11 C 125/2023-75 — Okresní soud v Jeseníku

1. Žalobou podanou soudu dne 16. 11. 2023 se žalobkyně domáhá po žalovaném zaplacení částky 77 500 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 77 500 Kč za dobu od 4. 11. 2023 do zaplacení, a to s odůvodněním, že žalovanému, jako realitnímu zprostředkovateli, uhradila rezervační poplatek na základě trojstranné smlouvy ze dne , datum, uzavřené mezi účastníky řízení a , jméno FO, , od které dne 12. 10. 2023 odstoupila a zaplacenou kauci tak požaduje zpět. Předmětem smlouvy mělo být zprostředkování prodeje nemovitostí , jméno FO, žalobkyni za dohodnutou kupní cenu.2. Žalovaný k věci uvedl, že žalobkyně zmařila splnění jeho povinností vyplývajících ze smlouvy ze dne , datum, , několikrát ji vyzýval k uzavření realitní smlouvy, přičemž pro tento případ ujednaná smlouva stanovila, že byť nedojde ke zprostředkování prodeje nemovitostí, není žalovaný povinen vracet složený rezervační poplatek a smí jej použít na úhradu provize za zprostředkování.3. Výpisem z živnostenského rejstříku (č. l. 20) bylo prokázáno, že žalovaný je živnostníkem a v době od 26. 8. 2020 do 31. 5. 2023 byl držitelem živnostenského oprávnění na ohlašovací vázanou živnost s předmětem podnikání Realitní zprostředkování.4. Smlouva o rezervaci (č. l. 9-10 a duplicitně č. l. 57-58) prokazuje, že dne , datum, podepsal žalovaný jako zprostředkovatel, žalobkyně jako zájemce a , jméno FO, jako převodce, dohodu, kde , jméno FO, , jako vlastník bytové jednotky č. , hodnota, nacházející se v budově č. p. , hodnota, na pozemku p. č. st. , hodnota, a pozemků p. č. , hodnota, a , hodnota, , to vše v k. ú. , adresa, , (část A, dále jako „předmětné nemovitosti“), vyjádřila zájem převést vlastnické právo k předmětným nemovitostem zájemci na základě „Realitní smlouvy“ (čl. 1.1), žalobkyně vyjádřila zájem k předmětným nemovitostem nabýt vlastnické právo (čl. 1.2) za cenu 1 550 000 Kč (část B) a zavázala se uhradit rezervační poplatek 77 500 Kč na účet zprostředkovatele (část C a čl. 3.1), zprostředkovatel se zavázal pomoci obchod uzavřít (čl. 2.2) a doba rezervace byla dohodnuta do 21. 10. 2023 (část E). Žalovaná se ve smlouvě zavázala, že nejpozději do skončení doby rezervace uzavře za účasti realitního zprostředkovatele s převodcem smlouvu budoucí o Realitní smlouvě a následně ve lhůtě dle této budoucí smlouvy Realitní smlouvu nebo rovnou Realitní smlouvu (čl. 2.4) Dále bylo ujednáno, že v případě, že zájemce do doby rezervace neuzavře Realitní smlouvu či smlouvu budoucí o Realitní smlouvě z důvodů na straně zájemce a/nebo zájemce neuhradí ve lhůtě stanovené v této smlouvě rezervační poplatek, je zájemce povinen zaplatit zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku; v takovém případě je dle smlouvy zprostředkovatel oprávněn na smluvní pokutu započíst rezervační poplatek složený zájemcem (čl. 5.1).5. Dopisem , jméno FO, (č. l. 8) je prokázáno, že , jméno FO, v dopise ze dne 10. 6. 2023 žalobkyni sdělila, že jí byt prodá za cenu 1 560 000 Kč a pozemek za cenu 80 000 Kč.6. Výzvou ze dne 6. 10. 2023 (č. l. 52) bylo prokázáno, že v dané výzvě žalovaný urguje žalobkyni o uzavření kupní smlouvy dle smlouvy o rezervaci ze dne , datum, , zasílá jí k připomínkám a podpisu kupní smlouvu a žádá ji o neprodlený telefonický kontakt za účelem domluvení schůzky, kde bude smlouva podepsána.7. Odstoupením od smlouvy z 12. 10. 2023 (č. l. 13) bylo prokázáno, že jeho obsahem je prohlášení žalobkyně, že odstupuje od smlouvy uzavřené dne , datum, mezi ní, žalovaným a , jméno FO, a vyzývá žalovaného k vrácení částky 77 500 Kč.8. Výzvou ze dne 13. 10. 2023 (č. l. 53) bylo prokázáno, že v dané výzvě žalovaný urguje žalobkyni o uzavření kupní smlouvy dle smlouvy o rezervaci ze dne , datum, a zasílá jí k připomínkám a podpisu kupní smlouvu a žádá ji o neprodlený telefonický kontakt za účelem domluvení schůzky, kde bude smlouva podepsána.9. Oznámením o nevrácení poplatku ze dne 22. 10. 2023 (č. l. 5 a 11) bylo prokázáno, že žalovaný v něm jednak sdělil žalobkyni, že jí rezervační poplatek vracet nebude, protože se v předmětné rezervační smlouvě zavázala uzavřít s , jméno FO, kupní smlouvu, což neučinila, dále v oznámení žalovaný potvrdil, že odstoupení od smlouvy mu bylo doručeno dne 20. října. Oznámení je opatřeno podpisem žalovaného (pozn. žalovaný nadto předložil soudu koncept stejné listiny, nepodepsaný, jenž je založen na č. l. 56, který svým zněním odpovídá listině na č. l. 5 a 11, absentuje v něm však odstavec potvrzující doručení odstoupení od smlouvy – soud vyšel co do skutkových zjištění z listiny, kterou předložila žalobkyně, když tato listina je jednak podepsaná a také zjevně byla žalobkyni doručena, neboť jí disponuje).10. Předžalobní výzvou (č. l. 4 a duplicitně č. l. 7) bylo prokázáno, že zástupce žalobkyně vyzval žalovaného dopisem ze dne 3. 11. 2023 k zaplacení částky 77 500 Kč jako rezervačního poplatku hrazeného žalobkyní dle smlouvy ze dne , datum, a upozornil žalovaného na možnost podání žaloby v dané věci.11. Doručenkou (č. l. 14) bylo prokázáno, že předžalobní výzva byla žalovanému odeslána do datové schránky dne 3. 11. 2023 a toho dne se i žalovaný přihlásil do datové schránky.12. Po provedeném dokazování soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Žalovaný byl v době od 26. 8. 2020 do 31. 5. 2023 držitelem živnostenského oprávnění na ohlašovací vázanou živnost s předmětem podnikání Realitní zprostředkování. Dne , datum, žalobkyně jako zájemce, žalovaný jako realitní zprostředkovatel a , jméno FO, jako převodce ujednali dohodu, v níž se žalovaná zavázala nejpozději do skončení doby rezervace (do 21. 10. 2023) uzavřít za účasti realitního zprostředkovatele s převodcem smlouvu budoucí o Realitní smlouvě a následně ve lhůtě dle této budoucí smlouvy Realitní smlouvu nebo rovnou Realitní smlouvu, tedy smlouvu, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva převodce k předmětným nemovitostem na zájemce či závazek k uzavření takové smlouvy za cenu 1 550 000 Kč. Ve smlouvě byl ujednán rezervační poplatek ve výši 77 500 Kč, který žalobkyně uhradila zprostředkovateli. Dále bylo ujednáno, že v případě, že zájemce do doby rezervace neuzavře Realitní smlouvu či smlouvu budoucí o Realitní smlouvě z důvodů na straně zájemce a/nebo zájemce neuhradí ve lhůtě stanovené v této smlouvě rezervační poplatek je zájemce povinen zaplatit zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku. V takovém případě je zprostředkovatel oprávněn na smluvní pokutu započíst rezervační poplatek složený zájemcem. Již v dopise ze dne 10. 6. 2023 , jméno FO, sdělila žalobkyni, že požaduje za předmětné nemovitosti vyšší než v rezervační smlouvě ujednanou cenu. Žalovaný pak ve dvou výzvách (z 6. a 13. 10. 2023) vyzývá žalobkyni k uzavření kupní smlouvy, nebylo ale prokázáno, že by tyto výzvy žalobkyně obdržela, je však zřejmé, že žalovaný vykládal rezervační smlouvu v tom smyslu, že obsahuje závazek žalobkyně uzavřít smlouvu kupní. Žalobkyně dopisem ze dne 12. 10. 2023, doručeným žalovanému dne 20. 10. 2023, odstoupila od rezervační smlouvy a vyzvala žalovaného k vrácení zaplaceného rezervačního poplatku. Toto žalovaný v dopise ze dne 22. 10. 2023 odmítl s tím, že žalobkyně se zavázala k uzavření kupní smlouvy, tuto povinnost porušila a žalovanému tak smlouva umožňuje si poplatek ponechat. Předžalobní výzva k zaplacení předmětu řízení byla žalovanému odeslána dne 3. 11. 2023, tedy více než 7 dní před podáním žaloby (16. 11. 2023, jak plyne ze spisu) a uvedeného dne se s ní žalovaný i seznámil.13. Dle § 1 zákona č. 29/2020 Sb., o realitním zprostředkování, (dále jako „ZRZ“), tento zákon upravuje některé podmínky poskytování realitního zprostředkování a některá práva a povinnosti s tím související.14. Dle § 2 ZRZ, pro účely tohoto zákona se rozumía) realitním zprostředkováním činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy,b) realitním zprostředkovatelem ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování,c) smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy,d) realitní smlouvou smlouva o nabytí1. vlastnického práva k nemovité věci, nebo2. práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.15. Dle § 9 odst. 1 ZRZ realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování.16. Dle § 14 ZRZ ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.17. Dle § 419 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „o. z.“), spotřebitelem je každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná.18. Dle § 421 odst. 2 o. z. má se za to, že podnikatelem je osoba, která má k podnikání živn