5 C 93/2024-177 — Okresní soud v Kutné Hoře

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 26. 2. 2024 domáhal zrušení kupní smlouvy uzavřené dne 27. 2. 2023 mezi účastníky, alternativně by se žalobce spokojil se zaplacením částky 4 500 000 Kč. Žalobu odůvodnil tím, že dne 27. 2. 2023 byla mezi účastníky uzavřena kupní smlouva, na jejímž základě se žalobce zavázal převést na žalovanou vlastnické právo k pozemku parc. č. , Anonymizováno, , ostatní plocha, pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez č.p. a č.e., a ke spoluvlastnickým podílům o velikosti ½ k pozemku parc. č. , Anonymizováno, , ostatní plocha, pozemku parc. č. , Anonymizováno, , ostatní plocha, a pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, všem zapsaným u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec a katastrální území , adresa, (dále též „předmětné nemovitosti“). Ujednaná kupní cena uvedená v písemném vyhotovení smlouvy činila 3 000 000 Kč, ačkoliv při uzavírání smlouvy bylo oběma smluvním stranám zřejmé, že skutečná hodnota předmětných nemovitostí je podstatně vyšší. Proto bylo mezi účastníky ujednáno, že žalobce za předmětné nemovitosti obdrží celkovou částku 6 000 000 Kč, kdy mu měla být zbylá část žalovanou zpětně doplacena. Hodnota předmětných nemovitostí přitom činila 7 500 000 Kč. Vzájemná hodnota sjednané kupní ceny a předmětných nemovitostí je tedy v hrubém nepoměru, přičemž sama žalovaná, vědoma si podstatně vyšší hodnoty předmětných nemovitostí, věděla, že neúměrně nízká sjednaná kupní cena bude v neprospěch žalobce. Stejné povědomí žalobce o vyšší hodnotě předmětných nemovitostí ani v souvislosti s jeho podpisem na smlouvě nedovozuje souhlas žalobce s tímto neúměrným zkrácením. Žalobce smlouvu podepsal s výhradou o kupní ceně a souhlas s jejím snížením na celkovou částku 3 000 000 Kč dán nebyl. Z uvedeného žalobce dovozoval důvodnost podané žaloby s tím, že smlouva má být zrušena, případně má být žalované uložena povinnost k zaplacení částky 4 500 000 Kč.2. Žalovaná považovala žalobu za nedůvodnou, neboť vzhledem k zastoupení žalobce kvalifikovanými osobami pohybujícími se v prostředí realit v době kontraktačního procesu si musel být žalobce vědom toho, že předmětné nemovitosti mohou mít vyšší hodnotu než nakonec ujednaných 3 000 000 Kč, přičemž žalobce uzavřením kupní smlouvy s uvedenou částkou souhlasil. Skutečná hodnota předmětných nemovitostí se přitom pohybovala v rozmezí 3 500 000 Kč až 4 500 000 Kč, a tudíž nepoměr ujednané a skutečné ceny nezakládá právo z neúměrného zkrácení, neboť žalobce obdržel plnění převyšující 55 % z hodnoty plnění, které poskytl. Nadto nebylo možné odhlédnout od stavu předmětných nemovitostí a investice, které byla žalovaná v mezidobí na nemovitosti nucena vynaložit.3. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutečnosti:4. Jediným statutárním orgánem a zároveň společníkem žalované je , jméno FO, , narozená , datum, (prokázáno výpisem z obchodního rejstříku). Právě jí byl , tituly před jménem, , jméno FO, adresován dopis ze dne 8. 6. 2022, kterým shrnul dosavadní spolupráci žalobce a žalované, přičemž mezi jeho synem (žalobcem) a , jméno FO, (synem pí. , jméno FO, ) měla být domluva na prodeji části areálu v , adresa, . Dále upozornil na to, že žalobce je drogově závislou osobou, a vznesl proto požadavek, aby všechna jednání týkající se prodeje části tohoto areálu byla před jejich podpisem ze strany žalobce odsouhlasena některým z jeho rodičů (prokázáno dopisem ze dne 8. 6. 2022).5. Dne 21. 12. 2022 , Jméno žalobce, sdělila e-mailem zástupci žalobce, že přibližně před měsícem a půl vstoupila do jednání vedených mezi otcem žalobce a , jméno FO, , který nejedná zcela „čistě“. Upozornila, že žalobce nemá na prodej nemovitostí schopnosti. Zároveň zástupci žalobce přeposlala e-mailovou komunikace vedenou mezi otcem žalobce a , adresa, z června 2022, ve které otec žalobce opakovaně setrvával na tom, že k uzavření smlouvy nedojde, nebude-li vyřešeno splácení zbývající částky 3 000 000 Kč do celkové hodnoty nemovitostí ve výši 6 000 000 Kč (prokázáno e-mailem ze dne 21. 12. 2022).6. Dne 10. 1. 2023 žalobce udělil , Jméno žalobce, plnou moc, aby jej zastupovala při všech právních jednáních týkajících se nemovitých věcí v jeho výlučném vlastnictví, a to konkrétně pozemků parc. č. st. , Anonymizováno, parc. č. st. , Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, , parc. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, v obci a katastrálním území , adresa, . Plná moc směřovala zejména k jednání směřujícímu k převodu nemovitých věcí na žalovanou a k jejich zatížení věcnými právy či rozdělení pozemků s tím spojeným (prokázáno plnou mocí ze dne 10. 1. 2023).7. Z e-mailové komunikace mezi , adresa, a zástupcem žalobce (kdy kopie byly zasílány i , Jméno žalobce, ) z ledna a února 2023 vyplývá, že zástupce žalobce navrhoval v rámci jednání o podobě kupní smlouvy její změnu tak, aby byla reflektována nově sjednaná kupní cena ve výši 6 000 000 Kč namísto původních 3 000 000 Kč s tím, že část kupní ceny by byla zaplacena do čtyř let od zápisu vlastnického práva. , adresa, požadoval podobu kupní smlouvy dle návrhu zpracovaného zástupcem žalované. Ze strany zástupce žalobce byly činěny stále dotazy, jak bude případně dále vypořádána zbývající část kupní ceny ve výši 3 000 000 Kč, resp. co brání tomu, aby byla sjednána cena ve výši 6 000 000 Kč s tím, že zaplacení zbývající části kupní ceny bude vázáno na splnění účastníky ujednané podmínky - nejprve dojde k rekonstrukci ubytovny ve vlastnictví žalobce (prokázáno e-mailovou komunikací z období od 30. 1. 2023 do 17. 2. 2023).8. , jméno FO, žalovanou a žalobcem zastoupeným , Jméno žalobce, byla dne 27. 2. 2023 uzavřena smlouva, jejímž předmětem byly pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez č.p. a č.e., který vznikl rozdělením původního pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, geometrickým plánem č. , hodnota, -, Anonymizováno, ze dne 22. 4. 2022 zpracovaným společností , právnická osoba, , IČO , IČO, ; dále pozemek parc. č. , Anonymizováno, ostatní plocha, který vznikl rozdělením původního pozemku parc. č. , Anonymizováno, ostatní plocha, geometrickým plánem č. , hodnota, , Anonymizováno, ze dne 22. 4. 2022 zpracovaným společností , právnická osoba, , IČO , IČO, ; a spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na pozemku parc. č. , Anonymizováno, ostatní plocha, pozemku parc. č. , Anonymizováno, ostatní plocha, a pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, všechny zapsané u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec a katastrální území , adresa, . Žalobce se zavázal převést vlastnické právo k předmětným nemovitostem na žalovanou, která se zavázala tyto přijmout do svého vlastnictví s tím, že část kupní ceny ve výši 2 800 000 Kč byla uhrazena již před podpisem této smlouvy a část kupní ceny ve výši 200 000 Kč bude uhrazena prostřednictvím advokátní úschovy do 10 dnů ode dne uzavření smlouvy. Zároveň došlo ke zřízení služebnosti cesty přes pozemky pozemku parc. č. , Anonymizováno, ostatní plocha, pozemku parc. č. , Anonymizováno, ostatní plocha, a pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, a to ve prospěch pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, . Shora uvedený geometrický plán byl přílohou smlouvy a schválen byl dne 21. 10. 2022 Městským úřadem , adresa, . V evidenci katastru nemovitostí došlo k vkladům vlastnického práva k jednotlivým (i nově rozděleným) pozemkům dle uzavřené smlouvy (prokázáno smlouvou ze dne 27. 2. 2023, geometrickým plánem, sdělením , právnická osoba, , adresa, a výpisy z katastru nemovitostí).9. Znaleckým posudkem , právnická osoba, , č. , č. účtu, ze dne 25. 11. 2024 a výslechem znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil obvyklou cenu předmětných nemovitostí ke dni 27. 2. 2023. Znalkyně po místním šetření popsala stav oceňovaných nemovitostí a tyto pak porovnala se vzorkem tří obdobných nemovitostí, které byly v období od července 2022 do července 2024 prodány. Jelikož stanovovala cenu obvyklou, nebylo možno přihlédnout k případným cenovým nabídkám, nýbrž toliko k cenám za skutečně realizované prodeje. Jelikož jsou komerční nemovitosti málo obchodované, byla nucena vycházet právě i z prodejů uskutečněných v jiných letech a rozšířit lokalitu i na sousední Kolínsko. Nicméně porovnávané nemovitosti byly dostatečným kvalitativním i kvantitativním vzorkem pro určení ceny obvyklé. Aby pak cena uskutečněných prodejů porovnávaných nemovitostí odpovídala co nejblíže nemovitostem oceňovaným v tomto řízení, zjištěné ceny realizovaných prodejů upravila za použití ve znaleckém posudku uvedených koeficientů, ve kterých zohlednila časové hledisko (datum prodeje), lokalitu, typ nemovitostí a druh pozemků, výměru pozemků a další skutečnosti mající dle z