126 C 1/2021-254 — Okresní soud v Děčíně

1. Žalobkyně se žalobou domáhala zaplacení částky uvedené ve výroku tohoto rozsudku. Uvedla, že žalobkyně uzavřela se žalovaným dne 19. 2. 2020 kupní smlouvu, jejímž předmětem byl pozemek parc. č. , Anonymizováno, jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, (rodinný dům), dále pozemek parc. č. , Anonymizováno, a pozemek parc. č. , Anonymizováno, , to vše v katastrálním území , adresa, s tím, že kupní cena byla sjednána ve výši 3 250 000 Kč, kterou žalobkyně žalovanému zaplatila. Nemovitost byla inzerována prostřednictvím společnosti , právnická osoba, jako velmi pěkný rodinný dům, který prošel kompletní velmi zdařilou, s citem a hlavně profesionálně provedenou rekonstrukcí zaměřenou i na nejmenší detaily. V kupní smlouvě žalovaný žalobkyni prohlásil, že nemovité věci nemají žádné faktické vady a že nezamlčel žádné podstatné skutečnosti týkající se nemovitých věcí. Dne 13. 5. 2020 byli při rekonstrukčních pracích zjištěny podstatné závady na stropech. kterými jsou uhnilé trámy, statické poškození stropů a nedostatečné spoje nosných trámů. Dne 19. 5. 2020 byla provedena prohlídka členem komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě s tím, že byly zjištěny vady nemovitých věcí: Stávající zděná základová konstrukce po odkrytí v koruně základových pásů pod roubenou stěnou se sestává z absencí hydroizolace a s rozpadem nosného zdiva, kde existuje riziko nerovnoměrného sednutí horní stavby a riziko náhlého zřícení stavby nebo její části; stávající stropní konstrukce nad 1. nadzemním podlažím, sestávající se z dřevěných stropních trámů se záklopem a podhledem se nachází s rozsáhlým napadením a s oslabením dřevěných stropních trámů dřevokaznými škůdci; stávající stropní konstrukce nad 1. nadzemním podlaží sestávající se ze dřevěných stropních trámů se záklopem a podhledem vlivem neodborných zásahů (například nevhodné spojení 1 stropního trámu ze 2 kusů průřezů uprostřed rozpětí pomocí styčníkových desek a hřebíků), jež můžou způsobit náhlé zřícení stavby nebo její části z titulu poddimenzování provedeného přípoje; stávající dřevěné roubené stěny vykazují rozsáhlé napadení dřevokaznými škůdci; stávající dřevěná konstrukce krovu lokálních místech vykazuje napadení dřevokaznými škůdci. Zmíněný inženýr přijal závěr, že stávající objekt rodinného domu č. p. , Anonymizováno, na základě zjištěných a popsaných skutečností nedoporučuje užívat k bydlení bez provedení statického zajištění, neboť vykazuje statické poruchy a vady, kde není vyloučeno náhlé zřícení stavby nebo její části. Znalec z oboru stavebnictví a technické obory vypracoval zprávu o prohlídce nemovitosti, jejím závěrem bylo, že z hlediska stavební mykologie lze stav dřevěných konstrukcí hodnotit jako havarijní a že míra destrukce dřeva je takového charakteru, že musela být zřejmá při provádění posledních stavebních úprav, které prováděl žalovaný.2. Žalobkyně shora uvedené vady vytkla žalovanému dopisem ze dne 29. 5 2020 a uplatnila své právo na slevu z kupní ceny, a to konkrétně ve výši 2 700 000 Kč, kdy částka ve výši 550 000 Kč měla představovat hodnotu samotných pozemků. Žalobkyně zároveň uplatnila právo na zaplacení smluvní pokuty ve výši 5 % z kupní ceny sjednané v kupní smlouvě za nepravdivé prohlášení žalovaného ohledně toho, že nemovitosti nemají žádné vady. Žalovaný ve lhůtě k tomu určené smluvní pokutu žalobkyně uhradil, čímž uznal, že prohlášení o tom, že nemovité věci nemají žádné faktické vady, nebylo pravdivé. Žalovaný nicméně nesouhlasil s výší slevy z kupní ceny uplatněnou žalobkyní. Žalovaný nechal vypracovat znalecký posudek Ing. Morávkem z oboru stavebnictví, ze kterého žalobkyně dovozuje, že rekonstrukce stavby by byla o 30% dražší než provedení obdobné novostavby. Z toho žalobkyně dovozuje, že hodnota domu je záporná a jelikož dle žalobkyně z celkové kupní ceny tvoří cenu stavby částka 2 209 810 Kč, požaduje žalobkyně slevu z kupní ceny právě v této výši.3. Žalovaný žalobou uplatněný nárok uznal pouze co do částky 310 755 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10% ročně z částky 310 755 Kč od 13. 06. 2020 do zaplacení, ve zbytku žalovaný nárok neuznal. Žalovaný potvrdil, že uzavřel kupní smlouvu a byla mu zaplacená kupní cena, dále, že převzal dopis ze dne 1. 6. 2020, kterým mu byly vytknuty skryté vady na předmětné nemovitosti a uplatněna sleva z kupní ceny ve výši 2 700 000 Kč. Jelikož žalobkyně neobjektivizovala výši uplatněné slevy z kupní ceny, nechal žalovaný zpracovat Ing. Jiřím Morávkem znalecký posudek, ze kterého lze zjistit, že dožité vodorovné konstrukce stropů v původní části domu a budoucí rekonstrukční práce se musejí dotknout místa uložených vodorovných konstrukcí na konstrukce svislé, jakož i bude nutné provést rekonstrukci některých nosných prvků krovu s tím, že vadné konstrukce se na celkové ceně domu podílely 14,0625 %. Jelikož cena domu z kupní ceny činí částku 2 209 810 Kč, považuje žalovaný za přiměřenou slevu z kupní ceny částku ve výši 310 755 Kč.4. O částce 310 755 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 13. 6. 2020 již bylo rozhodnuto částečným rozsudkem pro uznání č. j. 126 C 1/2021-45 tak, že uvedená částka s příslušným úrokem z prodlení byla žalovanému uložena uhradit žalobkyni.5. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že byla uzavřena kupní smlouva k nemovitým věcem, kterým je pozemek parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, (rodinný dům), dále pozemek parc. č. , Anonymizováno, a pozemek parc. č. , Anonymizováno, , to vše v katastrálním území , adresa, , s kupní cenou 3 250 000 Kč, která byla zaplacena, přičemž na cenu rodinného domu připadala z kupní ceny částka 2 209 810 Kč. Žalovaný inzeroval dům jako zrekonstruovaný a žalobkyni prohlásil, že je bez vad. Dopisem 29. 5. 2020 byly žalovanému žalobkyní vytknuty vady stavby. Současně s vytknutím vad bylo uplatněno právo na slevu z kupní ceny 2 700 000 Kč. Žalovaný zaplatil smluvní pokutu 162 000 Kč za nepravdivé tvrzení, že dům je bez vad.6. Zaplacením shora uvedené smluvní pokuty tedy dle hodnocení soudu žalovaný připustil, že dům, který byl předmětem koupě, byl prodán s vadami.7. Z inzerce společnosti , právnická osoba, soud zjistil, že shora uvedené nemovité věci byly inzerovány s tím, že v letech 2018 – 2019 prošly velmi zdařilou, s citem a hlavně profesionálně provedenou rekonstrukcí zaměřenou i na ty nejjemnější detaily, nová střecha, plastová okna, rozvody elektřiny včetně elektroskříně, rozvody vody, vyvložkování komína, zateplení, fasáda, nová plynová přípojka, LED osvětlení v celém domě apod.8. Z přípisu ze dne 29. 5. 2020 nazvaného jako „vytknutí vad“ soud zjistil, že žalobkyně vytkla žalovanému následující vady: Stávající zděná základová konstrukce po odkrytí v koruně základových pásů pod roubenou stěnou se sestává z absencí hydroizolace a s rozpadem nosného zdiva, kde existuje riziko nerovnoměrného sednutí horní stavby a riziko náhlého zřícení stavby nebo její části; stávající stropní konstrukce nad 1. nadzemním podlažím, sestávající se z dřevěných stropních trámů se záklopem a podhledem se nachází s rozsáhlým napadením a s oslabením dřevěných stropních trámů dřevokaznými škůdci; stávající stropní konstrukce nad 1. nadzemním podlaží sestávající se ze dřevěných stropních trámů se záklopem a podhledem vlivem neodborných zásahů (například nevhodné spojení 1 stropního trámu ze 2 kusů průřezů uprostřed rozpětí pomocí styčníkových desek a hřebíků), jež můžou způsobit náhlé zřícení stavby nebo její části z titulu poddimenzování provedeného přípoje; stávající dřevěné roubené stěny vykazují rozsáhlé napadení dřevokaznými škůdci; stávající dřevěná konstrukce krovu lokálních místech vykazuje napadení dřevokaznými škůdci.9. Ze zprávy o prohlídce dřevěných konstrukcí Ing. Konopníkem, diagnostika dřevěných konstrukcí, soud zjistil, že ke dni 19. 6. 2020 trámy krovu vykazovaly napadení dřevokaznými škůdci, přičemž u konstrukce krovu byly patrny konstrukční úpravy, jako vyřezání některých původních krovů, doplnění krovu o kleštiny, utěsnění spár mezi krovemi a střešním pláštěm montážní pěnou, stropní trámy vykazovaly známky výrazné destrukce dřeva dřevokaznými houbami a larvami dřevokazného hmyzu, konstrukce podlahy nad obytnou částí vykazovala značný průhyb, kdy na stropních trámech byly provedeny lokální a neodborné konstrukční úpravy. Pod omítkou roubené stěny bylo lokálně zjištěno poškození dřeva larvami dřevokazného hmyzu, destrukce dřeva dřevokaznými houbami byla zjištěna u severního prahového trámu roubení, kdy je patrné poškození dřeva larvami dřevokazného hmyzu. Z hlediska mykologie se jednalo o havarijní stav, kdy destruované dřevěné konstrukce byly zakryty novými konstrukcemi, které byly provedeny při posledních stavebních úpravách objektu, neboť v opačném případě by se havarijní stav musel projevit na novodobých konstrukcích.10. Ze zápisu statika Ing. Davida Marečka, Ph. D., soud zjistil, že při prohlídce dne 19. 5. 2020 statik zjistil, že stávající zděná základová konstrukce po odkrytí v koruně základových pásů