6 C 87/2024-71 — Okresní soud v Kolíně

1. Žalobci se domáhali, aby soud svým rozhodnutím určil obsah kupní smlouvy uvedené ve výroku I. tohoto rozsudku a nahradil tak vůli žalovaného k jejímu uzavření. Uvedli, že žalobkyně v době před uzavřením manželství dne , datum, uzavřela s žalovaným smlouvu o budoucí kupní smlouvě na základě které měl žalovaný uzavřít nejpozději do , datum, kupní smlouvu, jejímž předmětem bude bytová jednotka číslo , hodnota, , umístěna ve třetím nadzemním podlaží domu, postaveném na oddělené části pozemků uvedených ve smlouvě ve vlastnictví žalovaného. Dále měla být převedena poměrná část společných prostor tohoto domu o velikosti odpovídající poměru výměry bytové jednotky č. , hodnota, k součtu výměr všech bytových jednotek v domě. Kupní cena za nemovitosti se všemi součástmi, příslušenstvím, právy, užitky a povinnostmi byla dohodnuta ve výši , částka, a uhrazena ve dvou splátkách a to , částka, do , datum, a , částka, do , datum, . Kupní cena byla uhrazena řádně a včas. Dopisem ze dne , datum, žalovaný nabídl žalobcům koupi bytové jednotky č. 1384/4, kterou mají v nájmu na dobu neurčitou. Žalovaný však požadoval i doplatek kupní ceny za pozemek st. 1888 v obci a katastrálním území , adresa, , jehož součástí je budova č.p. 1384. Doplatek kupní ceny dle znaleckého posudku činí , částka, .2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Uvedl, že žalobce a) není ve sporu aktivně legitimován, neboť nebyl účastníkem smlouvy o smlouvě budoucí ze dne , datum, . V souladu s ustanovením § 3028 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, dále jen o.z., by měl soud smlouvu o smlouvě budoucí posuzovat podle § 50a zákona č. 40/1964 Sb. obč. zák. platného do , datum, . Dále uvedl, že předmětem budoucí kupní smlouvy byla nezrealizovaná bytová jednotka. Ujednání ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě je takové, že předmětem kupní smlouvy bude bytová jednotka č. , hodnota, o výměře 63,5 m2 umístěná ve III. nadzemním podlaží domu a poměrná část společných prostor. Za tyto nemovitosti byla dohodnuta kupní cena , částka, . V budoucí kupní smlouvě není uvedeno, že se jedná o cenu konečnou a rovněž není uvedeno, že by předmětem převodu měl být i pozemek. V době, kdy byla smlouva uzavřena nebyl podle zákona o vlastnictví bytů neoddělitelnou součástí bytové jednotky i pozemek. K vymezení jednotek v budově došlo až prohlášením vlastníka v roce 2021, kdy došlo ke změně zákonných ustanovení a jednotky se vymezují v pozemku. Žalovaný proto požadoval doplacení kupní ceny za pozemek, jejíž výše byla stanovena podle znaleckého posudku, žalobci nárok na zaplacení ceny za pozemek nezpochybňovali, nicméně prosazovali cenu nižší. Soud by měl smlouvu posuzovat podle tehdy platného občanského zákoníku, tedy i to, zda splňovala náležitosti budoucí kupní smlouvy, kdy soud by jednal o nahrazení projevu vůle. Jelikož pak ve smlouvě chybí pozemky, které by se měly převádět je smlouva o budoucí smlouvě neplatná. Navíc pozemky měly v době výstavby jiné rozměry a tvar. Pokud by soud postupoval podle současné úpravy, pak žalovaný navrhuje, aby v článku III. kupní smlouvy byla uvedena cena , částka, , kdy část kupní ceny byla uhrazena před podpisem kupní smlouvy a částka , částka, bude uhrazena do tří dnů od podpisu smlouvy.3. Žalobce a) vzal žalobu zpět, soud proto řízení dle § 96 odst. 2 o.s.ř. ve vztahu k tomuto žalobci zastavil.4. Z internetového výpisu informace o jednotce bylo zjištěno, že žalovaný je vlastníkem jednotky , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , s podílem na společných částech bytu a domu o , Anonymizováno, .5. Ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě uzavřené mezi žalobkyní b) a žalovaným dne , datum, soud zjistil, že touto smlouvou se žalovaný, jakožto výlučný vlastník stp. č. , hodnota, , stp. č. , hodnota, a pozemku p.č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, zavázal prodat žalobkyni b) bytovou jednotku č. , hodnota, o výměře 63,5 m2, umístěnou ve III. nadzemním podlaží domu postaveném na oddělené části uvedeného pozemku v katastrálním území , adresa, a poměrnou část společných prostor domu o velikosti odpovídající poměru výměry bytové jednotky č. , hodnota, ku součtu výměr všech bytových jednotek v domě, a to se všemi součástmi a s veškerým příslušenstvím, se všemi právy a užitky a povinnostmi vyplývajícími z jejich vlastnictví, a to za kupní cenu ve výši , částka, s tím, že kupní smlouva o převodu shora uvedených nemovitostí bude uzavřena nejdéle do , datum, . Kupní cena měla být splatná ve dvou splátkách ke dni , datum, a , datum, .6. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalovaným jako pronajímatelem a žalobkyní b) jako nájemcem dne , datum, se podává, že žalovaný pronajal žalobkyni b) byt č. , hodnota, , typ 3 + 1, I. kategorie o ploše 64,5 m2 ve II. , Anonymizováno, na náměstí , adresa, , a to od , datum, na dobu neurčitou. Nájemné činilo , částka, měsíčně.7. Z prohlášení o rozdělení práva k domu na vlastnické právo k jednotkám ze dne , datum, a z vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí , Anonymizováno, se podává, že žalovaný, jako , Anonymizováno, na němž stojí stavba – objekt bydlení , Anonymizováno, p, Anonymizováno, katastrálním území , adresa, , učinil prohlášení, kterým vymezil v pozemku p.č. , Anonymizováno, jehož je součástí budova , Anonymizováno, katastrálním území , adresa, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, – byt- spolu se spoluvlastnickým podílem o , Anonymizováno, na společných částech nemovité věci, a podle uvedeného prohlášení byl proveden vklad do katastru nemovitostí dne , datum, s právními účinky ke dni , datum, .8. Ze znaleckého posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, vyhotoveného znalcem , tituly před jménem, , Anonymizováno, společných částech , Anonymizováno, katastrálním území a obci , adresa, podle stavu ke dni , datum, byla zjištěna tržní hodnota uvedeného bytu a příslušenstvím ve výši , částka, , z toho hodnota pozemku činí , částka, , Anonymizováno9. Z dopisu žalovaného ze dne , datum, adresovaného žalobkyni b) bylo zjištěno, že žalovaný informoval žalobkyni b) o tom, že zastupitelstvo města , adresa, přijalo usnesení , Anonymizováno, kterým schvaluje Pravidla postupu při prodeji bytových jednotek. Žalovaný nabídl žalobkyni b) možnost koupě , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, právnická osoba, dopise je dále uvedeno, že dle budoucí kupní smlouvy ze dne , datum, byla kupní cena jednotky sjednána ve výši , částka, a byla uhrazena dne , datum, . Předmětem ujednání budoucí kupní smlouvy nebyla kupní cena pozemku p.č. st. , Anonymizováno, v k.ú. a obci , adresa, , jehož součástí je budova č.p. , Anonymizováno, , nám. , adresa, . Doplatek kupní ceny je ve výši hodnoty podílu pozemku byl určen znaleckým posudkem ve výši , částka, . Žalobkyně b) byla vyzvána, aby se v případě zájmu o koupi bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, písemně vyjádřila nejpozději do , datum, .10. Z dopisu právní zástupkyně žalobců ze dne , datum, zaslaného žalovanému bylo zjištěno, že žalobci vyzvali žalovaného k uzavření kupní smlouvy dle smlouvy o budoucí kupní smlouvě ze dne , datum, s tím, že neakceptují navýšení kupní ceny spočívající v doplatku hodnoty podílu na pozemku. Z odpovědi právní zástupkyně žalovaného adresované právní zástupkyni žalobců se podává, že žalovaný potvrdil svou připravenost k prodeji uvedené jednotky, ale v souladu s budoucí kupní smlouvou s tím, že ve smlouvě o budoucí smlouvě kupní je uvedena kupní cena za , Anonymizováno, , Anonymizováno, , nikoliv však za pozemek.11. Na základě provedených důkazů má soud za prokázáno, že žalobkyně b) uzavřela dne , datum, s žalovaným smlouvu o smlouvě budoucí, kterou se žalovaný zavázal nejdéle do , datum, převést na žalobkyni konkrétně určenou bytovou jednotku, včetně poměrné části společných prostor domu č, Anonymizováno, , jméno FO, za sjednanou cenu. Tuto cenu žalobkyně uhradila. V lednu 2003 pak žalobkyně uzavřela s žalovaným nájemní smlouvu týkající se uvedené bytové jednotky. V dubnu 2003 žalovaný učinil prohlášení o rozdělení práva k domu na vlastnické právo k jednotkám ve smyslu § 1166 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, dále jen o.z., kterým v , Anonymizováno, vymezil bytové jednotky 1 – 6, každou spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovité věci. Jeho vlastnické právo k jednotkám bylo vloženo do katastru nemovitostí. V září 2023 žalovaný oslovil žalobkyni s nabídkou na koupi bytové jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , kterou má na dobu neurčitou v nájmu, požadoval ale doplatit kupní ceny za pozemek. Výše kupní ceny za podíl na pozemku byla stanovena na základě znaleckého posudku. Žalobkyně podmínky koupě neakceptovala a trvala na převodu bytové jednotky včetně podílu na společných prostorách domu i podílu na pozemku za původní sjednanou cenu. Mezi účastníky k dohodě nedošlo, proto žalovaná podala dne31.5. 2024 k soudu žalobu, kterou se domáhá, aby soud nahradil projev vůle žalovaného k uzavření kupní smlouvy uvedené ve výroku I. tohoto rozsudku, tedy převodu bytové jednotky včetně podílu