15 C 155/2023-58 — Okresní soud v Havlíčkově Brodě

1. Žalobou došlou soudu dne 17. 10. 2023 se žalobci vůči žalované domáhali, aby vyklidila pozemky č. parc. , Anonymizováno, , č. parc. , Anonymizováno, a č. parc. , Anonymizováno, zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, v obci a katastrálním území , adresa, a zdržela se jejich dalšího užívání. Vylíčili, že jsou vlastníky uvedených nemovitostí, které nabyli od pana , jméno FO, . Dle jeho sdělení nemovitosti užívá žalovaná na základě nedatovaného dokumentu nazvaného „Nájemní smlouva číslo: 20474“. Dokument však nesplňuje náležitosti platné nájemní ani pachtovní smlouvy. Listina postrádá jasný projev vůle propachtovatele propachtovat zemědělské pozemky, neobsahuje podpisy stran. Ty jsou pouze uvedeny na příloze číslo 20474/2015, která však nemůže být součástí smlouvy, neboť na ní v listině není nijak odkazováno. Jedná se o pouhý výčet pozemků ve vlastnictví propachtovatele, které měl v té době zapsané na daném listu vlastnictví. Ve smlouvě zcela chybí uvedení předmětu pachtu, neboť není uvedeno a jaké pozemky se propachtovat dávají, v jaké výměře a ve kterém katastrálním území. Výše uvedené (zvláště neurčitý předmět nájmu) tedy zakládá absolutní neplatnost smlouvy. Pro pachtovní smlouvu není předepsána obligatorní písemná forma. Byl-li však úmysl stran sjednat takovou smlouvu písemně, musí být propachtovaná věc dostatečně konkretizována. Není-li však požadavek určitosti předmětu nájmu dodržen, stíhá písemný právní úkon sankce absolutní neplatnosti. Pokud v minulosti byly pozemky ze strany právního předchůdce žalobců propůjčeny žalované k užívání a požívání, muselo to být pouze na základě konkludentního souhlasu.2. Žalovaná navrhla, aby byla žaloba zamítnuta. Namítla, že nájemní smlouva, která byla uzavřena s panem , jméno FO, dne 10. 2. 2015 poté, co nabyl vlastnické právo k předmětným pozemkům převodem od jeho matky, je svým obsahem a charakterem smlouvou o zemědělském pachtu. Pojmově i obsahem byla tato nájemní smlouva identická se smlouvou uzavřenou s paní , adresa, dne 11. 9. 2012 ve znění změny z 15. 3. 2013. Nájemní vztah po změně vlastnictví k 15. 5. 2014 nezanikl, přešel kontinuálně v nezměněné podobě na pana , jméno FO, , pouze si strany podmínky následně potvrdily v nové nájemní smlouvě uzavřené dne 10. 2. 2015 s účinností od 1. 1. 2015. Žalovaná uvedla, že i přes neadekvátně zvolené pojmy, je rozhodný obsah smlouvy, který svědčí ujednání o zemědělském pachtu. Z tohoto důvodu tedy není smlouva neplatná, a to ani proto, že by postrádala projev vůle, podpisy stran a uvedení předmětu pachtu. I přes textovou jednoduchost smlouvy, která je zjevně dána použitím textu předcházejících nájemních smluv, a především vzhledem k dlouhodobé praxi stran (od roku 2015 a s osobou blízkou panu , jméno FO, od roku 2006) byla vůle stran zjevně projevena. V článku 1 nájemní smlouvy je vyjádřen účel využívání pronajatých pozemků k zemědělské činnosti a výrobě nájemce, což odpovídá užívání a požívání věci v rámci pachtu. Zemědělská činnost pak naplňuje podmínky zemědělského pachtu. V čl. 2 byla sjednána další náležitost pachtovního vztahu, a to závazek hradit pachtovné (v předmětné smlouvě označeno jako nájemné). Smlouva je tvořena dvěma stránkami textu s tím, že podpisy obou smluvních stran jsou na druhé straně smlouvy a ukončují a stvrzují tak všechny sjednané podmínky smlouvy. Stránka označená jako příloha je vtělena do celku smlouvy spolu s textovou částí. Předmět nájmu, tedy nájem pozemků, sjednán byl. Konkrétní pozemky byly uvedeny v tabulce na druhé stránce smlouvy. Pozemky jsou jednoznačně identifikovány katastrálním územím , adresa, , parcelním číslem, výměrou a podílem vlastníka. Spolu s předmětem nájmu bylo v tabulce uvedeno nájemné jednotkové, nájemné připadající na jednotlivé pozemky a přípočet, tedy náhrada za daň z nemovitostí. Žalovaná upozornila, že žalobcům byla existence nájemní smlouvy a speciálně ujednání výpovědní doby známa před nabytím pozemků. Kupní smlouva, na základě které pan , jméno FO, převedl vlastnické právo k pozemkům na žalobce, obsahovala srozumitelnou informaci o vlastnostech předmětu prodeje, že pozemky jsou pronajaty žalované na dobu neurčitou s výpovědní dobou 20 let; žalobci prohlásili, že se seznámili s obsahem smlouvy o pronájmu. Žalobci tedy ještě před podpisem kupní smlouvy věděli, že pozemky má pronajaty a užívá je žalovaná. Dne 30. 8. 2021 byla žalované doručena žádost žalobců ze dne 25. 8. 2021 podepsaná žalobcem a) o vydání pozemků k 1. 1. 2022 se zdůvodněním, že pozemky jsou nově ve vlastnictví žalobců a nájemní smlouva pozbyla platnosti. Žalovaná vyjádřila nesouhlas s tvrzením žalobců, že vztah je nutno posuzovat jako vztah konkludentně vzniklý bez existence písemné smlouvy, protože strany smlouvy postupovaly podle konkrétních ujednání v písemné podobě smlouvy, a to jak ohledně výše nájemného na hektar bez ohledu na kulturu pozemku, splatnosti nájemného, úhrady daně z nemovitosti, přípočtu k nájemnému, což byly záležitosti, které s ohledem na detaily informací nebylo možno jednoduše ústně sjednat. Nelze rovněž přisvědčit žalobcům, že v daném případě vznikl a existoval pacht bez uzavřené smlouvy na dobu delší 2 let, a proto se má za to, že pacht byl ujednán na dobu neurčitou. Žalobci zaslali žalované žádost o vyklizení pozemků již dne 25. 8. 2021 s důvodem, že nyní jsou pozemky v jejich vlastnictví a nájemní smlouva pozbyla platnosti. Žalobci tak neuvažovali o existenci a pokračování pachtovního vztahu bez písemné smlouvy na dobu neurčitou, ale dali na vědomí, že pacht automaticky zanikl a pozemky mají být vyklizeny. Nyní žalobci dovozují, že žádostí ze dne 25. 8. 2021 vypověděli předmětnou smlouvu podle ustanovení § 2347 občanského zákoníku s výpovědní dobou 12 měsíců. Předpokladem pro běh výpovědní doby je účinná výpověď. Žádost o vydání pozemků z 25. 8. 2021, která hovoří o již nastalém zániku platnosti smlouvy, není právním jednáním výpovědi, která by založila běh výpovědní doby od 1. 10. 2021 do 30. 9. 2022. Dosud ani žádná relevantní výpověď žalované nebyla předána, výpovědní doba neběží a žalovaná ani nemůže být v prodlení s vyklizením pozemků. Žalovaná vyjádřila přesvědčení, že žaloba není důvodná, neboť mezi účastníky nadále existuje platný pachtovní vztah.3. Z hlediska hmotného práva soud aplikoval dále uvedená ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“).4. Soud vzal výpisem z katastru nemovitostí, listem vlastnictví č. , hodnota, , za prokázané, že žalobci mají s účinností od 16. 3. 2021 ve společném jmění manželů pozemky č. parc. , Anonymizováno, , č. parc. , Anonymizováno, a č. parc., Anonymizováno, , Anonymizováno, v obci a k. ú. , adresa, .5. Pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci (§ 2332 odst. 1 o. z.).6. Změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka (§ 2221 odst. 1 o. z. ve spojení s § 2341 o. z.).7. Dle § 2221 odst. 2 o. z. převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání k pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. To neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl.8. Strana nemá právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci (§ 2222 odst. 1 věta první o. z.).9. Pacht ujednaný na dobu neurčitou lze vypovědět ve dvanáctiměsíční výpovědní době (§ 2347 o. z.). Uvedené stanovení je dispozitivní, a proto lze výpovědní lhůtu sjednat i delší.10. Právní jednání se posuzuje podle svého obsahu (§ 555 odst. 1 o. z.).11. Podle § 556 odst. 1 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen.12. Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (§ 556 odst. 2 o. z.).13. Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. 1. 2022 sp. zn. 24 Cdo 1608/2021, podle kterého: „Soudní praxe je dlouhodobě ustálena v závěru, podle něhož náležitosti projevu vůle, který směřuje k určitému právnímu úkonu, je srozumitelnost, určitost a v některých případech i forma projevu. Nesrozumitelný je projev tehdy, jestliže nelze zjistit ani výkladem, co jím mělo být vyjádřeno (v důsledku vadného slovního nebo jiného zprostředkování). Určitost projevu se týká jeho obsahové stránky; neurčitý projev je sice srozumitelný, avšak nejistý je jeho obsah. Závěr o neurčitosti právního úkonu předpokládá, že ani jeho výkladem nelze dospět k nepochybnému poznání, co chtěli účastníci projevit.14. Soud vzal za prokázané, že mezi žalovanou jako pachtýřem a , jméno FO, jako propachtovatelem byla uzavřena dne 10. 2