13 C 32/2023-135 — Okresní soud v Hodoníně

1. Žalobce se domáhal zaplacení 136 150 Kč s příslušenstvím s tím, že se jedná o majetkový prospěch získaný žalovaným na úkor žalobce, a to tím že v období od 8. 2. 2020 do 10. 11. 2022 žalovaný užíval pozemek ve vlastnictví žalobce p. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, (dále jen „pozemek“ nebo „předmětný pozemek“), aniž by mu pro to svědčil právní důvod. Žalobce vylíčil, že pozemek je zastavěn stavbou č. p. , Anonymizováno, , která je ve vlastnictví žalovaného. Mezi účastníky nebyla uzavřena žádná smlouva upravující užívání pozemku, žalovaný tak užívá pozemek bez právního důvodu. Za předchozí období od 25. 5. 2017 do 7. 2. 2020 žalovaný žalobci za užívání pozemku zaplatil dne 17. 2. 2020 částku 107 850 Kč. Žalobce proto požadoval zaplacení bezdůvodného obohacení za užívání pozemku za období od 8. 2. 2020 do 10. 11. 2022 v částce 136 150 Kč vyčíslené dle znaleckého posudku vypracovaného znalkyní , tituly před jménem, , jméno FO, č. , hodnota, ze dne 29. 11. 2022. S ohledem na prodlení žalovaného s úhradou dluhu požadoval žalobce i zaplacení úroku z prodlení z částky 136 150 Kč od 28. 12. 2022 do zaplacení ve výši 11,75 % ročně.2. Žalovaný nárok žalobce neuznal a žalobu navrhl zamítnout. Uvedl, že při získání stavby č. p. , Anonymizováno, mu bylo žalobcem přislíbeno, že žalobce na něj pozemek převede. Byl přislíben úplatný převod, který měl v sobě zahrnovat i cenu za dosavadní užívání pozemku; žalovaný na toto plnění uhradil dne 17. 2. 2020 zálohu v částce 107 850 Kč. Žalovaný na doporučení žalobce podal žádost o převod pozemku do svého vlastnictví, ta však byla ze strany žalobce odmítnuta a žalovanému byla nabídnuta nájemní smlouva. Pokud by žalovaný věděl, že žalobce svůj závazek nesplní, žalovaný by si stavbu stojící na cizím pozemku nepořídil. S požadovanou výší nájmu žalovaný nesouhlasil. V průběhu řízení žalovaný vyjádřil ochotu zaplatit částku stanovenou znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, .3. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalobce je vlastníkem pozemku p. č. , hodnota, a žalovaný vlastníkem stavby č. p. , Anonymizováno, . Sporu též nebylo o tom, že tato stavba se nachází na dotčeném pozemku. Tyto skutečnosti potvrzují též předložené výpisy z katastru nemovitostí.4. Žalovaný se bránil mimo jiné tím, že mu byl přislíben odprodej pozemku, v této souvislosti žalobce předložil listiny, z nichž je zřejmé, že žalovaný o odkup pozemku skutečně usiloval, nikoli však před pořízením stavby, ale až poté. První listinou je úřední záznam ze dne 29. 5. 2017, v němž se uvádí, že uvedeného dne se dostavil žalovaný na městský úřad a žádal o odkoupení části pozemku p. č. , Anonymizováno, , na které se nachází stavba č. p. , Anonymizováno, . Záznam obsahuje též informaci, že žalovaný dotčenou stavbu vydražil od společnosti , Anonymizováno, . Žalovanému bylo zároveň sděleno, že žádost bude projednána na radě města. Emailovou zprávou ze dne 7. 9. 2017 byl žalovaný žalobcem informován, že rada města jeho žádost projednala, nicméně se rozhodla zastavěnou část pozemku pronajmout a žalovanému byl zaslán návrh nájemní smlouvy. Z usnesení č. , hodnota, z , Anonymizováno, . zasedání zastupitelstva města , adresa, ze dne , datum, vyplývá, že zastupitelstvo města se rozhodlo neprodat dotčenou část pozemku. O prodej pozemku žalovaný opakovaně žádal dopisem ze dne 12. 6. 2018, dopisem z téhož dne žalobce vyzval žalovaného k zaplacení bezdůvodného obohacení za užívání předmětného pozemku za období od 25. 5. 2017 do 24. 5. 2018 ve výši 39 703,50 Kč. (Z této listiny je rovněž patrné, že žalovaný se stal vlastníkem stavby nacházející se na předmětném pozemku dne 25. 5. 2017 udělením příklepu ve veřejné dražbě.) Dne 29. 8. 2018 následovala další výzva k úhradě a konstatování, že žádost o prodej pozemku nebylo možné projednat, neboť žalovaný dosud za užívání pozemku ničeho neuhradil. Další žádost následovala dne 11. 3. 2020, nicméně požadavek žalovaného byl opět odmítnut, což bylo žalovanému sděleno dopisem ze dne 17. 7. 2020.5. K zaplacení dlužné částky vyzval žalobce žalovaného předžalobní výzvou ze dne 7. 12. 2022, a k zaplacení mu stanovil lhůtu do 15 dnů od doručení výzvy. Dle dodejky byla zásilka s výzvou pro žalovaného uložena dne 9. 12. 2022 a následně byla dne 28. 12. 2022 žalobci jako odesílateli vrácena, neboť žalovaný si zásilku v úložní lhůtě nevyzvedl.6. Výši dlužné částky žalobce dokládal znaleckým posudkem č. , hodnota, ze dne 29. 11. 2022 vypracovaným , tituly před jménem, , jméno FO, , která výši obvyklého nájemného v období od 8. 2. 2020 do 10. 11. 2022 stanovila částkou 136 150 Kč. Žalovaný tuto částku zpochybňoval a odvolával se na znalecký posudek č. , č. účtu, ze dne 3. 8. 2023 vypracovaný , tituly před jménem, , jméno FO, , který obvyklé nájemné stanovil částkou 17 043 Kč (aniž by bylo patrné k jakému období se tato částka váže, navíc účelem znaleckého posudku bylo určení obvyklé ceny pozemku a stanovení výše obvyklého nájemného bylo v posudku řešeno pouze jako „doplňující otázka“). Jelikož ani jeden z těchto posudků neobsahoval doložku ve smyslu § 127a o. s. ř., nebylo možné na ně nahlížet jako na znalecké posudky ve smyslu § 127 o. s. ř., ale pouze jako na listinné důkazy. Soud proto ve věci nechal vypracovat znalecký posudek nový, a to , tituly před jménem, , jméno FO, , jehož specializací je výpočet nájmů u bytů, nebytových prostor a pozemků. Ten výši obvyklého nájemného pro žalované období stanovil částkou 135 950 Kč, vycházel přitom z výnosových cen pozemků (jejichž cena byla stanovena ze sjednaných cen), navíc při stanovení výše obvyklého nájemného rozdělil dotčené období na tři jednotlivá (pod)období, pro která obvyklou cenu stanovil samostatně a výsledek tak lépe odráží změny na trhu s nemovitostmi. Proti tomuto posudku nevznesla žádná ze stran námitky a netrvala ani na výslechu znalce, z tohoto důvodu se soud spokojil s písemným vyhotovením znaleckého posudku.7. Žalobce se na žalovaném domáhal vydání bezdůvodného obohacení. Úprava bezdůvodného obohacení je obsažena v § 2991 a následujících občanského zákoníku. Podle odst. 1 zmíněného ustanovení platí, že kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. V odst. 2 téhož ustanovení jsou pak příkladmo vymezeny nejčastější skutkové podstaty bezdůvodného obohacení a jednou z nich je i plnění bez právního důvodu.8. Jak již bylo řečeno otázka vlastnictví dotčeného pozemku a stavby mezi účastníky nebyla sporná. Otázce vzniku bezdůvodného obohacení vlastníka stavby zbudované na cizím pozemku se Nejvyšší soud věnoval již v řadě svých rozhodnutí, přičemž dospěl k závěru, že povinnosti vlastníka pozemku strpět takové užívání předmětu jeho vlastnictví koresponduje povinnost vlastníka stavby poskytnout mu za to náhradu. Neplní-li však svou platební povinnost, obohacuje se uvedeným způsobem na úkor vlastníka pozemku, neboť se jeho majetek nezmenšuje, ač by se tak v opačném případě nepochybně dělo. K obohacení vlastníka stavby tak dochází již ze samotného titulu vlastnického práva, které zakládá jeho oprávnění stavbu na cizím pozemku užívat (viz usnesení Nejvyššího soudu č. j. 28 Cdo 756/2019-136 ze dne 14. 5. 2019).9. Základním principem vypořádání bezdůvodného obohacení je vrácení již poskytnutého plnění (předmětu bezdůvodného obohacení), pokud vrácení plnění není dobře možné, poskytne se náhrada v penězích, tomuto principu odpovídá úprava obsažená v § 2999 odst. 1 občanského zákoníku: „(1) Není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny.“ Určení výše bezdůvodného obohacení se tedy odvíjí od toho, v čem bezdůvodné obohacení spočívá. Tím, že někdo neoprávněně užívá cizí nemovitost, ušetří částku, kterou by jinak musel vynaložit na získání práva k užívání nemovitosti, typicky v podobě nájmu. Bezdůvodné obohacení odpovídá částce, kterou takto ušetřil, tedy obvyklému nájemnému nemovitosti vynakládanému za užívání stejné nebo obdobné věci v daném místě, čase a za obdobných podmínek (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 12. 2016, sp. zn. 28 Cdo 1155/2015).10. Mezi účastníky byla výše obvyklého nájemného sporná, posudek předložený žalovaným otázku výše obvyklého nájmu řešil pouze okrajově, navíc, stejně jako posudek předložený žalobcem, neobsahoval doložku ve smyslu § 127a o. s. ř. (prohlášení znalce, že si je vědom následků vědomě nepravdivého posudku) a na oba tedy bylo nutné nahlížet pouze jako na důkazy listinné. Soudem ustanovený znalec (se specializací výpočet nájmů u bytů, nebytových prostor a pozemků) vyčíslil výši obvyklého nájemného za žalované období částkou 135 950 Kč (v zásadě tedy téměř přesně stejně jako , tituly před jménem, , jméno FO, ). Závěry znalce obsažené v posudku považuje soud za přesvědčivé a náležitě odůvodněné a neshledal důvod, proč by z nich nebylo možné při stanovení výše bezdůvodného obohacení vycházet.11. Obranu žalovaného, že mu byl přislíben odprodej předmětného pozemku, nepovažuje soud z