18 C 118/2020-259 — Okresní soud v Chomutově

1. Žalobce se domáhal rozhodnutí, kterým by byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobci částku 750 000 Kč s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobce dne 21. 11. 2018 uzavřel s žalovaným zprostředkovatelskou smlouvu dle ust. § 2445 a násl.zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), žalobce jako zprostředkovatel, žalovaný jako zájemce. Předmětem zprostředkování byl prodej pozemku, parc. č. , hodnota, , jehož součástí je i budova čp. 156, vše v obci , adresa, , k.ú. , adresa, I. Kupní cena měla činit bez zprostředkovatelské provize 15 000 000 Kč. Žalobce vyvinul nemalé úsilí o zprostředkování prodeje předmětných nemovitostí, včetně prezentace nemovitostí a oslovení potenciálních zájemců. O nemovitosti byl ze strany třetích osob projeven vážný zájem, zejména od společnosti , právnická osoba, , IČ , IČO, . Před uzavřením kupní smlouvy žalobce zjistil, že mu žalovaný předal pouze část smluvní dokumentace k nemovitosti, zatajil mu dále podstatné informace právního stavu nemovitosti se týkající a uvedl jej tak v omyl. Především se jednalo o skutečnost, že žalovaný řádně neinformoval žalobce o výpovědi, kterou dala z nájmu podstatné části budovy společnost , právnická osoba, ., pobočka , adresa, (dále jen „, právnická osoba, “) a tom, že nájemní vztah s touto společností skončí ještě v průběhu trvání zprostředkovatelské smlouvy a zasáhne i potencionálního nového vlastníka a předmětnou výpověď žalovaný nijak nezahrnul mezi smluvní dokumenty, které dal žalobci k dispozici jako správné a úplné. Z uvedeného důvodu (tedy zatajené výpovědi významného nájemce z nájmu) ztratili zájemci (především však již zmíněná společnosti , právnická osoba, ) o tyto zájem, ač již jednání o prodeji nemovitosti postoupilo do značné fáze a bylo možno očekávat uzavření kupní smlouvy (či smlouvy o budoucí smlouvě kupní). Tímto jednáním vznikla žalobci jak materiální škoda, tak újma na pověsti, navíc další prodej nemovitosti byl fakticky zmařen. Žalovaný porušil povinnosti vyplývajícímu z článku III., odst. 3.2. a 3.3. zprostředkovatelské smlouvy, ale i článku I., odst. 1.2. této zprostředkovatelské smlouvy. V důsledku toho vznikl žalobci nárok na smluvní pokutu ve výši 5 % očekávané kupní ceny (viz. čl. IV., odst. 4.1. zprostředkovatelské smlouvy) – tedy 750 000 Kč. Žalobce žalovanému smluvní pokutu vyúčtoval předžalobní upomínkou, která byla žalovanému doručena, přesto do dnešního dne nebylo z jeho strany uhrazeno ničeho.2. Ve věci byl vydán platební rozkaz č.j. , spisová značka, ze dne 26. 10. 2020 proti němuž podal žalovaný v zákonné lhůtě odpor. V tomto odporu uvedl, že žalovaný pronajímal , právnická osoba, nebytové prostory v domě č.p. , číslo, v Chomutově. , právnická osoba, přípisem ze dne 19. 6. 2018 sdělila žalovanému ukončení nájemní smlouvy ke dni 31. 12. 2018. Na základě přípisu , právnická osoba, o ukončení nájemní smlouvy se žalovaný obrátil koncem června 2018 na žalobce a ústně se s ním dohodl na tom, že žalobce zajistí, buď pronájem uvolněných nebytových prostor po , právnická osoba, , nebo prodej pozemku s domem č.p. , číslo, . Na základě této dohody začal žalobce inzerovat pronájem nebytových prostor o výměře 200 m2 v přízemí domu č.p. 156, které měla , právnická osoba, uvolnit. Žalovaný - mailem ze dne 22. 11. 2018 upozornil žalobce na to, že k pronájmu po , právnická osoba, jsou nejenom nebytové prostory v přízemí domu č.p. , číslo, , ale i v 1. patře, kdy se jedná o 4 kanceláře včetně sociálního zařízení o celkové ploše 90 m2. Žalobce tak prokazatelně ke dni 22. 11. 2018, tedy před uzavřením zprostředkovatelské smlouvy věděl, že , právnická osoba, uvolní nebytové prostory v domě č.p. 156. Nepodepsanou zprostředkovatelskou smlouvu zaslal žalobce žalovanému e-mailem dne 23. 11. 2018. Žalovaný obratem dne 23. 11. 2018 zaslal e-mailem žalobci oskenovanou poslední stranu smlouvy s podpisem. Pokud je na zprostředkovatelské smlouvě datum 21. 11. 2018, jde o smlouvu antedatovanou. Z výše uvedeného je dle žalovaného zřejmé, že žalobce ještě před uzavřením zprostředkovatelské smlouvy byl informován o tom, že , právnická osoba, uvolní nebytové prostory v domě č.p. , číslo, . Pokud o této skutečnosti žalobce neinformoval zájemce o koupi domu, jednal nečestně a klamavě. Žalovaný za toto nepoctivé jednání žalobce nemůže nést žádnou odpovědnost. Žalovaný proto nárok žalobce neuznává a navrhuje žalobu zamítnout v celém rozsahu.3. Ve věci proběhlo dne 23. 3. 2021 jednání, kde soud vyzval žalobce dle § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř. k doplnění tvrzení a navržení důkazů. K tomu mu dal lhůtu 15 dnů. Žalobce dne 7. 4. 2021 doplnil svá tvrzení, kde mimo jiné uvedl, že uzavřel dne 21.11.2018 s žalovaným exkluzivní zprostředkovatelskou smlouvu. Za účelem uzavření smlouvy kontaktoval žalovaný žalobce, a to prostřednictvím p. , jméno FO, Strejce, který zprostředkoval i první schůzku mezi žalobcem a žalovaným a zúčastnil se i první prohlídky nemovitosti, kterou bezprostředně po podpisu smlouvy žalobce u žalovaného za jeho účasti realizoval. Předmětem zprostředkovatelské smlouvy měl být prodej nemovitosti pozemku parc. č. , hodnota, v k.ú. , adresa, I., které vlastnil žalovaný (včetně všech součástí, kdy součástí byla především budova č.p. 156). Žalobce po uzavření předmětné zprostředkovatelské smlouvy realizoval minimálně 2x prohlídku nemovitosti, prvotní za účasti p. , jméno FO, Strejce a žalovaného, kdy mu žalovaný předložil spolu s další dokumentací i nájemní smlouvy k jednotlivým částem nemovitosti včetně smlouvy uzavřené s , právnická osoba, . Tato tvořila nejzásadnější část příjmu z dotčených nemovitostí. Žalovaný žalobci i při prohlídce prostor banky i při předání dokumentace a následně při sjednání zájemce o nemovitost smlčel, že ze strany nájemce byla nájemní smlouva písemně vypovězena a tento nájemní vztah bude ukončen (čímž je zkreslena a nadhodnocena cena nemovitosti, neboť budoucímu vlastníku již nepoplyne benefit plynoucí z nájmu předmětné nájemní smlouvy). Tuto skutečnost se zprostředkovatel dozvěděl až v okamžiku, kdy to zjistil sám zájemce , právnická osoba, , která od smlouvy o složení blokovací zálohy a rezervace nemovitosti odstoupila a žalobce jí byl nucen vrátit složenou zálohu na kupní cenu ve výši 750 000 Kč. Teprve poté byl žalovaný nucen přiznat žalobci skutečný stav věci. Žalovaný svým jednáním porušil čl. I., odst. 1.2. zprostředkovatelské smlouvy tím, že v něm neuvedl při sjednávání zprostředkovatelské smlouvy stav zatížení nemovitosti a nepravdivě informoval žalobce o právním vztahu nemovitosti, dále porušil čl. III., odst. 3.2. smlouvy tím, že nevyvinul řádnou součinnost pro splnění závazku zprostředkovatele, který tím, že mu byla smlčena podstatná skutečnost týkající se právního stavu nemovitostí, nemohl splnit svůj závazek obstarat kupujícího k uvedené nemovitosti, stanovit cenu, za níž lze nemovitost reálně prodat a řádně a pravdivě informovat potencionálního zájemce o koupi o všech skutečnostech týkajících se nemovitosti, jejíž prodej je zprostředkováván. Dále žalovaný porušil čl. III., odst. 3.3. smlouvy tím, že neoznámil žalobci důležitou okolnost související se zprostředkováním. Dále doplnil, že předžalobní výzva spojena s výzvou k úhradě smluvní pokuty byla zaslána žalovanému doporučeně dne 31. 5. 2019. Splatnost smluvní pokuty vyplývá z výzvy k její úhradě zaslané žalobci dne 31. 5. 2019. Zároveň navrhl výslech žalobce, výslech svědka , jméno FO, Strejce, nar. 6. 7. 1972, bytem , adresa, a výslech , jméno FO, , nar. , datum narození, , bytem , adresa, , jednatele , právnická osoba4. Na jednání dne 11. 5. 2021 byli účastníci vyzváni dle § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř., aby doplnili svá tvrzení a navrhli k nim důkazy. Byl vyslechnut svědek , jméno FO, , nar. , datum narození, , který uvedl, že žalobce zná asi 8 let, párkrát se potkali ohledně prodeje jeho nemovitosti (asi v květnu 2019) a žalovaného zná asi 20 let, kdy spolupracovali společně v rámci podnikatelské činnosti. Svědek při výslechu sdělil, že byl přítomen při zprostředkování prodeje nemovitosti, která se nachází na rohu Ruské ulice a upozornil žalovaného, že má sdělit žalobci, že končí nájem , právnická osoba, . Na to měl žalovaný sdělit, že nic říkat nebude, že to žalobce nemusí vědět.5. K tomu právní zástupce žalovaného uvedl, že je pravdou, že svědek spolupracoval s žalovaným. Svědek žalovaného připravil podvodně o 2 500 000 Kč. Žalovaný v této věci podal na svědka trestní oznámení, věc není doposud ukončena.6. K tomu právní zástupce žalobce uvedl, že žalovaný podal trestní oznámení i na žalobce pro údajný podvod. Věc byla odložena.7. Svědek , jméno FO, se na jednání nedostavil. Žalobce uvedl, že trvá na jeho výslechu, dále uvedl, že se pokusí zajistit na příští jednání účast svědka, dále uvedl, že svědek rozumí česky a není třeba tlumočník.8. Na jednání dne 5. 10. 2021 se dostavil místo předvolaného svědka , jméno FO, , nar. , datum narození, , , jméno FO, , nar. , datum narození, , který předložil soudu plnou moc ze dne 4.