19 C 169/2023-531 — Okresní soud v Kolíně

1. Žalobci se po žalovaném domáhali zaplacení , částka, s příslušenstvím, s tím, že jsou vůči němu oprávněni společně a nerozdílně. V žalobních důvodech uvedli, že žalovaný jako prodávající uzavřel dne , datum, se žalobci jako kupujícími kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva ke stavební parcele p.č. st. 127, jejíž součástí je budova č.p. 55, a pozemkové parcele p.č. , hodnota, , obě katastrální území , adresa, . Žalobci zjistili, že střecha budovy č.p. 33, která je součástí stavební parcely p.č. st. 127, katastrální území , adresa, , vykazuje vady, které se týkají střešního pláště, klempířských prvků a doplňkové hydroizolační vrstvy, jakož i krovu, přestože žalovaný v uzavřené kupní smlouvě prohlásil, že započatá oprava střechy byla provedena s vynaložením odborné péče. Vady vykazovala rovněž studna, protože pro nízkou hladinu vody nemohla sloužit účelu, k němž je určena. Z těchto důvodů žalobci uplatnili u žalovaného právo na přiměřenou slevu z kupní ceny ve výši nákladů, které vynaložili na opravu střechy a stavbu nové studny, ve výši , částka, a dále náklady na vyhotovení vyjádření , právnická osoba, ve výši , částka, . Celkem tak mají žalobci za žalovaným pohledávku ve výši , částka, . Žalovaný však tuto pohledávku nesplnil ani přes výzvu žalobců ze dne , datum, . Jejím příslušenstvím je úrok z prodlení v zákonné výši.2. Žalovaný se k žalobě nevyjádřil.3. Žalovaný je státním příslušníkem Slovenské republiky.4. Žalovaný měl v době zahájení řízení v projednávané věci bydliště na území České republiky, a proto je podle čl. 4 odst. 1 a čl. 62 odst. 1 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 1215/2012 o příslušnosti a uznávání a výkonu soudních rozhodnutí v občanských a obchodních věcech dána mezinárodní soudní příslušnost (pravomoc) soudů České republiky.5. Z kupní smlouvy, kterou žalovaný jako prodávající uzavřel dne , datum, se žalobci jako kupujícími, soud zjistil, že žalovaný převedl žalobcům do společného jmění žalobců stavební parcelu p.č. st. 127, jejíž součástí je budova č.p. 55, a pozemkovou parcelu p.č. , hodnota, , obě katastrální území , adresa, (čl. II. kupní smlouvy). Žalovaný v kupní smlouvě prohlásil, že započatá oprava střechy s výměnou krytiny a zpevněním krovu, odstranění konstrukcí dřevěných podlah a části podhledů, bourací a vyklízecí práce včetně uložení odpadu byly provedeny s odbornou péči a stavba je staticky zabezpečena (čl. IV. kupní smlouvy). Žalobci prohlásili, že si převáděné nemovité věci prohlédli za účasti odborné osoby a znají jejich stav. Účelem koupě je jejich budoucí oprava podle vlastního záměru žalobců (čl. V. kupní smlouvy).6. Z výpovědi svědka , jméno FO, soud zjistil, že svědek ohledal budovu v listopadu 2022. Některé prvky střešní konstrukce byly v katastrofálním stavu. Nepříznivý stav krovu způsobil zborcení ozdobných prvků na fasádě. V důsledku vadného oplechování do stavby zatékalo. Budovu považoval jako celek za nebezpečnou pro užívání a opravy, které na ní provedl žalovaný, na svědka působily dojmem, jako by jimi chtěl pouze zakrýt její skutečný stav. Do stavby muselo dlouhodobě zatékat. Na některých místech se krov zcela rozpadl, přesto byl zakryt fólií. Kvůli výměně nevhodné hydroizolační fólie musel svědek rozebrat celou střešní krytinu a latě. Po její výměně střešní krytinu opět sestavil, přitom použil původní střešní krytinu doplněnou jen asi z 15 % až 20 %. Přitom vyměnil i latě a oplechování, včetně zakončovacích a úžlabních plechů. Původní prvky nebylo možné použít. Krov naopak zůstal původní a svědek opravil jen jednotlivá poškozená místa, s výjimkou části nad vchodem, kde krov vyměnil úplně.7. Ze záznamu , právnická osoba, ze dne , datum, soud zjistil, že vyhotovitel tohoto záznamu jako znalec odpovídal na otázku, zda rekonstrukce střechy byla provedena v souladu s technickými normami a pokyny výrobce. Znalec zjistil poruchy střešního pláště, poruchy klempířských prvků a doplňkové hydroizolační vrstvy, poruchy vazby krovu a poruchy střešních oken způsobené vadným postupem při rekonstrukci střechy budovy na adrese , adresa, , PSČ , adresa, . Znalec doporučil postup při odstranění zjištěných vad, s tím, že bude nezbytné vyměnit celou doplňkovou hydroizolační vrstvu, veškeré klempířské prvky, polovinu latí a asi pětinu střešní krytiny.8. Z faktury ze dne , datum, soud zjistil, že , právnická osoba, vyzval žalobce k zaplacení , částka, za místní šetření, konzultaci a zpracování zprávy, a to do , datum, .9. Z vyjádření hydrogeologa soud zjistil, že hladina podzemní vody ve studni byla na úrovni – 2, 6 m, dno studny na úrovni – 2, 82 m. Totéž soud zjistil ze sdělení , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, .10. Ze znaleckého posudku znalce ing. , jméno FO, a z výpovědi znalce soud zjistil, že žalobci nechali odstranit střešní krytinu, veškeré klempířské prvky, latě a kontralatě a nevhodnou hydroizolační fólii. Klempířské prvky, s výjimkou okapových svodů, dřevěné laťování a nevhodnou hydroizolační fólii odevzdali k likvidaci. Poté došlo k opravě a doplnění krovové konstrukce, osazení vhodné hydroizolační fólie na krovovou konstrukci a její ukotvení novými kontralatěmi. Nato byly provedeny klempířské prvky a poté položena střešní krytina. Celkový náklad na provedení těchto oprav dosáhl částky ve výši , částka, . Od této částky znalec odečetl náklady na odstranění vad, které bylo možné zjistit pouhým pohledem a které se týkaly krovu, jako například výměnu prohnilých trámů krovové konstrukce nebo ošetření krovu napadeného dřevokazným hmyzem. Uvedené náklady znalec odhadl na , částka, . Náklad na odstranění vad střechy, tj. výměnu klempířských prvků, nevhodné hydroizolační fólie a latí a nové osazení a doplnění střešní krytiny, tak činil , částka, . Rozsah vad střešní krytiny přitom nebyl významný, protože v důsledku potřeby vyměnit nevhodnou hydroizolační fólii, muselo dojít k její demontáži a novému osazení v celém rozsahu. I klempířské práce museli nechat žalobci vyměnit, s výjimkou okapových svodů. Při určení výše nákladů na odstranění vad střechy znalec přihlédl k výši kupní ceny a celkové částce, kterou uvedl svědek , jméno FO, . Tuto částku však znalec snížil, protože jednak zahrnovala náklad na odstranění vad krovu, které mohli žalobci zjistit pouhým pohledem, jednak některé položky vyúčtování zhotovitele nebylo možné bez pochybností přiřadit k odstraňování vad střechy.11. Ze znaleckého posudku znalce ing. , jméno FO, Nýče ze dne , datum, soud zjistil, že na budově č.p. 33, která je součástí stavební parcely p.č. st. 127, katastrální území , adresa, , v době jejího ohledání probíhaly stavební práce, včetně opravy střechy a zřízení obytného podkroví. Původní kopaná studna ve sklepě domu není využívána kvůli nedostatečnému množství vody a její nevhodné jakosti. Žalobci zřídili novou studnu. Pokud jde o původní studnu, její stav se od odevzdání předmětu koupě s jistotou nezměnil. Studna je hluboká asi 3 m, s přibližně 30 cm vody ve velmi špatné jakosti. Ve špatném technickém stavu je i těleso studny. I bez odborných znalostí musí být zřejmé, že studna nemůže vyhovovat pro budoucí využití pro rodinný dům. Totéž soud zjistil z výpovědi znalce.12. Ze sdělení , adresa, . 10. 2024 soud zjistil, že , právnická osoba, zopakoval, jaké typy vad vykazovala střecha v době, kdy ji ohledal, ale neuvedl jejich rozsah a namísto toho za pomoci satelitního zaměření budovy navrhl položkový rozpočet rekonstrukce střešního pláště a obnovy krovu.13. Z dopisu zástupce žalobců žalovanému ze dne , datum, soud zjistil, že žalobci oznámili žalovanému vady střechy a studny a vyzvali jej k jejich odstranění. Toto oznámení zástupce žalobců odeslal žalovanému dne , datum, , jak vyplývá z podacího lístku.14. Z dopisu zástupce žalobců žalovanému ze dne , datum, soud zjistil, že žalobci vyzvali žalovaného k zaplacení , částka, jako přiměřené slevy z kupní ceny, a to do sedmi dnů ode dne doručení této výzvy. Tuto výzvu zástupce žalobců doručil zástupci žalovaného dne , datum, , jak vyplývá z doručenky.15. Účastníci řízení tedy dne , datum, uzavřeli kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva ke stavební parcele p.č. st. 127, jejíž součástí je budova č.p. 55, a pozemkové parcele p.č. , hodnota, , obě katastrální území , adresa, . Budova vykazovala vady střešního pláště, poruchy klempířských prvků a doplňkové hydroizolační vrstvy, vazby krovu a střešních oken způsobené vadným postupem při rekonstrukci střechy, ačkoli žalovaný prohlásil, že započatá rekonstrukce střechy byla provedena s odbornou péčí. Celkový náklad na výměnu nevhodné hydroizolační fólie, laťování a nepoužitelných klempířských prvků, jakož i demontáž, nové osazení a doplnění střešní krytiny dosáhl částky ve výši , částka, . Vady krovové konstrukce bylo možné zjistit pouhým pohledem. Studna umístěná v téže budově je hluboká asi 3 m, s přibližně 30 cm vody ve velmi špatné jakosti. Ve špatném technickém stavu je i těleso studny. I v tomto případě musí být bez odborných zna