20 C 84/2021-292 — Okresní soud v Hodoníně

1. Žalobkyně se domáhala po žalovaném zaplacení částky 297 580 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % p.a. z částky 270 680 Kč od 1. 4. 2021 do 30. 9. 2021 a z částky 297 580 Kč od 1. 10. 2021 do zaplacení z titulu bezdůvodného obohacení, když uvedla, že je výhradním vlastníkem pozemku o celkovém rozsahu 3 203 m², které žalovaný v letech 2019 a 2020 užíval bez právního důvodu. Žalovaný za užívání předmětných pozemků za předmětné období uhradil jen 22 720 Kč, avšak cena obvyklého nájmu v místě a čase činí bez ohledu na to, zda je pozemek zastavěn či nikoliv 50 m². Uvedl, že užívá následující pozemky, které jsou zapsány na LV , Anonymizováno, pro k.ú. , adresa, , a to: 1) parcela č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 98 m², 2) parcela č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 88 m², 3) parcela č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 91 m², 4) parcela č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 48 m², 5) parcela č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří (společný dvůr) o výměře 169 m², 6) parcela č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří (společný dvůr) o výměře 164 m², 7) parcela č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří (společný dvůr) o výměře 155 m², 8) parcela č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří (společný dvůr) o výměře 354 m², 9) parcela č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří (společný dvůr) o výměře 380 m², 10) parc. č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří (společný dvůr) o výměře 165 m² , 11) parcela č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří (společný dvůr) o výměře 468 m², 12) parcela č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří (společný dvůr) o výměře 179 m², 13) parcela č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří (společný dvůr) o výměře 286 m², 14) parcela č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zahrada o výměře 136 m², 15) parcela č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zahrada o výměře 153 m² a 16) parcela č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří (společný dvůr) o výměře 269 m².2. Žalovaný navrhl žalobu v celém rozsahu zamítnout, když vznesl námitku promlčení a současně uvedl, že za užívání pozemků žalobkyni řádně zaplatil, když vycházel ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , dle kterého roční nájem za užívání pozemků činí 11 360 Kč za rok, když současně rozporoval výměru pozemků, které ve skutečnosti užívá. Uvedl, že užívá celé parcely pod bodem 1) – 4), k 5) parcele se nevyjádřil, k 6) parcele uvedl, že užívá v rozsahu 50%, 7) parcelu rovněž z 50%, 8) parcelu z 50% užívá nájemce žalovaného, protože mu žalovaný pronajímá i okolní pozemky, 9) parcelu užívá pouze z 5%, 10) parcelu užívá celou, 11) parcelu užívá z 35%, 12) parcelu užívá z 50%, 13) parcelu užívá z 40%, ke 14) a 15) a 16) se nevyjádřil, když uvedl, že užívá celkovou plochu o výměře 1117 m².3. Soud nařídil jednání, na kterém provedl listinné důkazy, které navrhli oba účastníci řízení, nechal vypracovat znalecký posudek, vyslechl znalce a provedl místní šetření. Z těchto důkazů zjistil následující skutečnosti.4. Z předžalobních výzev ze dne 24. 3. 2021 a ze dne 23. 7. 2021 soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovaného k uhrazení částky 174 590 Kč a ve druhé výzvě k 270 700 Kč, když výzvy se liší v navýšení úplaty za užívání m², a to z částky 30 Kč /1 m²/ rok za užívání pozemků, 30 Kč/ m²/rok za užívání společného dvora a částku 5 Kč/ m²/ rok za užívání zahrady oproti následnému zvýšení na částku 50 Kč/ m²/rok bez ohledu na to, o jaký pozemek se jedná. První výzva, jak soud zjistil z podacího lístku byla odeslaná dne 25. 3. 2021 a druhá dne 26. 7. 2021.5. Z informace o stavbě, katastrální území , adresa, soud zjistil, že vlastníkem předmětných nemovitostí je žalovaný a z informace o pozemku, LV , Anonymizováno, soud zjistil, že stavby žalovaného stojí na pozemcích žalobkyně.6. Z předžalobní výzvy ze dne 17. 9. 2021, která byla dle podací stvrzenky odeslána téhož dne soud zjistil, že žalovaný byl dovyzván k uhrazení částky 26 900 Kč za užívání pozemku parcela č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, za období 2019 a 2020.7. Z výpisu z účtu žalovaného soud zjistil, že žalovaný dne 6. 4. 2021 zaslal žalobkyni za užívání pozemku nebo jejich části za období 2019/2020 částku 22 720 Kč.8. Z odborného posudku číslo , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a jeho dodatku soud zjistil, že , tituly před jménem, , právnická osoba, stanovil obvyklou cenu nájmu předmětných pozemků ve výši 9 – 15 Kč/ m²/ rok u stavebních pozemků a 3 – 5 Kč/ m²/ rok u pozemku k zastavění. Odborný posudek byl vypracován v roce 2018 a zhotovitel posudku je certifikovaný odhadce majetku pro věci nemovité. Při vypracování vycházel z cen pozemků, a to jak prodejních, tak nabídkových, když však ze samotného pozemku nebylo zjistitelné, v kterém případně jde o nabídkovou a ve kterém o skutečnou prodejní cenu, když byla dále zjišťována cena obvyklá dle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., když následně nebyla stanovena skutečná cena vycházející z platných smluv, když znalec smlouvy z roku 2012, které měl k dispozici považoval za nevhodné a určil výši nájemného tzv. cenou simulovanou.9. Ze znaleckého posudku č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , který byl vypracován u zdejšího soudu ve věci 16 C 85/2019-108, ke dni 7. 1. 2022 , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že znalec zjišťoval cenu nájmů jiných pozemků, avšak ve stejném areálu, jako jsou pozemky v řízení sp. zn. 20 C 84/2021, a to pro období od 1. 1. 2016 do 19. 9. 2018, když zjistil, že průměrné roční obvyklé nájemné z pozemků činí 5,62 Kč/ m², když vycházel z platných a jemu dostupných smluv. Současně uvedl, že znalecky ústav , právnická osoba, , Anonymizováno, při stanovení ceny nájmu neprojevil žádnou iniciativu ke zjištění údajů o cenách z dostupných kupních a nájemních smluv v předmětném areálu.10. Ze znaleckého posudku č. , hodnota, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, zhotoveným znaleckým ústavem , právnická osoba, , Anonymizováno, ke dni 4. 5. 2021, když zadavatelem posudku byl Okresní soud v Hodoníně, ve věci 16 C 85/2019 soud zjistil, že znalecký ústav stanovil cenu obvyklého nájemného za období od 1. 1. 2016 do 19. 3. 2018, když se jednalo o pozemky ve shodném areálu jako jsou pozemky ve sporu sp. zn. 20 C 84/2021, a to ve výši 48 Kč/m²/ rok. Ze znaleckého posudku dále soud zjistil, že vycházel z cen prodaných a nabízených pozemků, kdy se sice jedná o pozemky v průmyslových areálech nebo určených k tomuto účelu, avšak ani jeden se nenacházel ve , adresa, . Dále se zde nacházel rozpor u odhadnuté procentní sazby, kterou se vypočítává nájemné z ceny pozemku, když byla uvedena ve výši 6 %, avšak následně je počítán s 8% a v následujícím řádku počítanou sazbou 8 %.11. Ze zápisu z jednání ze dne 17. 11. 2018 soud zjistil, že se sešli žalovaný, , Anonymizováno, , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, za účelem prodiskutování možné směny pozemků, když tato debata pokračovala, jak soud zjistil z emailu ze dne 11. 2. 2022, který adresoval zástupce žalovaného zástupci žalobkyně. Směna nebyla dohodnuta.12. Ze seznamu pozemků, které zaslal žalovaný, že užívá, soud zjistil, že jeho tvrzení v tomto emailu neodpovídá jeho tvrzením v rámci sporu.13. Ze zakreslených pozemků, u kterých žalovaný v rámci sporu uvedl, že je užívá, když tato část se shodovala s tvrzením žalobkyně, z místního šetření a z ortofotomapy soud zjistil, že parcely pod bodem 1) – 4) (tj. parc. č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , parc. č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , parc. č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a parc. č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ) užívá žalovaný v celém rozsahu, tedy užívá 325 m². Co se týká parcely 5) parc. č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměře 169 m², tak bylo zjištěno, že tuto parcelu užívají nájemníci žalovaného, když na pozemku se nachází kovové konstrukce, které tu takto leží už cca 2 roky. K užívání parcely č. , hodnota, ) parc. č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , o výměře 164 m², soud zjistil, že žalovaný učinil nesporným užívání v rozsahu 50% a při místním šetření nebylo zjištěno, že by žalovaný užíval více, když cca polovina pozemku je nevyužívaná travnatá plocha, přičemž na jedné 1/3 má žalobkyně momentálně složenou suť. Tedy bylo zjištěno, že žalovaný užívá 82 m². Parcela č. , hodnota, ) parc. č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměře 155 m² má být dle tvrzení žalovaného užívána rovněž z 50%, avšak na místním šetření bylo zjištěno, že žalovaný ve sk