12 C 95/2020-112 — Okresní soud v Kolíně

1. Žalobci se domáhali zaplacení částky 463 465,76 Kč z důvodu, že mezi žalobci a žalovaným byla uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl prodej p. [číslo] na které stojí dům [adresa] v k.ú. [obec] u [obec]. Žalovaný se zavázal dokončit dům ve stanovených termínech, mezi účastníky došlo k dohodě o smluvní pokutě pro případ nedodržení stanovených termínů ve výši 0,05 % z kupní ceny za každý den prodlení. Zároveň se žalovaný zavázal odstranit vady, které se projeví do 60 dnů od převzetí domu. Žalobci postupně reklamovali několik vad, žalovaný vady odstranil opožděně nebo vůbec a žalobci museli vady odstranit na vlastní náklady. V průběhu řízení žalobci rozšířili žalobu o částku 156 915 Kč, neboť v mezidobí po podání žaloby došlo k dalšímu prodlení ze strany žalovaného. Zároveň žalobci požadovali odstranění stavby, a to plotu za pozemky [číslo], který žalovaný zbudoval neoprávněně. V průběhu řízení vzali žalobci v této části žalobu zpět a soud proto v této části v souladu s § 96 o.s.ř. řízení zastavil. 2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil s tím, že uplatněný nárok byl uspokojen započtením dle čl. 3 kupní smlouvy. Žalobci požadují svůj nárok duplicitně, není zcela jasné, zda je a za jakou dobu žalovaný v prodlení. Žalovaný žádné jiné vyjádření nepodal, ke svým tvrzením ani k tvrzení žalobců nedoložil žádné důkazy. 3. Z dodatku [číslo] k budoucí kupní smlouvě ze dne 26.6.2019 bylo zjištěno, že v bodě 4 odst. 4.3 byla sjednána smluvní pokuta ve výši 0,05 % denně z kupní ceny za každý den prodlení budoucích kupujících s poskytnutím součinnosti. 4. Z dodatku [číslo] smlouvy o smlouvě budoucí kupní bylo zjištěno, že smluvní strany se dohodly na snížení ceny kupní o částku 100 000 Kč. Byl dohodnut termín dokončení stavby do 31.12.2018, byla sjednána výše smluvních pokut pro případ prodlení a porušení smluvních povinností prodávajících i kupujících. 5. Z dodatku [číslo] bylo zjištěno, že byla navýšena kupní cena dle dodatku [číslo]. 6. Z dodatku [číslo] bylo zjištěno, že kupní cena byla navýšena dle klientských požadavků o částku 123 372 Kč. Součástí je klientský list změn, změny jsou v provedení domu s návrhem stavebních úprav. 7. Ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě bylo zjištěno, že mezi žalobci a žalovaným byla uzavřena smlouva, jejímž předmětem bylo uzavření budoucí kupní smlouvy nemovitosti specifikované ve smlouvě za kupní cenu 4 150 000 Kč. I v této smlouvě byla sjednána smluvní pokuta 0,05 % z kupní ceny pro případ porušení povinností stanovených ve smlouvě. 8. Z uplatnění vad ze dne 10.2.2020 bylo zjištěno, že žalobci žalovanému oznámili opožděné odstranění vad, některé vady nebyly odstraněny vůbec, zároveň byly uplatněny další vzniklé vady. Žalobci požadovali odstranění nejpozději ve lhůtě 30 dnů od 25.2.2020. Zároveň uplatnili v souladu s kupní smlouvou smluvní pokutu za prodlení s odstraněním vad. 9. Z dopisu ze dne 30.8.2019 bylo zjištěno, že žalobci uplatnili smluvní pokutu za prodlení s odstraněním vypočtených vad ve výši 125 108,23 Kč. Na tuto částku byla započtena částka 100 000 Kč proti zádržnému. 10. Z předávacího protokolu ze dne 27.6.2021 bylo zjištěno, že žalobcům byl předán rodinný dům na pozemku [číslo] v k.ú. [obec] u [obec]. Jeho součástí byla příloha týkající se uplatněných vad. Tyto vady se žalovaný zavázal odstranit ve lhůtě do 10.7.2019. 11. Z kupní smlouvy ze dne 28.6.2019 bylo zjištěno, že mezi žalobci a žalovaným byla uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl prodej domu [adresa] na pozemku [číslo] v k.ú. [obec] [obec] a spoluvlastnický podíl na pozemcích [číslo] a [číslo] za kupní cenu 4 240 956 Kč. Žalobcům vzniklo právo na započtení částky 532 043 Kč, která byla složena z částky 124 043 Kč za práce, které nebyly provedeny, část ve výši 408 000 Kč byla jednorázová smluvní pokuta dle čl. 2 smlouvy, neboť žalobci uplatnili požadavky u Obvodního soudu pro Prahu 1 a zavázali se vzít žalobu zpět v případě zaplacení smluvní pokuty. 12. V čl. IV odst. 2 smlouvy byla sjednána smluvní pokuta v případě, že vady nebudou žalovaným odstraněny do 30 dnů od doby, kdy byl kupující o vadách vyrozuměn. Smluvní pokuta byla za každý den prodlení ve výši 0,05 % z kupní ceny. 13. Z přípisu ze dne 4.5.2020 bylo zjištěno, že vady, které žalovaný neodstranil ve lhůtě stanovené v předávacím protokolu, odstranili sami žalobci na vlastní náklady. Zároveň vyčíslili smluvní pokutu za prodlení s odstraněním vad (vzduchotechnika v koupelně). 14. Z výzvy ze dne 9.11.2020 bylo zjištěno, že žalobci vyzvali žalovaného k zaplacení smluvní pokuty ve výši 44 530 Kč. 15. Z emailové komunikace mezi žalobci a žalovaným bylo zjištěno, že žalobci opakovaně požadovali odstranění vad, žalovaný na to nereagoval. 16. Z kontrolního zápisu o odstranění vad ze dne 13.7.2019 bylo zjištěno, že bylo odstraněno pouze rozbité okno v ložnici, ostatní vady odstraněny nebyly. 17. Žalobci předložili ještě emailovou korespondenci mezi nimi a jednotlivými dodavateli, kteří potvrdili termín odstranění jednotlivých vytýkaných vad. 18. Další důkazy žalobci nenavrhovali, žalovaný nedoložil ke svým tvrzením žádný důkaz a ani žádný důkaz nenavrhl, proto soud vycházel jen z důkazů předložených žalobci. Tyto listinné důkazy považuje soud za postačující k rozhodnutí ve věci. 19. Podle § 2048 a násl. jednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém. K ujednání, kterým se zavázal k plnění smluvní pokuty nezletilý, který v době ujednání nedovršil patnácti let, se nepřihlíží. 20. Je-li ujednána smluvní pokuta, nemá věřitel právo na náhradu škody vzniklé z porušení povinnosti, ke kterému se smluvní pokuta vztahuje. Nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty. 21. Smluvní pokuta zakládá povinnost dlužníka pro případ, že řádně a včas nesplní smluvně stanovenou povinnost. Může být formulována jako povinnost zaplatit jednorázové plnění nebo jako povinnost zaplatit za každý den prodlení s plněním povinnosti. Smluvní pokutu mohou sjednat pouze strany v postavení věřitel a dlužník. Věřitel je oprávněn požadovat smluvní pokutu ihned po vzniku práva na její zaplacení. Dlužník je povinen ji uhradit bez zbytečného odkladu, poté, co byl požádán. 22. Žalovaný namítal nepřiměřenost smluvní pokuty, i když jeho vyjádření jsou poněkud rozporuplná. Nejprve svůj závazek vůbec neuznal s tím, že žalobcům žádné právo na smluvní pokutu nevzniklo, neboť nárok byl uspokojen kompenzací dle čl. 3 odst. 3 kupní smlouvy. Tato kompenzace se však týkala pouze kupní ceny, jednalo se o závazky vzniklé ze smlouvy o smlouvě budoucí. Později (vyjádření ze dne 8.1.2021) žalovaný již nerozporoval, že prodlení nevzniklo, ale že délka prodlení nebyla žalobci prokázána, namítal nepřiměřenost smluvní pokuty vzhledem k charakteru vad. Soud má za to, že smluvní pokuta ve výši 0,05 % z kupní ceny není nepřiměřená, když v rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 772/2010 ze dne 26.4.2012 konstatoval soud, že smluvní pokutu ve výši 0,5 % z dlužné částky lze považovat za přiměřenou a v souladu s dobrými mravy. V daném případě je smluvní pokuta sjednána v mnohem nižší částce. 23. Při předání domu byly zjištěny závady, které jsou uvedeny v příloze předávacího protokolu, termín jejich odstranění byl sjednán do 10.7.2019. Vady nebyly žalovaným ve stanoveném termínu odstraněny, některé vady žalovaný neodstranil vůbec, musely být odstraněny na náklady žalobců. 24. Žalobci žalovaného několikrát vyzvali k odstranění vad, které byly specifikovány jednak v předávacím protokolu, jednak v dopisech, jimiž byly vady uplatněny ze dne 30.8.2019 a 10.2.2020, kdy zároveň žalovaného vyzvali k zaplacení smluvní pokuty. Žalovaný se tak ocitl v prodlení s odstraněním vad a žalobcům tak vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty. 25. Žalobci uplatnili nárok na smluvní pokutu u jednotlivých vad, které nebyly řádně a včas odstraněny nebo byly odstraněny na náklad žalobců takto: ; Položka; První den prodlení; Poslední den prodlení; Počet dnů prodlení; Smluvní pokuta v Kč 1.; Prasklé sklo u balkonovych dveří; 2.7.2019; 13.7.2019; 12; [částka] 2.; Interiérové dveře; 1.8.2019; 8.1.2020; 160; [částka] 3.; Vanová sprcha; 21.7.2019; 18.10.2019; 89; [částka] 4.; Uvolněná WC mísa; 19.1.2020; 25.1.2020; 7; [částka] 5.; Zatékání do půdy; 3.2.2020; 12.3.2020; 39; [částka] 6.; Přechodové lišty; 8.2.2020; 1.3.2020; 23; [částka] 7.; Chybějící vývod od větráků ; 26.3.2020; 16.4.2020; 22; [částka] 26. Na smluvní pokutě tak uplatnili celkovou částku 746 408,96 Kč, na tuto částku byla započtena částka 100 000 Kč jako zádržné. Výše sm