5 C 198/2022-56 — Okresní soud v Hodoníně

1. Žalobkyně se domáhala zvýšení nájemného na částku 5 851 Kč měsíčně v bytové jednotce č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, nacházející se na , adresa, , blíže specifikované ve výroku I. tohoto rozhodnutí. Naposledy bylo nájemné vůči žalovanému zvýšeno na částku 64 Kč/m2 měsíčně. Žalobkyně dne 18. 2. 2022 navrhla žalovanému zvýšení nájemného na částku 72 Kč/m2 měsíčně. K návrhu. předložila posudek znalce , tituly před jménem, , jméno FO, dokládající, že se jedná o nájemné obvyklé v daném místě. Návrh byl žalovanému doručen dne 11. 3. 2022. Jelikož se účastníci nedohodli, když žalovaný navrhoval nižší částku, žalobkyni nezbylo než se domáhat určení výše nájemného soudem, a to počínaje dnem podání žaloby dne 10. 8. 2022. Vedle toho se žalobkyně domáhala úhrady dlužného nájemného v částce 650 Kč měsíčně za období od 10. 8. 2022 do dne předcházejícího vydání tohoto rozsudku.2. Žalovaný nejprve souhlasil se zvýšením nájemného na 5 851 Kč měsíčně, nicméně až od 1. 1. 2023. Následně však požadavek žalobkyně označil za zcela nedůvodný, protože mu nebyl doručen návrh na zvýšení nájemného. Toto potvrzuje i fakt že dne 24. 8. 2022 obdržel od žalobkyně nový výpočtový list platný od 1. 9. 2022 s původní výši nájemného.3. Soud ve věci provedl dokazování listinnými důkazy, na jejich základě zjistil následující skutkový stav.4. Žalobkyně je vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, nacházející se v budově č. p. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , zapsáno na LV č. , hodnota, pro k. úz. , adresa, . Budova se nachází na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , zapsaném na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, . Žalovaný užívá předmětnou bytovou jednotku od , datum, , jak plyne z protokolu o převzetí bytu č. , hodnota, a dále ze Zápisu o dohodě o odevzdání a předání bytu.5. Na základě výpočtového listu pro byt č. , hodnota, platného od 1. 1. 2020 bylo žalovanému předepsáno k úhradě celkem 6 450 Kč, z toho nájemné činilo 5 201 Kč. Zbylá částka představovala náklady na dodávky teplé vody, tepla, vodné stočné, osvětlení a vybavení , Anonymizováno, . Součástí byl rovněž přehled vyměřených předpisů za rok 2019.6. Žalobkyně dopisem ze dne 18. 2. 2022 adresovala žalovanému návrh na zvýšení měsíčního nájemného z částky 64 Kč na částku 72 Kč/m2. Navrhované nájemné není vyšší než 20 % oproti nájemnému v době před třemi roky, které činilo 60 Kč/m2. Současně je navrhované nájemné v mezích srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě ve smyslu nařízení vlády č. 453/2013 Sb., a které ve vztahu k předmětnému bytu bylo určeno posudkem znalce , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 24. 1. 2022. Žalobkyně v návrhu dále uvedla že žalovanému současně zasílá kopii tohoto posudku s tím, že s originálem se může seznámit v sídle pronajímatele. Žalobkyně vyzvala žalovaného k doručení podepsaného návrhu ve lhůtě dvou měsíců s tím, že pokud se zvýšením nájemného nebude souhlasit, je oprávněna se domáhat tohoto nároku v tříměsíční lhůtě u soudu.7. Žalobkyně předložila dodejku, z níž plyne, že zásilka byla na poště uložena dne 23. 2. 2022 a jelikož si ji žalovaný nepřevzal, byla dne 11. 3. 2022 vhozena do schránky žalovaného. Dodejka obsahuje razítko a podpis pracovnice pošty.8. Soudní znalec , tituly před jménem, , jméno FO, ve znaleckém posudku č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ze dne 24. 1. 2022 stanovil obvyklou cenu nájemného bytu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, částkou 115 Kč/m2 měsíčně. Cenu bytové jednotky určil v hodnotě 2 375 371 Kč a cenu pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, pak v ceně 29 808 Kč.9. Žalovaný dne 25. 4. 2022 požádal žalobkyni o navýšení úhrad nákladů spojených s užíváním bytu s účinností od 1. 7. 2022 na částku 7 000 Kč měsíčně. Nájem měl činit 5 445 Kč s tím, že tuto částku považuje za odpovídající dané lokalitě a rovněž poukázal na svou ekonomickou situaci coby starobního důchodce.10. Žalobkyně dne 10. 6. 2022 informovala žalovaného, že jí vzniklo právo domáhat se určení výše nájemného soudem. Současně žalovaného ve vztahu k jeho návrhu na zvýšení záloh na náklady na služby vyzvala, aby do 10 dnů písemně potvrdil, že na podaném návrhu nadále trvá i přesto, že žalobkyně nepřijala jeho návrh na zvýšení nájemného v jím navrhované výši. Zásilka s touto výzvou byla poštou uložena dne 13. 6. 2022, žalovaný si ji nepřevzal. Dodejka obsahuje razítko pošty a podpis vydávajícího pracovníka. Zaměstnankyně žalobkyně adresovala právnímu zástupci žalobkyně e-mail, jímž ho informovala, že dopis byl vhozen do schránky žalovaného dne 29. 6. 2022.11. Žalovaný v dopise ze dne 7. 7. 2022 žalobkyni sdělil, že od ní neobdržel žádný návrh na zvýšení nájemného. Žalobkyni vyzval, aby částku 550 Kč, o kterou navýšil měsíční úhrady nákladů na bydlení, započítala do položky nákladů na topení a přitom odmítl návrh žalobkyně na úpravu měsíční výše záloh na topení.12. Podle výpočtového listu platného od 1. 9. 2022 činí celková měsíční úhrada žalovaného za užívání bytu 7 000 Kč, maximální nájemné činí 5 201 Kč.13. Rozsudkem nadepsaného soudu ze dne 1. 6. 2020, č. j. 20 C 193/2019-27, bylo rozhodnuto rozsudkem pro uznání tak, že žalovaný je povinen s účinností od 1. 1. 2020 platit nájemné ve výši 5 201 Kč měsíčně. Výrokem II. byla žaloba zamítnuta co do požadavku žalobkyně na placení nájemného o dalších 650 Kč měsíčně.14. Žalobkyně dále předložila evidenční listy pro výpočet úhrady za užívání bytu č. , hodnota, k , datum, , včetně změn pro rok 1991 a 1992, evidenční list pro výpočet maximálního nájemného podle vyhlášky MF č. 176/1993 Sb. ze dne 1. 1. 1994, dále interní sdělení s nečitelným datem, hlášení změn v bytech ohledně počtu osob v domácnosti ze dne 5. 9. 1990 a stanovení záloh za plnění poskytovaná s užíváním bytu k 1. 1. 1994. Soud sice provedl tyto listiny k důkazu, nicméně z nich nezjistil žádné rozhodné skutečnosti pro posouzení a rozhodnutí dané věci.15. Podle § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.16. Podle § 2249 odst. 2 o. z., prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Tímto prováděcím předpisem je nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Podle § 3 odst. 1 daného nařízení se ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro konkrétní byt použijí následující způsoby: a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných.17. Podle § 2249 odst. 3 o. z., souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.18. Podle § 3074 odst. 1 o. z., nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem.19. Soud má na základě provedeného dokazování za prokázané, že žalobkyně je vlastnicí bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na , adresa, . Žalovaný je nájemcem daného bytu počínaje dne , datum, , a to na základě rozhodnutí o přidělení bytu ve spojení s § 871 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., podle kterého právo osobního užívání bytu vzniklé podle dosavadních předpisů, které trvá ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník), se mění dnem účinnosti tohoto zákona (tj. k 1. 1. 1992) na nájem.20. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že mezi nimi nebyla sjednána možnost každoročního zvyšování nájemného, stejně tak si neujednali, že nájemné zvyšováno nebude. Za takové situace se pak mohla žalobkyně z pozice pronajímatele domáhat zvýšení nájemného, a to za předpokladu, že stávající výše nájemného nedosahuje výše nájemného, které je obvyklé v daném místě za nájem obdobného bytu za o