2 C 209/2024-32 — Okresní soud v Českém Krumlově

1. Žalobkyně se podanou žalobou ze dne 29. 11. 2024 domáhá ochrany rušené držby. Činí tak s odůvodněním, že vlastní nemovité věci v katastrálním území , adresa, zapsané na LV č. , hodnota, , zatímco do vlastnictví žalované náleží nemovité věci zapsané v katastrálním území , adresa, na LV č. , hodnota, . Žalovaná získala posledně vzpomenuté nemovité věci na podkladě kupní smlouvy ze dne 22. 5. 2023 uzavřené v rámci insolvenčního řízení s původním vlastníkem , jméno FO, , který se dostal do úpadku. Pozemky p. č. , Anonymizováno, /1, p. č. , Anonymizováno, /2 a p. č. , Anonymizováno, /1 tvoří uzavřený a funkčně propojený statek sestávající z obytných budov, dvora a dřívější zemědělské části.Žalobkyně jakožto nájemce v souladu s nájemní smlouvou uzavřenou dne 1. 8. 2014 s původním vlastníkem , jméno FO, jakožto pronajímatelem dlouhodobě užívá nemovité věci žalované, a to jednak dům č. p. , Anonymizováno, , který je součástí pozemků p. č. , Anonymizováno, /1 a p. č. , Anonymizováno, /1, jednak pozemky p. č. , hodnota, , p. č. , Anonymizováno, /1, p. č. , Anonymizováno, /1, p. č. , Anonymizováno, /2, p. č. , Anonymizováno, /1, p. č. , Anonymizováno, /1 a p. č. , Anonymizováno, /3. Žalobkyně tak dlouhodobě nerušeně užívá celý prostor zemědělské usedlosti, přitom část z titulu svého vlastnického práva, část z titulu práva nájemního. Společně se žalobkyní bydlí v nemovitých věcech též její nezletilé děti. Na právě popsaném nemůže ničeho změnit převod vlastnického práva na žalovanou, jak postuluje § 2221 o. z. Žalovaná se pokusila ihned po nabytí vlastnického práva vypovědět nájem s odkazem na § 2222 o. z., jednalo se však s ohledem na dikci § 2224 o. z. ve spojení s § 2236 odst. 2 o. z. o právní jednání zjevně neplatné. Žalobkyně nadto upozorňuje, že žalovaná získala nemovité věci nikoliv v exekuční dražbě, leč koupí, a výpověď v rozporu s § 2286 o. z. neopatřila příslušným poučením, což představuje další důvod absolutní neplatnosti. Jelikož žalobkyně považovala výpověď za absolutně neplatnou, v předmětných nemovitých věcech spolu s dětmi nadále bydlí a po celou dobu od 1. 8. 2014 vykonává oprávnění z nájemního poměru, což žalovaná trpí a ve vztahu k ukončení nájmu či vyklizení nikdy neuplatnila žádný právní nárok. Žalobkyně měla snahu celou záležitost vyřešit smírnou cestou, se žalovanou a její matkou vstoupila v jednání, diskutováno bylo i uzavření nové nájemní smlouvy, leč bez úspěchu pro přemrštěné a nepřiměřené požadavky ze strany žalované. Krom toho se mezi žalobkyní a žalovanou vede spor jednak o zřízení nezbytné cesty k pozemku p. č. , Anonymizováno, /2, jednak o uplatnění předkupního práva k pozemku p. č. , Anonymizováno, /2, který již nyní vlastní žalobkyně.Žalovaná se počala uchylovat k šikanózním jednáním majícím za cíl vypudit žalobkyni z nemovitých věcí. Dne 14. 11. 2024 mezi 9. a 10. hodinou došlo na popud žalované k odstranění dvojice vstupních vrat na západní straně objektu stojícího na pozemku p. č. , Anonymizováno, /1, což vedlo ke zpřístupnění obydlí žalobkyně z veřejné cesty. Objekt jako celek se stal volně přístupným a nezabezpečeným, krátce na to zmizela poblíž vrat uskladněná kola a lyže. Žalobkyně v reakci na tuto událost kontaktovala Policii ČR, ta jí sdělila, že vrata byla odstraněna na pokyn současného vlastníka pro potřebu jejich opravy. Samotná vrata však opravu nevyžadují, byla ostatně odvezena k lesu a tam položena. I kdyby snad byla oprava nutná, nelze připustit, aby pronajímatel bez jakéhokoliv upozornění a bez jakéhokoliv prozatímního zabezpečení demontoval vstupní vrata do objektu. Policejní orgán žalobkyni dále informoval, že věc bude šetřena jako přestupek schválnosti. Dne 16. 11. 2024 okolo 20:30 hodin žalovaná otevřela vstupní dveře na druhé straně objektu a otevřeny je také ponechala, čímž zpřístupnila obydlí žalobkyně i z druhé strany.Výše popsaná jednání realizuje žalovaná vzdor tomu, že disponuje právními prostředky k uplatnění svých domnělých nároků. Své šikanózní jednání stupňuje a neoprávněně zasahuje do držby nájemního práva žalobkyně. Nelze přehlížet, že žalovaná jakožto pronajímatel je povinna přenechat žalobkyni dům ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit jí plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním domu. Jest tedy omezena ve výkonu svých vlastnických oprávnění a musí se zdržet všeho, co by vedlo k omezení výkonu práva nájemního. Dle relevantní judikatury vlastník jako pronajímatel nemůže svévolně přerušit dodávku energií či vody, stejně tak nesmí svévolně odstraňovat okna a dveře. Takové akty mohou naplnit i skutkovou podstatu trestného činu.Žalobkyně jest držitelkou práva nájmu mj. i k pozemku p. č. , Anonymizováno, /1, jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , rodinný dům, a k pozemku p. č. , Anonymizováno, /1, jehož součástí je zemědělská stavba bez č. p./č. e. Nájemní právo žalobkyně vykonává nepřetržitě po dobu více jak 10 let. Nezbytnou součást práva nájmu představuje právo žalobkyně předmět nájmu zabezpečit, uzamknout a užívat jej ve stavu, kdy není volně přístupný třetím osobám. Ostatně právě v tomto stavu byl nájem po celou dobu vykonáván. Rušební činy žalované ze dne 14. 11. 2024 a 16. 11. 2024 žalobkyni ve výkonu nájemního práva omezily.Žalobkyně proto navrhuje, aby soud uložil žalované jednak povinnost zdržet se rušení držby nájemního práva žalobkyně k pozemku p. č. , Anonymizováno, /1, jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , a k pozemku p. č. , Anonymizováno, /1, jehož součástí je zemědělská stavba, zapsaným na LV č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , jednak povinnost obnovit předešlý stav tím, že osadí dvoje vstupní vrata na západní straně pozemku p. č. , Anonymizováno, /1.2. Stanovisko žalované soud nezjišťoval, neboť je povinen rozhodnout nejpozději ve lhůtě 15 dnů, jak velí ustanovení § 177 odst. 1 o. s. ř. Posledně uvedenou lhůtu nelze vnímat jako pořádkovou, a to při vědomí skutečnosti, že ochrana držby má být poskytnuta co možná nejrychleji. Soud se přitom omezuje toliko na zjištění posledního faktického stavu a na existenci svémocného rušení držby, ve věci samé pak rozhoduje usnesením, které je předběžně vykonatelné a které toliko prozatímně chrání poslední faktický stav (k tomu viz usnesení Ústavního soudu ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. IV. ÚS 2/22). Jakkoliv se jedná o specifické řízení sporné završené meritorním rozhodnutím, svou povahou a cílem se blíží rozhodování o předběžném opatření. Svou obranu může žalovaná plně rozvinout v řízení odvolacím, což potvrzuje nejen doktrína (SVOBODA, K. Problémy se žalobou z rušené držby. Soukromé právo, 5/2022, s. 8.), nýbrž také judikatura (usnesení Krajského soudu v , adresa, – pobočky v Táboře ze dne 25. 1. 2022, sp. zn. , spisová značka, ).Provedené důkazy a skutková zjištění3. Soud v průběhu řízení provedl důkaz listinami a předloženými videozáznamy.4. Z listinných důkazů založených na č. l. 1 - 2, na č. l. 16 - 17 a na č. l. 25 spisu zdejšího soudu sp. zn. 2 C 209/2024 (dále jen „spis“) bylo zjištěno, že žalovaná , Jméno žalované, je vlastníkem nemovitých věcí, a to- pozemku p. č. , Anonymizováno, /2, ostatní plochy, o výměře 124 m2,- pozemku p. č. , hodnota, , zahrady, o výměře 1352 m2,- pozemku p. č. , Anonymizováno, /1, zastavěné plochy a nádvoří, o výměře 203 m2, jehož součástí je stavba č. p. 23, rodinný dům,- pozemku p. č. , Anonymizováno, /1, zastavěné plochy a nádvoří, o výměře 1067 m2, jehož součástí je zemědělská stavba bez č. p./č. e.,- pozemku p. č. , Anonymizováno, /1, zahrady, o výměře 1745 m2,- pozemku p. č. , Anonymizováno, /1, ostatní plochy, o výměře 529 m2,- pozemku p. č. , Anonymizováno, /3, ostatní plochy, o výměře 45 m2,zapsaných v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec a katastrální území , adresa, , na LV č. 971, AnonymizovánoDále bylo zjištěno, že žalobkyně , Jméno žalobkyně, je vlastníkem nemovitých věcí, a to- pozemku p. č. , Anonymizováno, /2, zastavěné plochy a nádvoří, o výměře 163 m2, jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , rodinný dům,- pozemku p. č. , Anonymizováno, /2, zastavěné plochy a nádvoří, o výměře 515 m2, jehož součástí je zemědělská stavba bez č. p./č. e.,- pozemku p. č. , Anonymizováno, /2, zahrady, o výměře 693 m2,- pozemku p. č. , hodnota, , zastavěné plochy a nádvoří, o výměře 1156 m2, jehož součástí je zemědělská stavba bez č. p./č. e.,zapsaných v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec a katastrální území , adresa, , na LV č. , hodnota, .5. Z listinných důkazů založených na č. l. 5 - 7 spisu bylo zjištěno, že , jméno FO, jako nájemce uzavřel s , Jméno žalobkyně, jakožto podnájemcem dle § 2274 a násl. o. z. smlouvu o podnájmu domu, dle níž přenechal podnájemci do užívání dům č. p. 23 o velikosti 4+kk stojící na pozemcích p. č. 835/1 a p. č. 834/1, konkrétně vstupní prostor, technickou místnost, koupelnu, sklep, WC, sklep, centrální obytnou místnost s kuchyňkou a jídelní částí, podkrov