18 C 58/2025-48 — Okresní soud v Kolíně

1. Žalobkyně je výhradním vlastníkem stavby – bytového domu č. p. , číslo, , stojícího na pozemku parc. č. st. , číslo, v obci , adresa, , katastrální území , adresa, . Mezi žalobkyní a žalovaným byla dne 30. 12. 2022 uzavřena Smlouva o nájmu bytu, jejímž předmětem byl pronájem bytu č. , hodnota, nacházejícího se ve druhém nadzemním podlaží bytového domu. Nájem bytu byl sjednán na dobu určitou na období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023, později Dodatkem č. 1 prodloužené do 31. 12. 2024. Již v září a říjnu roku 2024 žalobkyně avizovala žalovanému, že doba nájmu bytu nebude dále prodlužována. Nájemní vztah ze smlouvy zanikl uplynutím sjednané doby nájmu dne 31. 12. 2024. Žalovaný byt bez právního důvodu nadále užívá a odmítá jej vyklidit a žalobkyni řádně předat. Žalobkyně upozornila, že dodatek č.2 nebyl žalovaným podepsán, proto nemohl být uzavřen, žalovaný vyškrtl část podstatných ustanovení dodatku a k tomu se podepsal. Žalobkyně nemá zájem uzavírat takové smlouvy, musí jednat i s péčí řádného hospodáře a pečovat o majetek obce, tedy uzavírat platné nájemní smlouvy, odkaz žalovaného na Listinu základních práva a svobod považuje za nepřiléhavý.2. Žalovaný souhlasil, že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva, avšak má za to, že žalobkyně se v listině o záměru předmětný byt pronajmout ze dne 21.9.2022 zavázala, že jestliže bude nájemce plnit podmínky nájemní smlouvy, tak s ním uzavře dodatek o pronájmu bytu na dobu neurčitou, případně bude nájem automaticky prodloužen po dobu 1 roku. Žalovaný splnil dohodnuté podmínky, přenesl své místo evidenčního hlášení a trvalého pobytu na adresu bytu, hradil nájem, proto nesouhlasil s ukončením nájmu ke dni 31.12.2024, naopak žádal o prodloužení o další rok. Vzhledem k tomu, že žalobkyně porušila pravidla uvedená v záměru o pronájmu bytu, navrhl, aby žaloba byla zamítnuta. Žalovaný dodatek č.2 k nájmu podepsal, a to pod dobou nájmu, kdy je zde přeškrtnuto to, co odporovalo zadání veřejné soutěže a původnímu ujednání s obcí. Žalovaný má v obci trvalý pobyt, řádně plní povinnosti nájemce, nájemné je placeno, účel nájmu je naplněn tím, že žalovaný podniká v obci. Není pravda, že by v bytě byla nulová spotřeba. Byt užíval dle svých potřeb a nikde není napsáno, že každý den v šest hodin má být v baráku. Není žádný limit vody, který musí plnit. Je otužilý, spí v 6 °C, nemusí spotřebovat tolik energie jako běžný občan. Nemá pračku, pere jinde. Žalovaný zdůraznil, že dle Listiny základních práv a svobod má právo na bydlení.3. Soud provedl důkazy listinami, které předložili účastníci k prokázání svých tvrzení (ust. § 120 odst. 1 občanského soudního řádu, dále jen „o.s.ř.“). Provedenými důkazy byl zjištěn skutkový stav v rozsahu potřebném pro rozhodnutí a v řízení bylo po postupu dle ust. § 132 o.s.ř. řízení prokázáno:4. Ze záměru obce ze dne 21. 9. 2022 bylo zjištěno, že žalobkyně zveřejnila záměr pronajmout byt v domě č.p. , číslo, v , obec, . V podmínkách pronájmu bylo stanoveno nájemné 1 444 Kč měsíčně, dále nájemní smlouva bude uzavřena na dobu určitou -12 měsíců, v případě plnění povinností bude uzavřen dodatek k nájemní smlouvě na dobu neurčitou nebo s možností automatického prodlužování nájemních smluv vždy na dobu 1 roku. Další podmínkou bylo, že zájemce a všechny osoby, které budou byt užívat, se nejpozději měsíc po podpisu nájemní smlouvy přihlásí k trvalému pobytu v obci.5. Ze smlouvy o nájmu bylo zjištěno, že účastníci uzavřeli dne 30.12.2022 smlouvu o nájmu bytu, kdy nájem byl sjednán na dobu určitou od 1.1.2023 do 31.12.2023.V článku IX bodu 1 bylo stanoveno, že nájem skončí – dnem skončení nájmu. V článku XII bylo stanoveno, že smlouva může být měněna a doplňována pouze písemnými dodatky podepsanými všemi stranami.6. Z dodatku ke smlouvě ze dne 1.12.2023 bylo zjištěno, že účastníci sjednali nájem na dobu určitou od 1.1.2024 do 31.12.2024.7. Z oznámení o neprodloužení vztahů z nájemní smlouvy ze dne 12. 9. 2024 bylo zjištěno, že žalobkyně oznámila žalovanému, že nájem se již na další období prodlužovat nebude, nájemní vztah skončí 31.12.2024.8. Z nesouhlasu účastníka ze dne 30. 9. 2024 bylo zjištěno, že žalovaný nesouhlasí s ukončením nájemní smlouvy ke dni 31.12.2024, a žádá o uzavření dodatku na rok 2025.9. Z výzvy k vyklizení nájemního bytu ze dne 17. 2. 2025 bylo zjištěno, že žalobkyně vyzvala žalovaného, aby byt neprodleně vyklidil a předal, neboť nájemní vztah ke dni 31.12.2024 zanikl.10. Z reakce žalovaného ze dne 24. 2. 2025 bylo zjištěno, že žalovaný odpověděl žalobkyni, že smluvní vztah trvá i nadále, proto platí nájemné.11. Z dodatku č. 2 ke smlouvě bylo zjištěno, že byl podepsán dne 27.12.2024 žalobkyní na poslední straně, žalovaný podepsal listinu na první straně, kde v článku III. bylo uvedeno v bodu -1. nájem se sjednává na dobu určitou od 1.1.2025 do 31.12.2025, v bodu 2. Nájemce je povinen nejpozději ke dni skončení doby nájmu byt vyklidit a spolu s klíči předat pronajímateli. V bodu , právnická osoba, zájmu odstranění všech pochybností a předejití potenciálním sporům strany prohlašují, že doba nájmu stanovená v bodě 1. toho článku je v souladu se zněním záměru Obce , adresa, č.j. , číslo, zveřejněného dne 21.9.2020. Nájemce po ukončení doby nájmu nemá právo na její další prodloužení, ledaže se smluvní strany dohodnou jinak. Bod 2,3 je přeškrtnutý a k tomu je připojen podpis žalovaného.12. Další návrhy účastníků na provedení důkazů, soud zamítl, neboť skutečnosti významné pro rozhodnutí má soud prokázány dostatečně.13. Na základě provedeného dokazování a po zhodnocení důkazů dle ust. § 132 o.s.ř. (tj. každý důkaz soud hodnotil jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti, přitom pečlivě přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci) učinil soud závěr o skutkovém stavu tak, že účastníci dne 30.12.2022 uzavřeli smlouvu o nájmu bytu na dobu určitou do 31.12.2023. Nájemní vztah byl dodatkem č.1 prodloužen do 31.12.2024. V září 2024 žalobkyně upozornila, žalovaného, že k dalšímu prodloužení nájemního vztahu nedojde. Žalovaný žádal žalobkyni o uzavření dodatku na rok 2025. V únoru 2025 žalobkyně vyzvala žalovaného, aby byt vyklidil a předal, neboť nájem zanikl v prosinci 2024, a proto žalovaný užívá nemovitost neoprávněně.14. Žalovanému se v řízení nepodařilo prokázat, že by byl uzavřen dodatek ke smlouvě č. 2., který by nájemní vztah prodlužoval do 31.12.2025. Je třeba vycházet z jednoho ze základních předpokladů, na nichž stojí občanský zákoník, a který je vymezen v ustanovení § 4 o. z. se má za to, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností, a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat. Proto pokud žalovaný přeškrtl ustanovení v dodatku, se kterými nesouhlasil, nemohl očekávat, že by byl dodatek č.2 uzavřen. Naopak pokud by dodatek č.2 podepsal na straně dva a bez vyjádření nesouhlasu s některými ustanoveními, pak by mohl byt dále užívat alespoň do 31.12.2025.15. Po právní stránce soud postupoval dle § 1040 o.z., kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.16. Podle § 1012 odst. 1 o.z. má vlastník právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit.17. Podle § 2285 o.z., pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.18. Podle § 2292 o.z., nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.19. Podle § 2225 odst. 1 o.z., při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže by zanikla, nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis, obsahující popis věcí, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu.20. Skončení nájmu je spojeno se zánikem oprávnění nájemce užívat pronajatý byt a zánikem povinnosti pronajímatele takové užívání bytu trpět. Nájem bytu může zaniknout několika způsoby, mj. i uplynutím času, k čemuž v projednávané věci došlo. Za této situace je základní povinností nájemce (žalovaného), odevzdat pronajímateli (žalobkyni), pronajatou věc- byt. Žalovaný byl povinen byt odevzdat žalobkyni poslední den trvání nájemního vztahu. Tuto svoji povinnost však žalovaný nesplnil, pokud byt žalobkyni neodevzdal, žalobkyně neobdržela od žalovaného od bytu klíče.21. Nemohlo dojít ani k postupu, který předpokládá § 2285 o