledků, když živočišnou prvovýrobu provozuje žalovaný v předmětném hospodářském areálu historicky, kdy tato je udržována spíše jako doplňková činnost ve vztahu k ostatním provozům žalovaného než pro zásadně kladné hospodářské výsledky.3. Po provedeném dokazování zjistil soud následující skutkový stav:4. Z Smlouvy o zemědělském pachtu pozemků ze dne , datum, , výpovědi této smlouvy a nesporných tvrzení obou stran vzal soud za prokázané, že žalobkyně jako propachtovatel a žalovaný jako pachtýř uzavřeli dne , datum, výše označenou smlouvu, jejímž předmětem dle článku II. ve spojení s článkem I. této smlouvy bylo přenechání zemědělských pozemků – pozemku p.č. St , Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří, na kterém stojí stavba bez č.p./č.e – , Anonymizováno, – ostatní plocha a pozemku p.č. , Anonymizováno, – trvalý travní porost, tj. nemovitých věcí vedených v katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, , Jméno advokáta, , pro obec , Jméno žalobkyně B, , katastrální území , adresa, na LV č. , hodnota, (ve vlastnictví žalobkyně) k dočasnému užívání a požívání žalovanému, který se tímto zavázal platit za to žalobkyni pachtovné. Žalovaný se zavázal užívat a požívat shora specifikované pozemky pouze za účelem zemědělského obhospodařování, žalobkyně se tímto zavázala umožnit žalovanému na pozemcích tuto činnost vykonávat. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to ode dne , datum, do , datum, . Dle článku IV. odst. 4.1 citované smlouvy se smluvní strany dohodly, že pachtovné bude činit 30 000 Kč za pachtovní rok (pachtovní rok je období od 1. 10. do 30. 9. následujícího roku). Dle článku III. odst. 3.2 se smluvní strany dohodly, že před uplynutím již výše uvedené doby je možné tuto smlouvu ukončit jedině písemnou dohodou obou stran nebo jednostrannou výpovědí ze strany propachtovatele bez výpovědní doby v případě, pokud mu pachtýř neuhradí pachtovné řádně a včas. Dle odst. 3.3. se výpověď považuje za doručenou třetím dnem po jejím odeslání na adresu uvedenou v záhlaví této smlouvy, a to i když se zásilka vrátí jako nedoručená. Dopisem ze dne 18. 10. 2021 adresovaným žalovanému žalobkyně vypověděla shora citovanou smlouvu vůči žalovanému, a to z důvodu, že nastala právní skutečnost předvídaná ustanovením článku III. odst. 3.2 smlouvy o zemědělském pachtu pozemků ze dne 18. 12. 2020, tj. proto, že pachtýř (žalovaný) neuhradil pachtovné za pachtovní rok od 1. 10. 2021 do 30. 9. 2022 řádně a včas, tedy do 15. 10. 2021.5. Mezi procesními stranami nebylo od počátku sporu o tom, že citovanou výpovědí ze dne , datum, ze strany žalobkyně došlo k ukončení pachtovního vztahu mezi účastníky založeného výše citovanou smlouvou ke dni , datum, , přičemž v období od , datum, žalovaný nadále užíval předmětné pozemky žalobkyně bez platně uzavřené nájemní (pachtovní) smlouvy, tj. bez právního důvodu (titulu). Účastníci řízení dále učinili nesporným, že v rozhodném období byl celý zemědělský areál provozovaný žalovaným na předmětných pozemcích využíván k provozování živočišné prvovýroby, chovu skotu. Skutková tvrzení žalobkyně i žalovaného se shodují dále v tom, že po celé rozhodné období byl uvedeným způsobem zemědělský areál žalovaného rozkládající se na všech shora specifikovaných předmětných pozemcích ve vlastnictví žalobkyně, přičemž žalovaný tak využíval tyto pozemky žalobkyně v p