4 C 166/2019-270 — Okresní soud v Klatovech

Návrhem ze dne [datum] ve znění jeho změny ze dne [datum] a částečného zpětvzetí ze dne [datum] se žalobci domáhali, aby byla původní žalované [příjmení] [celé jméno původní účastnice] uložena povinnost zdržet se zásahů do pokojného stavu, které jsou vyvolány zamezením vstupu žalobců do nebytového prostoru vymezeného jako [číslo] v budově [adresa] v k.ú. [část obce], obci [obec] a vydat žalobcům po jednom klíči od tohoto nebytového prostoru a zjistit kompatibilitu klíčů se zámkem. Žalobci v návrhu uvedli, že žalobci i žalovaná jsou vlastníky celkem [anonymizováno] bytových a nebytových jednotek v domě [adresa], přičemž žalovaná [příjmení] [celé jméno původní účastnice] vlastní [anonymizováno] nebytového prostoru [číslo] v němž jsou situovány hlavní uzávěry vody pro jednotlivé bytové jednotky, boilery na ohřev vody, měřiče médií atd.. Uvedený nebytový prostor je svým charakterem společnou částí domu. Žalovaná nemíní umožnit žalobcům vstup do nebytové jednotky za účelem obsluhy jejich technických zařízení, což by mohlo v případě havárie mít fatální důsledky. Žalovaná vyměnila u dveří zámky, klíče od nich nikomu nesvěřila, pouze umístila na dveře tabulku s číslem údajného správce, který je však nedostupný, popř. se dostaví až za dlouhou dobu. Původní žalovaná [příjmení] [celé jméno původní účastnice] se žalobou nesouhlasila a vyjádřila se k ní písemně dne [datum] (čl. 50). Uvedla, že ohledně hlavních uzávěrů vody a měřidel odečtů v nebytové jednotce považuje za sporné, zda jsou vlastnictvím žalobců, neboť dům není napojen na veřejný vodovodní řad a voda je čerpána ze studně, která je jejím výlučným vlastnictvím, tím by tedy měly být i uzávěry vody a vodoměry. Pokud jde o boilery, nejedná se o bojlery, které by byly připojeny a užívány žalobci k dodávkám teplé vody do jejich bytů. V průběhu řízení došlo k několika změnám v osobách na straně žalované z důvodu opakovaných převodů spoluvlastnických podílů k předmětné nebytové jednotky. Usnesením čj. [spisová značka] ze dne 14. 12. 2020 (právní moc [datum]) vstoupil do řízení na místo původní žalované [příjmení] [celé jméno původní účastnice] její syn [celé jméno žalovaného] (1. žalovaný), jemuž byl matkou darován podíl o velikosti [anonymizováno] předmětného nebytového prostoru. Usnesením čj. [číslo jednací] ze dne 4. 6. 2021 (právní moc [datum]) pak do řízení přistoupila [právnická osoba] – [anonymizována dvě slova] (2. žalovaná) jejíž jedinou jednatelkou a společnicí je původní žalovaná [příjmení] [celé jméno původní účastnice]. Na tuto společnost 1. žalovaný převedl podíl o velikosti [anonymizováno] k předmětnému nebytovému prostoru. Následně došlo k uzavření dalších smluv o převodu částí spoluvlastnického podílu ze strany 2. žalované, v důsledku vydání předběžného opatření zákazu dispozice s nebytovou jednotkou však nedošlo k jejich zápisu do katastru nemovitostí (usnesení čj. [číslo jednací] ze dne 9. 9. 2021, v právní moci [datum]). U jednání dne [datum] 2. žalovaná [právnická osoba] – [anonymizována dvě slova] své vyjádření k žalobě doplnila tak, že žalobci neprokazují pokojný stav (co je jeho obsahem), na základě čeho tvrdí, že zařízení a měřidla jsou jejich vlastnictvím, popř. že k nim nají právo, na jehož základě se domáhají, aby do něj žalovaná nezasahovala. Druhá žalovaná rovněž zpochybnila naléhavý právní zájem žalobců, jimž nebytovou jednotku zpřístupňuje spoluvlastnice paní [příjmení], a dále popřela jejich aktivní legitimaci s tím, že aktivně legitimované by mohlo případně být jedině společenství vlastníků jednotek. Z výpisů z katastru nemovitostí soud zjistil, že v domě [adresa] v [obec] jsou žalobci [anonymizováno]) a [anonymizováno]) vlastníky bytové jednotky [číslo] (společné jmění manželů), žalobci [anonymizováno]) a [anonymizováno]) jsou vlastníky bytové jednotky [číslo] (společné jmění manželů), žalobkyně [anonymizováno]) je vlastnicí bytové jednotky [číslo] žalobci [anonymizováno]) a [anonymizováno]) jsou vlastníky bytové jednotky [číslo] (společné jmění manželů). Žalovaný [číslo] je ke dni vydání rozsudku spoluvlastníkem nebytového prostoru [číslo] s podílem o velikosti [anonymizováno], žalovaná [číslo] je spoluvlastnicí předmětného nebytového prostoru s podílem o velikosti [anonymizováno], spoluvlastníky s podílem každý [anonymizováno] je pak rovněž [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a [role v řízení] [celé jméno původního účastníka]. Soud realizoval v nebytovém prostoru [číslo] dne [datum] místní šetření, při němž zjistil, že se zde nacházejí rozvody vody včetně uzávěrů pro jednotlivé bytové jednotky a měřidel, rozvody kanalizace, dále tři bojlery na ohřev vody, [anonymizováno] kotel a vodárna (viz. fotografie na čl. 143-152). Bylo dále zjištěno, že vstup do nebytového prostoru je uzamykatelný a je nezbytné jej zamykat, neboť dveře z něj ústí přímo ven z domu a nezamčený by tak prakticky mohl být dostupný komukoli z ulice. Z prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek (dle § 4 zák. č. 72/1994 Sb.) ze dne [datum] ve znění změny [číslo] ze dne [datum], učiněného [anonymizováno] [celé jméno původní účastnice] (dříve [příjmení]) jakožto tehdejší výlučnou vlastnicí domu [adresa], bylo zjištěno, že jím byly vymezeny bytové jednotky [číslo] (nyní ve vlastnictví žalobců), nebytové prostory [číslo] jakož i společné části domu. Dle § 2 pís,. c) zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů platného do [datum] (tedy v době vydání prohlášení vlastníka), nebytovým prostorem se rozumí místnost nebo soubor místností, určených k jiným účelům než k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo nebytového prostoru ani společné části domu. Společné části domu pak vymezuje písm. g) citovaného zákonného ustanovení jakožto části domu určené pro společné užívání, přičemž do demonstrativního výčtu mj. patří rozvody teplé a studené vody, kanalizace, kotelny atd.. Shodně jsou pak společné části domu vymezeny i prohlášením vlastníka (bod III.) Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 26 Cdo 1184/2016 vlastník domu nemůže v prohlášení jako nebytové prostory určit společné části domu, jejichž příkladný výčet je uveden v § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů, takové prohlášení (jeho část) by bylo neplatné pro rozpor se zákonem ve smyslu § 39 občanského zákona. Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 26 Cdo 4519/2016 pak stanoví, že společné části domu nelze bez dalšího vymezit jako jednotku. Samotný zápis takto vymezené jednotky do katastru nemovitostí neznamená, že zapsané právo existuje. Jestliže zápisy v katastru neodpovídají skutečnosti, má skutečnost převahu nad zápisem uvedeným v katastru nemovitostí. V daném případě z provedeného dokazování vyplynulo, že jednatelka 2. žalované jako tehdejší výlučná vlastnice domu [adresa] vymezila jako nebytový prostor [číslo] mj. místnost, kde se nacházejí společné části domu (zejména rozvody vody a kanalizace). Z technického řešení a funkce tohoto prostoru jednoznačně plyne, že není prostorem určeným k určitému způsobu užívání (jako jednotka), nýbrž je prostorem neoddělitelně spojeným se společnými částmi domu a jako takový je určen k užívání všem uživatelům jednotek v domě, tj. jedná se o společnou část domu, která je ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě (srov. odůvodnění rozsudku NS sp.zn. 26 Cdo 4519/2016). Za této situace je v souladu se shora citovanou judikaturou na místě závěr, že předmětný nebytový prostor vymezený jako [číslo] platně nevznikl, neboť prohlášení vlastníka je v části, v níž byl vymezen, neplatným právním úkonem pro rozpor se zákonem na podkladě § 39 občanského zákona č. 40/1964 Sb. platného a účinného v době realizace prohlášení vlastníka. Zbývá dodat, že v prohlášení vlastníka musí být jednotky a společné části domu vymezeny v budově beze zbytku, tj. musí být vymezeny veškeré prostory domu. Pakliže prostory nyní zapsané jako [číslo] platně vymezeny jako nebytová jednotka nebyly, je nutno na ně pohlížet jako na společné části domu ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, tj. shodně, jakoby je vlastník vůbec nevymezil (viz. i komentářová literatura). Z uvedeného plyne, že pakliže předmětný prostor je ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě, pak má být také všem spoluvlastníkům, tedy i žalobcům, přístupný, tj. měli by k němu mít k dispozici klíč. V tomto řízení ani nebylo sporu o tom, že původní žalovaná [příjmení] [celé jméno původní účastnice], jakož i posléze její syn (1.žalovaný) a následně [právnická osoba] – [anonymizována dvě slova] (2.žalovaná) klíči k předmětnému prostoru disponují a odmítají je s různou argumentací vydat žalobcům (v případě 1.žalovaného plyne jeho odmítavý postoj k vydání klíčů z jeho vyjádření u místního šetření – viz. protokol čl. 142). Za této situace je proto namístě, že žalobci se domáhají zdržení se zásahů do jejich spoluvlastnického práva k uvedenému prostoru, jež je společnou částí domu, v podobě požadavku na vydání klíčů kompatibilních se zámkem. Jedná se o negatorní (zápůrčí) žalobu, která má v daném případě oporu v § 126 občanského zákona č. 40/1964