4 C 243/2022-129 — Okresní soud v Chrudimi

1. Podanou žalobou se žalobce domáhal zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je budova č.p. , Anonymizováno, – rodinný dům, v k.ú. , adresa, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, (dále jen nemovitost). Žalobce nemá nadále zájem být podílovým spoluvlastníkem, chtěl se v tomto směru dohodnout na zrušení podílového spoluvlastnictví a jeho zrušení s ostatními spoluvlastníky. Na jeho písemné návrhy však žalovaní nereagovali. Proto podal žalobce žalobu. Reálné dělení nemovitosti není možné. Žalobce proto navrhuje, aby nemovitost byla přikázána jemu za přiměřenou náhradu. Za takovou náhradu považuje žalobce částku 10.000,-- Kč za podíly každého z žalovaných. Při stanovení této částky žalobce vycházel z ceny určené znalcem pro potřeby dražebního jednání uskutečněného v rámci exekuce.2. Pobyt žalované 1) se přes učiněná opatření soudu nepodařilo zjistit. Za tím účelem jí byl ustanoven opatrovník – s ohledem na zajištění jejích zájmů soud opatrovníkem ustanovil advokáta. Opatrovník žalované 1) s návrhem na zrušení podílového spoluvlastnictví nesouhlasil. V případě, že by soud uvažoval o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a přikázání věci žalobci, pak má za to, že navrhovaná náhrada není adekvátní. V tomto směru by měl být zpracován znalecký posudek na ocenění nemovitosti.3. 2. žalovaný ve svém vyjádření uvedl, že se zrušením podílového spoluvlastnictví účastníků souhlasí, nesouhlasí však s přikázáním věci žalobci. Navrhl zpeněžení nemovitosti v dražbě a rozdělení výtěžku mezi účastníky. Nesouhlasí rovněž s výší vypořádacího podílu, jak jej navrhl žalobce. Znalecký posudek, na který žalobce odkazuje, zkoumal pouze cenu spoluvlastnického podílu o velikosti 1/56 v exekuční dražbě nikoli cenu celé nemovitosti, což je v daném řízení nutné. Žalovaný 2) proto navrhl zpracování znaleckého posudku ke stanovení ceny nemovitosti.4. Žalobce ve své reakci na stanovisko 2. žalovaného uvedl, že pořadí jednotlivých způsobů vypořádání podílového spoluvlastnictví je dáno občanským zákoníkem. Reálné dělení v daném případě již s ohledem na velikost podílů spoluvlastníků nepřichází v úvahu. Nastupuje pak druhý způsob vypořádání, jímž je právě přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků s vyplacením náhrady zbývajícím. Žalobce jako vlastník podílu 27/28 pak logicky aspiruje na přikázání věci do svého vlastnictví. Nařízení prodeje v dražbě představuje až poslední ze způsobů, nejsou-li předchozí způsoby možné. Dále žalobce uvedl, že si nechal zpracovat odborné vyjádření od znalce z oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí , tituly před jménem, , jméno FO, a z tohoto odborného vyjádření vyplývá cena nemovitosti 600.000,-- Kč. V návaznosti na tuto cenu pak žalobce opravil návrh na výši vypořádacího podílu pro oba žalované na částku 10.714,-- Kč. Zároveň žalobce vyslovil přesvědčení, že i s ohledem na judikaturu NS ČR není nutné ve věci zpracovávat znalecký posudek.Zjištěné skutečnosti5. Žalobce je spoluvlastníkem nemovitosti, jeho podíl činí 27/28, podíl každého z žalovaných 1/56 (výpis z katastru nemovitostí).6. Žalobce se pokusil na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti s žalovanými dohodnout, učinil v tomto směru návrh na odkoupení jejich podílu – prvé žalované navrhl cenu 10.714,-- Kč, druhému žalovanému cenu 10.000,-- Kč (dopisy ze dne 18.8.2021 a ze dne 27.5.2022).7. Z usnesení o dražební vyhlášce soudního exekutora , tituly před jménem, , jméno FO, z Exekutorského úřadu , adresa, ze dne 9.1.2022, č.j. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, -, Anonymizováno, vyplynulo, že cena spoluvlastnického podílu 1/56 na nemovitosti činí 10.000,-- Kč.8. Z vyjádření znalce , tituly před jménem, l , jméno FO, , znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady – nemovitosti, z oboru stavebnictví – stavby obytné ze dne 16.1.2023 vyplynulo, že obvyklá cena nemovitosti činí 600.000,-- Kč. V aktualizovaném znění svého vyjádření ze dne 11.4.2024 na uvedené ceně setrval. V odborném vyjádření se konstatuje, že znalec provedl prohlídku nemovitosti a cenu stanovil po konzultaci s realitními kancelářemi.9. Ze znaleckého posudku znalce , jméno FO, ze dne 25.11.2024 bylo zjištěno, že obvyklá cena nemovitosti činí 630.000,-- Kč.Posouzení věci10. Relevantní právní úprava je následující. Podle § 1140 odst. 1 občanského zákoníku nemůže být nikdo nucen setrvat ve spoluvlastnictví. Podle odst. 2 každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Podle § 1143 nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Podle § 1144 odst. 1 je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Podle § 1147 není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům.11. S ohledem na zásadu, že nikdo nemůže být nucen setrvávat ve spoluvlastnictví, je zřejmé, že žalobce má právo požadovat zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků k nemovitosti. Žádný relevantní důvod, proč by mělo dojít k zamítnutí návrhu nebyl ani tvrzen, natož prokázán.12. Pokud jde o způsoby vypořádání, ty jsou stanoveny v závazném pořadí v občanském zákoníku. Toto pořadí je nutné respektovat.13. V daném případě reálné dělení nemovitostí nepřicházelo v úvahu. Obecně platí, že rodinné domy lze dělit velmi obtížně, v praxi to bývá prakticky nemožné. V daném případě navíc s ohledem na velikost podílů žalovaných – každý má 1/53 je reálné dělení vyloučena zcela nepochybně.14. V úvahu tak připadá druhý ze způsobů vypořádání, tj. přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků s povinností k vyplacení náhrady druhému. Bylo nesporné od počátku řízení, že nemovitosti budou přikázány žalobci – jako jediný o ně projevil zájem, navíc je to jednoznačně většinový spoluvlastník (velikost podílu 27/28). Třetí způsob vypořádání – nařízení prodeje s rozdělením výtěžku – tak v dané věci nepřichází v úvahu.15. V případě přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků je třeba rozhodnout o povinnosti k vyplacení přiměřené náhrady. Zásadně platí, že náhrada by měla odpovídat obvyklé ceně celé věci vynásobené velikostí spoluvlastnického podílu toho spoluvlastníka (či spoluvlastníků), kterému se věc nepřikazuje. Soud proto musel nejprve zjistit obvyklou cenu nemovitosti. Za tím účelem nechal zpracovat znalecký posudek a z takto zjištěné ceny, tj. 630.000,-- Kč vychází. Nutno poznamenat, že nebylo možné se obejít bez posudku. Podklady, které dodal žalobce, tj. dražební vyhláška a odborné vyjádření znalce , tituly před jménem, , jméno FO, nebyly dostačující pro závěry soudu. Dražební vyhláška oceňující podíl prodávaný v dražbě v rámci exekuce nepředstavuje spolehlivý podklad ke stanovení obvyklé ceny, tato cena slouží spíše jako podklad pro stanovení vyvolávací ceny. Odborné vyjádření by potom v obecné rovině mohlo být dostačující, nicméně předmětné odborné vyjádření , tituly před jménem, , jméno FO, bylo prakticky neodůvodněné. Znalec na jednom listu A4 cituje definici obvyklé ceny (většina textu) a poté uvádí, že si nemovitost prohlédl a cenu konzultoval s realitními kancelářemi, přičemž dospěl k částce 600.000,-- Kč. Takto pojaté odborné vyjádření těžko může být podkladem pro soudní rozhodnutí. Zcela chybí zdůvodnění obvyklé ceny, odkaz na srovnatelné nemovitosti či další konkrétní údaje, o něž by se bylo možné opřít. Předložené odborné vyjádření je vlastně jen konstatováním bez nějakého věcného podkladu, bez jakéhokoli odborného zhodnocení.16. Soud proto rozhodl o zrušení podílového spoluvlastnictví účastníků k nemovitosti, nemovitost přikázal do výlučného vlastnictví žalobce a žalobci stanovil povinnost vyplatit každému z žalovaných náhradu za jejich podíly ve výši 11.250,-- Kč, tedy 1/56 z obvyklé ceny nemovitosti. Lhůta k plnění byla stanovena podle § 160 odst. 1 o.s.ř.17. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 2 o.s.ř. V řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nelze hovořit o úspěchu či neúspěchu jedné ze stran.18. O nákladech státu bylo rozhodnuto podle § 148 odst. 1 o.s.ř., náklady státu jsou představovány znalečným za znalecký posudek zadaný soudem. V odstavci 15 potom soud zdůvodnil, proč nebylo možné akceptovat podklady k výši obvyklé ceny předložené žalobcem. Zpracování znaleckého posudku tak bylo nutné z objektivních důvodů. Je proto spravedlivé, aby se na nákladech s jeho pořízením spojených podíleli všichni účastníci, a to podle velikosti jejich podílů, tzn. žalobce z 27/28, každý z žalovaných potom z 1/56.