25 C 388/2024-84 — Okresní soud v Českých Budějovicích

1. Žalobou doručenou soudu dne 13. 11. 2024 se žalobkyně proti žalovanému domáhala zaplacení částky 163 927,91 Kč s příslušenstvím s tím, že žalobkyně měla proti žalovanému celkovou pohledávku ve výši 166 914,91 Kč sestávající z částky 10 000 Kč z titulu dlužného nájemného, částky 167 Kč z titulu bezdůvodného obohacení za neoprávněné užívání k předmětu nájmu po uplynutí výpovědní doby, částky 25 520 Kč z titulu bezdůvodného obohacení za zábor externích ploch a částky 131 227,91 Kč z titulu neoprávněně odebrané energie, když od této částky bylo nutno odečíst částku 2 987 Kč, která byla započtena na pohledávku žalovaného z titulu složené zálohy za služby související s nájemním vztahem. Žalobkyně tedy nyní požaduje proti žalovanému zaplacení částky 163 927,91 Kč s příslušenstvím. Žalobkyně svůj návrh odůvodnila tím, že je s účinností od 20. 10. 2021 výlučným vlastníkem průmyslového areálu v obci , adresa, na adrese , Adresa žalobkyně, , jehož součástí jsou mimo jiné pozemky parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba, budova bez čísla popisného, vše v obci a katastrálním území , adresa, . Výše uvedené nemovitosti žalobkyně koupila od předchozího vlastníka, kterým byla společnost , právnická osoba, , IČO , IČO, se , adresa, . Na základě nájemní smlouvy uzavřené mezi žalovaným a původním vlastníkem výše označeným dne 1. 7. 2019 si žalovaný od původního vlastníka pronajal nebytové prostory (prostory sloužící k podnikání) ve stavbě označené v předmětné nájemní smlouvě jako sklad č. , hodnota, (stojící na pozemku parc. č. , Anonymizováno, v obci a katastrálním území , adresa, ), konkrétně v prvním nadzemním podlaží stavby. V souvislosti s převodem vlastnického práva k předmětu nájmu (spolu s celým areálem) z původního vlastníka na žalobkyni přešla také práva a povinnosti plynoucí původnímu vlastníkovi z předmětné nájemní smlouvy.2. Žalovaný se ve věci samé nevyjádřil, nenabídl žádná skutková tvrzení ani důkazní návrhy, jimiž by rozporoval skutkový děj vylíčený stranou žalující. Žalovaný pak ani k výzvě soudu udělené mu při jednání dne 24. 4. 2025 podle ustanovení § 118a odst. 1, 3 o.s.ř. nedoplnil svá skutková tvrzení o tom, kdy, jakým způsobem a za jakých okolností byla každá z dílčích pohledávek, která je předmětem tohoto řízení, žalovaným uhrazena či zanikla jiným způsobem ani kdy a jakým způsobem nastal nedostatek součinnosti na straně žalobkyně s předáním předmětu nájmu, popřípadě kdy a za jakých okolností, jakou formou, mezi kterými osobami, s jakým obsahem byla uzavřena žalovaným dříve tvrzená dohoda s původním vlastníkem vztahující se k užívání externí plochy, když žalovaný neoznačil důkazy k prokázání těchto tvrzení, včetně tvrzení o neodpovídající výši nedoplatku na elektřině, popřípadě výši spotřeby pro dílnu žalovaného. Pouze sama žalobkyně spolu se žalobou předložila soudu odpověď žalovaného na předžalobní výzvu ze dne 27. 5. 2022 s poukazem na vznesené námitky žalovaného proti uplatněné pohledávce. Žalovaný pak svou obranu proti žalobě shrnul až do závěrečného vyjádření ve věci, tj. po uplynutí koncentrační lhůty. Soud proto k dodatečným tvrzením žalovaného již nemohl přihlížet (§ 118b, odst. 1 věta druhá, třetí o.s.ř.).3. Po provedeném dokazování zjistil soud následující skutkový stav:4. Žalobkyně výpisem z veřejné části živnostenského rejstříku doložila, že žalovaný je podnikající fyzickou osobou se sídlem , adresa, . Výpisem z katastru nemovitostí, LV č. , hodnota, žalobkyně současně prokázala, že je na základě kupní smlouvy ze dne 18. 10. 2021 s právními účinky zápisu ke dni 20. 10. 2021 dílčím vlastníkem průmyslového areálu v obci , adresa, na adrese , Adresa žalobkyně, , který je tvořen mimo jiné pozemky parc. č. , Anonymizováno, , ostatní plocha, manipulační plocha a parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba, budova bez č.p./č.e., jiná st., to vše v obci a katastrální území , adresa, . Mezi účastníky řízení nebylo sporu o tom, že shora uvedené nemovitosti žalobkyně koupila od svého právního předchůdce, společnosti , právnická osoba, , IČO , IČO, , se , adresa, . Ze smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání uzavřené mezi původním vlastníkem předmětných nemovitostí , právnická osoba, jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem dne 1. 7. 2019 vzal soud za prokázané, že na základě této smlouvy původní vlastník přenechal žalovanému k dočasnému výlučnému užívání prostory sloužící k podnikání v této smlouvě blíže specifikované a barevně označené na plánku č. , hodnota, , který tvoří přílohu č. , hodnota, této smlouvy, tj. konkrétně nebytový prostor (červeně označen na příloze č. , hodnota, ) sestávající ze skladu č. , hodnota, , to vše v prvním nadzemním podlaží budovy bez č.p./č.e, postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , to vše v katastrálním území , adresa, (dále jen „předmět nájmu“ či „pronajaté prostory“) a žalovaný coby nájemce tyto prostory do nájmu za účelem provozování kovovýroby přijal. V článku III. citované nájemní smlouvy původní pronajímatel prohlásil, že pronajaté prostory jsou určeny pro výrobu a skladování. V článku IV. si smluvní strany označené nájemní smlouvy sjednaly, že výše nájemného za prostory sloužící k podnikání uvedené v článku II. této smlouvy se sjednává dohodou smluvních stran na celkovou částku ve výši 5 000 Kč měsíčně s tím, že nájemné je splatné vždy k prvnímu dni daného měsíce. Dle článku V. této smlouvy byl nájem sjednán na dobu neurčitou, počínaje dnem 1. 7. 2019, s tím, že nájem končí dle odst. 2 písm. b) též písemnou výpovědí bez udání důvodu s výpovědní lhůtou 3 měsíce, která počne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž dojde k doručení výpovědi druhé smluvní straně.5. Není pochyb o tom, že ve smyslu ustanovení § 221 odst. 1 o.z. ve znění učinném od 1. 1. 2014 přešla veškerá práva a povinnosti vyplývající z citované nájemní smlouvy ze dne 1. 7. 2019 na nového nabyvatele předmětných nemovitostí – žalobkyni. Žalobkyně tak vstoupila do práv a povinností pronajímatele.6. Z výpovědi z nájmu ze dne 17. 12. 2021 soud zjistil, že žalobkyně již coby pronajímatel vypověděla žalovanému (nájemci) nájemní smlouvu ze dne 1. 7. 2019 ohledně nebytových prostor na pozemcích , Anonymizováno, v obci , adresa, , LV č. , hodnota, , a to s tříměsíční výpovědní lhůtou. Žalovaný svým podpisem doručení výpovědi z nájmu ke dni 17. 12. 2021 potvrdil. Výpovědní doba tak počala běžet dnem 1. 1. 2022 a skončila ke dni 31. 3. 2022, jak poznamenáno i v citované výpovědi, to vše v souladu s ujednáním stran v článku V. odst. 2., písm. b) nájemní smlouvy ze dne 1. 7. 2019. Z výpovědi jednatele žalobkyně vzal soud za prokázané, že po doručení výpovědi z nájmu žalovanému již tento neuhradil žalobkyni nájemné za měsíce únor 2022 (splatné dne 1. 2. 2022) a březen 2022 (splatné dle nájemní smlouvy dne 1. 3. 2022). Žalovaný tak žalobkyni dluží z titulu nezaplaceného nájemného celkovou částku 10 000 Kč.7. V článku IV. odst. 3 citované nájemní smlouvy si smluvní strany dohodly též povinnost žalovaného coby nájemce hradit pronajímateli každý měsíc zálohy na služby související s nájemním vztahem, a to za dodávky elektrické energie a poplatek za srážkové vody. Výše měsíční zálohy za odběr elektrické energie dle citovaného ujednání činí 1 000 Kč včetně DPH, poplatek za vodu a srážkové vody pak 500 Kč včetně DPH. Žalovaný nezaplatil, jak vyplynulo též z výpovědi jednatele žalobkyně, ničeho za posuzované období, tedy ani zálohy za měsíce únor 2022 (splatné dne 1. 2. 2022) a březen 2022 (splatné dne 1. 3. 2022). Na straně žalovaného, tak z tohoto důvodu vznikl dluh ve výši 3 000 Kč. Žalobkyně provedla vyúčtování žalovaným skutečně využitých služeb souvisejících s nájemním vztahem, když žalovanému vznikl přeplatek ve výši 2 987 Kč, Žalobkyně posléze v předžalobní výzvě ze dne 27. 5. 2022 pohledávku žalovaného vůči žalobkyni z titulu vzniklého přeplatku specifikovala a započetla ji vůči pohledávkám žalobkyně za žalovaným v souladu s ustanovením § 1982 a násl. o.z. Žalovaný v odpovědi na předžalobní výzvu potvrdil doručení předžalobní výzvy. K započtení částky 2987 Kč došlo ke dni 30. 5. 2022.8. Z Předávacího protokolu ze dne 1. 4. 2022 vzal soud dále za prokázané, že žalovaný předmět nájmu žalobkyni předal až dne 1. 4. 2022, tedy až v den následující po skončení nájmu, když výpovědní doba uplynula dne 31. 3. 2022. Strany předávacího protokolu, a to žalobkyně a žalovaný se dle obsahu této listiny shodly na tom, že došlo k ukončení nájmu dle předmětné nájemní smlouvy vztahující se k žalovaným užívaným nebytovým prostorům „, hodnota, “ s tím, že žalovaným byla současně užívána též plocha „okolo 155 m²“. V okamžiku předání byl stav předmětu nájmu shledán jako „OK“. Současně došlo též k předání klíčů, do předávacího protokolu byly zaneseny záznamy měřidel s tím, že nebyla žalovaným sporována ani zde zachycená „neměřená část přívodního kabelu“ s dodatkem ,,neměřený elektrický okruh, nutno dořešit dle revizního technika a skutečného odběru“. Přebírající žalobkyně dále do předávací