112 C 297/2022-170 — Okresní soud v Karviné

1. Žalobou doručenou soudu dne 30. 6. 2022 domáhal se žalobce určení, že žalovaná je vlastníkem pozemků parc. č. 151/2, 152, 153, 154, jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , a parc. č. , hodnota, , 156/2, 157/2 zapsaných na LV č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, u , Anonymizováno, a dále uložení povinnosti žalované zaplatit žalobci částku 958 458,41 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 1. 6. 2022 do zaplacení. Žalobu odůvodnil tvrzením, že měl zájem koupit nemovitost pro své bydlení a zaujaly jej nemovitosti nabízené společností , právnická osoba, ., které byly v inzerci popsány tak, že dům má , právnická osoba, , odizolované základy, v půdním prostoru je možno vybudovat další obytné místnosti a bylo provedeno zateplení domu, přičemž stav objektu byl inzerován jako dobrý. Žalobce absolvoval prohlídku domu s makléřkou realitní společnosti, při níž byl ujištěn, že dům je v dobrém stavu a zvýšená vlhkost v domě, kterou žalobce zaznamenal, je důsledkem nevětrání. Současně mu bylo sděleno, že dům je plně odizolován proti pronikání spodní vody a také to, že půdní prostory jsou v dobrém stavu. Žalobce dne 4. 5. 2022 uzavřel s žalovanou a realitní kanceláří rezervační smlouvu, v níž bylo uvedeno, že je známa pouze jediná vada, a to mírná vlhkost z důvodu neobývání nemovitosti. Následně dne 10. 5. 2022 byla mezi účastníky sjednána kupní smlouva ve vztahu k předmětným nemovitostem a také smlouva o advokátní úschově. Kupní cena činila 4 000 000 Kč, kterou žalobce složil do advokátní úschovy, přičemž dne 12. 5. 2022 byla žalované vyplacena část kupní ceny ve výši 958 458,41 Kč, zbývající částka 3 041 541,59 Kč je stále složena na účtu advokátní úschovy. Žalobce dne 18. 5. 2022 nemovitosti od žalované převzal, o čemž byl sepsán předávací protokol. Následně se žalovaný stěhoval a pokoušel se vlhkost v domě vyvětrat, avšak bezúspěšně. Postupem času zjistil, že dům není odizolován, pouze ze dvou stran je nopová folie a že tedy vlhkost domu není způsobená nevětráním, ale chybějící izolací domu a intenzivním průsakem spodní vody. Na vlhkost pak navazují závady jako mokré zdi, opadající omítka či praskliny v domě a rozklížená střecha. , adresa, zdi byly maskovány rozmístěním nábytku. Pokud by žalobce věděl, že dům není odizolován a že důvodem vlhkosti není nevětrání domu, kupní smlouvu by neuzavřel. Z tohoto důvodu žalobce od kupní smlouvy odstoupil dopisem ze dne 27. 5. 2022 adresovaným žalované. Tato však s důvody odstoupení nesouhlasila, nejprve bez bližšího odůvodnění, později se vyjádřila tak, že nezpochybňuje vady domu, namítá však, že skutečný stav domu jako chybějící izolace a zateplení domu byly zjistitelné pouhým okem a skutečný stav objektu byl žalobci znám. Žalobce si objednal tzv. inspekci nemovitostí, která potvrdila, že svislá hydroizolace nebyla zjištěna a vodorovná hydroizolace je nefunkční, popř. absentuje. V domě bylo provedeno měření vlhkosti se závěry, že tato výrazně překračuje doporučenou vlhkost a její příčinou je zemní vlhkost spolu s absencí vodorovné hydroizolační vrstvy na úrovně základy – zeď. Dodělání chybějící hydroizolace je velmi nákladné až do částky 900 000 Kč. Stejně tak bude nutno vynaložit další náklady na odstranění vlhké omítky, vysušení zdiva a dokončení stávajícího zateplení objektu v nákladech až do 1 200 000 Kč. Žalobce také zjistil, že uvedená možnost půdní vestavby v rodinném domě není možná, stav části střechy je na hranici životnosti a tyto další vady žalobce uplatnil v dopise ze dne 31. 7. 2022. Dle výše uvedené kupní smlouvy byl vklad vlastnického práva ve prospěch žalobce proveden dne 3. 8. 2022, avšak žalobce od uvedené kupní smlouvy odstoupil z důvodů zásadních skrytých vad spočívajících v tom, že byl mylně informován o tom, že dům má odizolované základy a zvýšená vlhkost v domě byla bagatelizována jako důsledek nevětrání. Pokusil se s žalovanou věc vyřešit, avšak bezvýsledně. Protože platně odstoupil od kupní smlouvy, požaduje vrácení již vyplacené kupní ceny žalované. Rovněž má naléhavý právní zájem na určení, že v důsledku odstoupení od kupní smlouvy je žalovaná vlastníkem předmětných nemovitostí, což však žalovaná rozporuje a není možno příslušnou změnu v katastru nemovitostí dosáhnout jinak než soudním rozhodnutím.2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila, když má za to, že není jediný relevantní zákonný důvod pro odstoupení žalobce od kupní smlouvy. Žalovaný si před koupí podrobně nemovitosti za přítomnosti realitní makléřky prohlédl, byly mu zpřístupněny všechny prostory nemovitostí a stav domu byl z převážné většiny zřetelný již jen z vlastní fotodokumentace domu, pokud jde o stav střechy či základy domu. U prohlídky uváděl, že žádné stavební úpravy půdy neplánuje a nejevil zájem půdu navštívit. O vlhkosti v domě byl opakovaně informován, jak makléřkou, tak žalovanou. Byla mu vždy podávaná informace, že z důvodu vlhkosti, která se v domě nachází s ohledem na stáří , právnická osoba, ohledem na jeho umístění v důlní oblasti, je nezbytné větrání domu. Paradoxně sám uváděl, že žádnou vlhkost necítí, popř. jen nepatrnou. Při jednání byl informován také o tom, že dům nemá zaizolované veškeré základy. Přičemž tato skutečnost byla zjevná i pouhým okem, kdy zateplení fasády domu bylo provedeno pouze zčásti do úrovně jednoho metru nad zemí, aby bylo možno provést dodatečné zaizolování základů bez zásahu do provedeného zateplení fasády. Tento popisovaný stav domu je zřejmý i z fotodokumentace k inzerci. Nebylo žalobci nic skrýváno pod zateplením fasády domu. Žalobce byl informován, že se jedná o více než 100 let starý dům, který prošel výraznou rekonstrukcí, včetně dostavby zcela nové části domu a že do budoucna dům vyžaduje investice do opravy střechy a obnovy izolace původních zdí. Stav střechy byl s žalobcem také projednáván. Žalobce vystupoval jako osoba se znalostmi stavebního charakteru. Pokud by měl během důkladné prohlídky nemovitosti dojem, že se stavbou není něco v pořádku, mohl si nechat odborně posoudit nejen střechu, krov, možnost půdní vestavby, ale také potencionální vlhkost domu, jeho izolaci. Inzerovaná prodejní cena nemovitostí činila původně 4 540 000 Kč. Po zhlédnutí nemovitostí a jejího stavu žalobcem žalovaná souhlasila se slevou na 4 000 000 Kč. Trvala na tom, že žádné údaje o stavu domu žalobci zatajovány nebyly. Rovněž mu nebylo bráněno v prohlídce domu. Naopak žalobce na koupi domu spěchal. Po předání nemovitosti již dne 20. 5. 2022 telefonicky kontaktoval žalovanou, že se dům rozpadá, informace získal zřejmě od bývalého manžela žalované pana , jméno FO, , který otevřeně vystupuje proti žalované, neboť nesouhlasil se způsobem vypořádání jejich SJM a podílového spoluvlastnictví k nemovitostem, které bylo u zdejšího soudu projednáváno. Žalobce se z domu odstěhoval dne 20. 5. 2022, od té doby dům neobývá, o dům se nestará, vznikají na něm škody, ani z toho důvodu není možno akceptovat vrácení domu žalované. K výzvě soudu žalovaná doplnila skutková tvrzení tak, že žalobce byl o typu a rozsahu izolací v domě informovaný již při prohlídce domu dne 29. 4. 2022, kterou s ním uskutečnila paní , jméno FO, , následně jej o tom informovala také žalovaná, a to v den uzavření rezervační smlouvy, kdy se s žalobcem poprvé osobně setkala. Při té příležitosti byl informován o části izolace provedené chemickou injektáží v roce 2007. Uvedla, že dům je po částečné rekonstrukci, izolace jsou kompletně v podlahách a ve zdech nové přístavby, ale v původních zdech je provedena chemická injektáž z roku 2007, která bude mít zřejmě omezenou účinnost a dále je tam z části hydroizolace, která je viditelná., právnická osoba, nesporných tvrzení účastníků a z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že jako vlastník nemovitostí, a to pozemků č. 151/2, 152, 153, 154, jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , a parc. č. , hodnota, , 156/2, 157/2 zapsaných na LV č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, u , Anonymizováno, , u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště , adresa, , je evidován žalobce, který vlastnické právo nabyl na základě kupní smlouvy ze dne 10. 5. 2022 s právními účinky zápisu k 11. 5. 2022 a zápis byl proveden dne 3. 8. 2022.4. Z inzerátu spol. , právnická osoba, . ve vztahu k předmětným nemovitostem bylo zjištěno, že rodinný dům v obci , adresa, byl popsán jako zděný dům, který prošel rekonstrukcí s tím, že v roce 2014 proběhla přístavba domu, obsahuje popis zařízení domu, skutečnost, že v následujícím roce proběhlo zateplení domu a výměna kotle, obsahuje rozměry domu, včetně plochy pozemků a zastavěných ploch. Je zde uvedeno, že z prvního podlaží vedou schody do půdního prostoru, ve kterém lze vybudovat další obytné místnosti a rozšířit tak celkovou dispozici domu. Střecha domu je sedlového tvaru s plechovou krytinou. Dům má , právnická osoba, cca 10 let a odizolované základy. Dále je zde uveden stav „dobrý“, u energetické náročnosti objektu je uvedeno, že je mimořádně nehospodárný. Součástí inzerce byly také fotografie, kte