15 C 95/2022-581 — Okresní soud v Kolíně

1. Podanou žalobou se žalobkyně domáhala zrušení podílového spoluvlastnictví k nemovitosti: pozemku st. p. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č. p. 69 v katastrálním území , adresa, a obci , adresa, , zapsané u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, (dále také jen „nemovitost“) s odůvodněním, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky nemovitosti, a to každý v rozsahu ½ k celku. Nemovitost je užívána žalobkyní. Účastníci se mimosoudně nedohodli na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nemovitosti. Reálné rozdělení rodinného domu není možné. Žalobkyně navrhuje zrušení spoluvlastnictví a vypořádání tak, že žalobkyně nabude vlastnické právo ke spoluvlastnickému podílu žalovaného za finanční náhradu v rozsahu odpovídajícím 1/2 ceny nemovitostí určených soudem ustanoveným znalcem. Tento návrh vychází ze skutečnosti, že nemovitost je reálně nedělitelná a je schopna zaplatit žalovanému odpovídající náhradu. Dále se žalobkyně domáhala zaplacení částky ve výši , částka, a , částka, s příslušenstvím z titulu vypořádání spoluvlastnictví v širším smyslu.2. Žalovaný souhlasil s návrhem na zrušení podílového spoluvlastnictví k nemovité věci, s žalovanou rovněž nechce setrvat ve spoluvlastnickém vztahu, jakož i s jeho vypořádáním přikázáním nemovité věci do výlučného vlastnictví žalobkyně. Žalovaný však nesouhlasil s výší vypořádacího podílu, která by měla odpovídat velikosti jeho spoluvlastnického podílu, neboť cena zjištěná znalkyní neodpovídá obvyklé ceně nemovitostí.3. Usnesením ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , byl návrh žalobkyně na zaplacení částky ve výši , částka, a , částka, s příslušenstvím z titulu vypořádání spoluvlastnictví v širším smyslu vyloučen k samostatnému projednání. Řízení o takto vyloučeném návrhu je nyní samostatně vedeno pod sp. zn. , spisová značka, .4. Soud provedl důkazy listinami, které předložili účastníci k prokázání svých tvrzení, znaleckým posudkem zadaným soudem a předloženým účastníkem. S ohledem na datum vyhotovení soud zamítl návrh na provedení důkazu znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, z roku 2019, č. , hodnota, -71/19, vzhledem k výsledkům dokazování a předmětu řízení soud jako nedůvodné a nadbytečné zamítl návrhy na doplnění dokazování včetně zadání revizního znaleckého posudku. Potřeba provedení dalších důkazů v řízení nevyšla najevo, když provedeným dokazováním byl zjištěn skutkový stav v rozsahu dostatečném pro rozhodnutí ve věci a spolu se shodnými tvrzeními účastníků po postupu dle ust. § 132 o.s.ř byl v řízení prokázán následující skutkový stav:5. Účastníci jsou podílovými spoluvlastníky nemovitosti: pozemku st. p. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č. p. 69 v katastrálním území , adresa, a obci , adresa, , zapsané u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , a to každý v rozsahu ½ k celku (prokázáno informativním výpisem z katastru nemovitostí pro k. ú. , adresa, a obec , adresa, , LV 398).6. Z výpisů z účtů vedených u , právnická osoba, ., ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně má k dispozici na účtu č. , č. účtu, částku , částka, , na účtu č. , č. účtu, částku , částka, a na účtu č. , č. účtu, částku , částka, . Fakturou – daňovým dokladem č. , hodnota, ze dne , datum, byla žalobkyni za investiční zlato vyúčtována částka , částka, . Fakturou – daňovým dokladem č. 67/12/2022 ze dne , datum, byla žalobkyni za zlaté slitky vyúčtována částka , částka, , fakturou – daňovým dokladem č. 68/12/2022 ze dne , datum, byla žalobkyni za zlaté slitky vyúčtována částka , částka, . Bylo tak prokázáno, že žalobkyně přímo disponuje finančními prostředky cca jednoho milionu korun.7. Z odhadu cen nemovitostí ke dni , datum, portálu Remax soud zjistil, že valuo odhadovaná cena nemovitosti u prodeje rodinného domu 100 m2 s pozemkem 133 m2 v obci , adresa, byla stanovena na částku , částka, při porovnání s inzerovanou cenu obdobných nemovitostí od , částka, do , částka, (v průměru , částka, ), podlahovou plochu od 94 m2 do 140 m2 s velikostí pozemku od 518 m2 do 983 m2.8. Ze soudem zadaného znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, , č. , č. účtu, , soud zjistil obvyklou cenu nemovitosti na základě stavu ke dni šetření, tedy v rekonstruovanému stavu, ve kterém se nemovitost v tu dobu nacházela, která byla stanovena ve výši 3 300 00 Kč, a to jako cena aktuální ke dni , datum, . Znalecký posudek byl opatřen doložkou ve smyslu § 127a o. s. ř. V projednávané věci soud, aniž by přezkoumával věcnou správnost odborných závěrů znaleckého posudku, neboť k tomu není oprávněn [srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , (C 1186), či rozsudek ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ], vycházel z odborných závěrů znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, . Soud posudek znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, hodnotí jako přesvědčivý, úplný co do zadání otázek, jeho závěry jsou v souladu s podklady použitými pro jeho zpracování včetně uvedení zdrojů a zdůvodnění odpovědí logicky odůvodněno a doplněno, resp. osvětleno účastníkům, v rámci výslechu před soudem. Aktuální závěr o výši obvyklé ceny stanovený znaleckým posudkem, proto soud vzal za svá skutková zjištění a vycházel z nich po postupu dle ust. § 132 o.s.ř. (kterému odborné závěry posudku nepodléhají). Z posudku soud zjistil celkovou plochu pozemku (zastavěnou plochu a nádvoří), dispoziční řešení a technický stav nemovitosti – rodinného domu, rozmístění jednotlivých místností v domě, výměry podlahových ploch, staveb na pozemku a jejich výměru.Výslechem znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, bylo dále zjištěno, že ve svém znaleckém posudku postupovala podle zákona o oceňování, kdy jiná metoda, než porovnávací nepřichází do úvahy. K odhadu nemovitosti Remax ze dne , datum, uvedla, že se jedná o výsledek z portálu, který vyhodnocuje nabídky a realizované prodeje a z toho generuje nějaký závěr. Při zadávání byla udána výměra domu 100 m2, ale zjištěna výměra vlastním měřením znalkyně je 69 m2, což je důvodem pro odlišný závěr. Nadto není jasné, zda srovnávací vzorek byl vybrán náhodně nebo zvolen tím, kdo zadával dotaz. Řádově tak není výsledná cena dle posudku nijak zásadně nižší, protože pokud z valuo vyšla jednotková cena cca , částka, , pak při ploše cca 70 m2 by vyšla cena , částka, . Nesprávně uvedená plocha domu zkresluje výsledek, protože základem je jednotková cena. Bez vlivu není ani to, že dům nemá zahradu. Proto soud, jak uvedeno výše, vycházel ze závěrů soudem zadaného posudku.Naopak soud při svých závěrech nepřihlédl k posudku znalce , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, , č. , hodnota, -16/22, neboť byl vyhotoven v roce 2022 a nemůže být podkladem pro zjišťování obvyklé ceny nemovitostí, když základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání spoluvlastnictví k nemovitostem, je jejich cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Závěry uvedeného posudku jsou pro účely rozhodnutí tedy nejen neaktuální, ale není ani jasné, jaká cena (zjištěná či obvyklá) byla znalcem určována. Navíc při porovnávání vzorků obdobných nemovitostí není uvedeno, jakými konkrétními koeficienty byly jejich ceny stanoveny. Závěry se tak staly neověřitelnými a v řízení z nich nelze nijak vycházet. S ohledem na zjištěné nedostatky zjevné již z písemného posudku, které nelze odstranit výslechem, bylo nadbytečné a nehospodárné znalce k obsahu posudku dále slyšet.9. Mezi účastníky nebylo sporu o spoluvlastnické struktuře k nemovitostem, rovněž tak ani o tom, že dohody o způsobu likvidace spoluvlastnictví, ve kterém nechtějí setrvávat, není možno dosáhnout s ohledem na odlišná či nejasná stanoviska účastníků. Nesporné bylo i to, že nemovitost je nedělitelná. Sporu nebylo ani v tom, že mezi účastníky panují napjaté vztahy, to se prolíná celým, a nejen tímto řízením. Je to žalobkyně, která zásadně žádala přikázání do vlastnictví, je to ona, které se od počátku označuje bydlištěm v domě (oproti žalovanému, kterého bydlištěm v domě ani sama neoznačuje), žádá nemovitosti od počátku do svého vlastnictví a toto stanovisko je celé řízení neměnné. Bez vážného zájmu a důvodu ze strany druhého spoluvlastníka je na místě přistoupit ke způsobu likvidace zrušením spoluvlastnictví a přikázáním do vlastnictví žalobkyně. A to za náhradu, která byla v řízení prokazatelně zjištěna a je postavena na znaleckém závěru soudem ustanovené znalkyně, který v řízení zcela obstál, je výsledkem zkoumání nemovitosti, její ceny obvyklé a výsledku standardní porovnávací metody ocenění. Vypořádací podíl tak byl stanoven na polovinu částky obvyklé ceny nemovitosti a žalobkyni stanovena lhůta jednoho měsíce k zaplacení, když bylo přihlédnuto k výši částky a času, který si uhrazení takové částky vyžádá, aniž by tato lhůta zásadě zvýhodnila kteroukoli ze stran. Že je žalobkyně schopna částku uhradit bylo v řízení postaveno najisto, když bez dalšího disponuje částkou kolem jednoho milionu korun, nad