8 C 115/2023-137 — Okresní soud v Děčíně

1. Žalobou došlou soudu dne 17. 3. 2023, ve znění jejích doplnění a upřesnění, se žalobkyně vůči žalovanému domáhala zvýšení měsíčního nájemného za pronájem nemovitostí na adrese , adresa, , a to konkrétně rodinného domu stojícího na pozemku parcelního čísla , hodnota, a přilehlého pozemku (zahrady) parcelního čísla , hodnota, , vše v obci a katastrálním území , adresa, . Žalobu odůvodnila tím, že dne 15. 10. 2012 účastníci uzavřeli nájemní smlouvu, kterou žalobkyně žalovanému pronajala shora uvedené nemovitosti na dobu určitou do 31. 8. 2041, s tím, že nájemné bylo sjednáno ve výši 5 700 Kč a od té doby nebylo zvýšeno. Protože nájemné neodpovídalo výši obvyklé v místě a čase, a to již v době uzavření smlouvy, požadovala – s odkazem na § 1792 a § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“) – zvýšení nájemného na částku 12 000 Kč, i když z průzkumu trhu zjistila, že se srovnatelné nemovitosti pronajímají i za částku 18 000 Kč. K placení zvýšeného nájemného s účinností ode dne 1. 9. 2022 žalobkyně žalovaného vyzvala dopisy ze dne 17. 8. 2022, 13. 10. 2022, 22. 11. 2022 a 31. 1. 2023. Žalovaný nicméně na její návrh nepřistoupil a zvýšené nájemné nehradil. V rámci upřesnění žaloby (podání z 2. 4. 2024) žalobkyně uvedla, že inflační doložka, která je v nájemní smlouvě obsažena, není konkrétní dohodou smluvních stran o tom, za jakých podmínek může být nájemné zvýšeno, jde toliko o oprávnění pronajímatele provést úpravu výše nájemného podle harmonizovaného indexu spotřebitelských cen. Konkrétní dohoda o zvyšování nájemného s ohledem na vývoj cen nájemného bydlení na trhu s pronájmy nemovitostí však ve smlouvě chybí. V průběhu řízení žalobkyně uvedla, že o nemovitosti nikdy neměla zájem, že byly fakticky zakoupeny pouze pro žalovaného, který tehdy byl „neúvěrovatelný“. Žalobkyně doufala, že žalovaný dostojí svých slibů, převezme úvěr a nabude tak nemovitosti do svého vlastnictví, ale jelikož se tak nestalo, ona sama si nyní nemůže sjednat úvěr a pořídit si vlastní bydlení. Při jednání před soudem dne 20. 1. 2025 žalobkyně mj. uvedla, že nájemné ve výši 5 700 Kč bylo již v době jeho sjednání nižší než obvyklé, že hypoteční úvěr měl být doplacen v roce 2041 a úvěrová splátka byla dána ve výši 5 700 Kč. Nájemní smlouva byla uzavřena toliko jako pojistka pro případ, že žalovaný nedodrží slib, že úvěr co nejdříve převezme a nemovitosti nabude do vlastnictví, resp. že je nabude do vlastnictví jejich společná dcera.2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, navrhl její zamítnutí. Potvrdil, že s žalovanou dne 15. 10. 2012 uzavřel nájemní smlouvu, jejímž předmětem je nájem shora uvedených nemovitostí, i to, že nájemné bylo sjednáno ve výši 5 700 Kč měsíčně. Uvedl, že žalobkyně s žalobkyní byli partneři a po rozchodu se dohodli, že žalovaný bude hradit nájemné přesně ve výši měsíční splátky hypotečního úvěru poskytnutého žalobkyni na koupi nemovitostí, který takto žalobkyně splácí z nájemného hrazeného žalovaným, a že po splacení úvěru dojde k bezúplatnému převodu nemovitostí na žalovaného. Žalobkyně mu však nemovitosti, v rozporu s dohodou účastníků, nabídla ke koupi za 3 700 000 Kč, což odmítl. Žalovaný, který nemovitosti postupně vlastním nákladem rozsáhle zrekonstruoval, žalobkyni navrhl jejich odkup za cenu odpovídající dosud nesplacenému hypotečnímu úvěru, což odmítla.3. Podáním došlým soudu dne 2. 4. 2024, upřesněným podáním ze dne 7. 6. 2024, žalovaný proti žalobkyni (vzájemným návrhem) uplatnil právo na zaplacení částky 2 600 000 Kč, která má představovat bezdůvodné obohacení na její straně, a to v souvislosti s investicemi žalovaného do nemovitostí (konkrétně jde o rozdíl mezi oceněním nemovitostí ve stavu před rekonstrukcí a ve stavu po rekonstrukci provedené žalovaným). Svůj krok vysvětlil právní opatrností pro případ, že by soud žalobě vyhověl. Usnesením ze dne 11. 7. 2024, č. j. , spisová značka, , soud vzájemný návrh žalovaného vyloučil k samostatnému řízení (to je nyní vedeno pod sp. zn. , spisová značka, ).4. Soud vedl účastníky ke smírnému vyřešení sporu, řízení bylo i přerušeno za účelem mediace, k dohodě mezi nimi však nedošlo. Soud věc projednal při jednání dne 20. 1. 2025, rozsudek byl vyhlášen dne 27. 1. 2025.5. Při jednání soud provedl dokazování účastníky označenými a předloženými listinami, z nichž zjistil následující skutečnosti:6. Z obsahu katastru nemovitostí (listin získaných dálkovým přístupem – informací o pozemku, detailu stavebního objektu a detailu parcely) vyplývá, že žalobkyně je v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník pozemku – parcely č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , jejíž součástí je stavební objekt č.p. , adresa, ). Ostatně mezi účastníky nebylo sporné, že v době uzavření předmětné nájemní smlouvy, tj. od 15. 10. 2012, až doposud je žalobkyně v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník těchto nemovitostí, a k tomu ještě jako vlastník sousedního pozemku – parcely č. , hodnota, (zahrada) v témže katastrálním území, která rovněž byla součástí předmětu nájmu.7. Z listiny označené jako „Nájemní smlouva s možností následného převodu nemovitostí“ je zřejmé, že žalobkyně (označena jako „pronajímatelka“) a žalovaný (označen jako „nájemce“) se dne 15. 10. 2012 – s odkazem na § 663 OZ – písemně dohodli, že žalobkyně žalovanému přenechá do užívání předmětné nemovitosti v katastrálním území , adresa, , které jsou zde vymezeny jako „nemovitost vystavěná na stavebním pozemku parc. č. , hodnota, a přilehlá zahrada na pozemku parc. č. , hodnota, , vše vedené jako č.p. , Anonymizováno, v katastru nemovitostí v obci , adresa, , katastrální území , adresa, na listu vlastnictví číslo , hodnota, “. V článku 3 odst. I. této smlouvy je uvedeno, že smlouva byla uzavřena, resp. doba nájmu sjednána na dobu určitou od 1. 8. 2012 do 31. 8. 2041. V odstavci II. téhož článku se podává, že předmětem nájmu je nemovitost s přilehlou zahradou jako celek a že nájemci je znám současný stav předmětu nájmu a nemá k němu žádné výhrady. Dle jeho odstavce IV. je nájemce povinen udržovat předmět nájmu ve stavu způsobilém k trvalému bydlení, zajišťovat na své náklady řádnou údržbu a případné opravy včetně stavebních úprav interiéru a exteriéru. Nájemce se též zavázal uzavřít smlouvy s dodavateli elektřiny, plynu, vody, tepla, telekomunikačních služeb apod. (odst. V. článku 3.). Podle odstavce VI. téhož článku byl nájemce povinen uhradit každoročně daň z nemovitosti, a to k rukám pronajímatelky, a v odstavci VII. účastníci ujednali, že „vznikne-li v budoucnu jakákoli touto smlouvu neupravená povinnost pro majitele nemovitosti, vyplývající z tohoto smluvního vztahu, zavazuje se nájemce tuto převzít na svůj řad“. V článku 4. se účastníci dohodli, že nájemné bude po celou dobu trvání nájmu činit 5 700 Kč měsíčně, a dále, že „nájemné bude každý rok aktualizováno dle klíče vyplývajícího z Harmonizovaného indexu spotřebitelských cen (HICP) vydaného v průběhu následujícího roku ČSÚ, a to zpětně vždy k 1. 1. běžného roku“, s tím, že „zvýšení (snížení) ceny nájmu bude vyúčtováno ke dni 31. 8. běžného roku a uhrazeno k 30. 9. běžného roku“. Článek 5. smlouvy obsahuje ujednání, dle něhož „pronajímatel poskytne nájemci ke dni skončení této smlouvy možnost nabýt vlastnictví k Předmětu nájmu bezúplatným převodem, a to na základě písemné výzvy doručené nájemcem pronajímateli na korespondenční adresu uvedenou níže, ve lhůtě 60ti (šedesáti) dnů ode dne skončení této smlouvy“, a to jen „na základě prokazatelného vyrovnání veškerých vzájemných finančních závazků vyjma kauce ke dni převodu vlastnictví k nemovitostem“. Smlouva dále obsahuje sankční ujednání pro případ neplnění povinností ze strany nájemce. (Uzavření této smlouvy ze dne 15. 10. 2012 účastníci učinili nesporným.)8. Z dopisu zástupkyně žalobkyně pro žalovaného ze dne 14. 7. 2022 vyplývá, že žalobkyně žalovanému sděluje, že – s ohledem na plynutí času, kdy nebylo nájemné zvyšováno (deset let trvání nájmu), a aktuální vývoj v oblasti nemovitostí včetně rostoucí inflace – navrhuje zvýšení nájemného nemovitostí sjednaného nájemní smlouvou ze dne 15. 10. 2012 (s účinností ode dne 1. 9. 2022) z částky 5 700 Kč na částku 12 000 Kč měsíčně, kterou považuje za obvyklou v daném místě a čase, s tím, že jej vyzývá k uzavření tomu odpovídajícího dodatku k nájemní smlouvě, který – jakmile žalovaný se změnou vysloví souhlas – zpracuje a zašle mu k podpisu; k dopisu byla připojena plná moc udělení jí žalobkyní. (Účastníci učinili nesporným, že tento dopis byl žalovanému doručen krátce po jeho sepsání a žalovaný na něj poté reagoval dopisem ze dne 29. 7. 2022.)9. V dopise ze dne 29. 7. 2022, který žalovaný adresoval zástupkyni žalobkyně s tím, že reaguje na její dopis ze dne 14. 7. 2022, žalovaný uvádí, že žalobkyně nemá nárok na vyšší nájemné, neboť se nikdy nejednalo o nájemné jako takové, nýbrž o hrazení splátek hypotečního úvěru, a takto rovněž označuje platby každý měsíc ve zprávě pro příjemce při bankovním převodu. Popisuje, že předmětné nemovitosti s